«Всё из-за ставки этой»: продавцы квартир в Новосибирске массово уходят в аренду — что происходит с рынком жилья

Высокие ставки и сворачивание льготной ипотеки ввели рынок недвижимости в России в некоторое замешательство. Столичные эксперты прогнозируют, что 2025 год станет годом аренды: россияне массово перейдут на съём жилья из-за недоступности его приобретения. На рынке уже фиксируют рост количества объектов, которые не смогли продать и теперь сдают. Корреспондент НГС пообщалась с владельцами квартир в продаже об их переживаниях, а эксперты рассказали, какие еще варианты остались у покупателей жилья.

По данным «Авито Недвижимость», в декабре 2024 года в сравнении с аналогичным периодом 2023 года спрос на долгосрочную аренду жилья в Новосибирске вырос на 6%, а количество предложений только за декабрь 2024 года выросло на 43% в сравнении с остальными месяцами года.

При этом, отмечают эксперты платформы, количество предложений по продаже недвижимости в Новосибирске за 2024 год увеличилось на 3%, а спрос на вторичном рынке — сначала на 6%, а после сворачивания массовой программы по льготной ипотеке — на 14%. Причем, наиболее заметная динамика в 2024 году наблюдалась в сегменте студий (+17%). Средняя цена квартиры на вторичном рынке в 2024 году составила 5,9 миллиона рублей.

Ирина продает «однушку» площадью 41 кв. м на улице Виталия Потылицина за 4,8 миллиона рублей, и пока не готова сдавать ее, несмотря на трудности. Но заметила, что спрос сильно просел.

— Рынок вообще стоит, покупатели очень мало звонят. Да и то, только те, кто переезжает из других регионов. Все из-за ставки этой. Но объявление я не снимаю, и в аренду уходить не собираюсь — мне такой вариант не подходит, — сказала сибирячка.

Елена выставила на продажу свою двушку в 42 квадрата в «Чистой Слободе» еще в мае 2024 года, но со скорой продажей не задалось, а отмена льготной ипотеки только усугубила ситуацию. Женщина решила отпустить происходящее и сдать квартиру.

— Пусть лучше пока сдается. Конечно, жалко — ремонт был свежий, и планы были грандиозные на деньги от продажи. Сейчас стабильно 35 тысяч в месяц имею — это лучше, чем ничего, — вздыхает собеседница.

Константин продает однокомнатную квартиру площадью 51 кв. м на улице Коммунистической за 11,5 миллиона рублей. Объявление он опубликовал относительно недавно, 1 декабря — семья расширилась и приобрела более просторное жилье. Но сдавать старую квартиру в аренду он не планирует, потому что перед продажей сделал в ней хороший и дорогостоящий ремонт: кухня — из массива дуба, паркет, подоконники из гранита, новая европейская бытовая техника класса «люкс», и так далее.

Кроме того, уверен новосибирец, продажа и аренда несовместимы: если квартира будет сдана и при этом выставлена на продажу, будут возникать трудности с показами.

— Это разный бизнес, нужно разграничивать. Хороших квартир, на самом деле, мало продают. У меня был желающий купить квартиру в ипотеку, но от банка в итоге пришел отказ — долгосрочная ипотека сейчас практически невозможна, — рассказал Константин. — На рынке, знаю, сейчас предлагают торг порядка 10%. Я бы не сказал, что рынок мертвый, потому что по факту недвижимость только дорожает. Лично мне поступает 70% звонков от риелторов, 30% — от покупателей.

При этом он признался, что в его окружении есть люди, которые сняли квартиры с продажи и решили пока их сдавать.

Специалисты «Авито Недвижимость» отмечают: потенциальные продавцы жилья решили временно сдавать квартиры из-за высоких ставок на ипотеку, а потенциальные покупатели пока отложили покупку в пользу долгосрочной аренды. При этом в 2023 году в Новосибирске ввели в эксплуатацию рекордное количество квадратов жилья, и с учетом потраченного времени на ремонт и меблировку, часть этих квартир попала на рынок только в конце 2024 года. А еще эксперты платформы отмечают, что повышенный интерес к аренде жилья — это общемировая тенденция.

— У молодежи есть потребность в максимальной мобильности. Они легче решаются на переезд и чаще меняют работу, — пояснил Константин Каменев, руководитель категории долгосрочной аренды «Авито Недвижимости».

Независимый аналитик рынка недвижимости Сергей Николаев уверен: говорить о том, что «все пропало», преждевременно: хоть рынок и «скукожился», продажи идут, просто без ипотечного «плеча». Цены практически не меняются, даже немного растут, но чистых сделок очень мало.

— Чистые сделки встречаются только на недорогие квартиры: небольшие студии, «однушки». А в основном популярны длинные цепочки, когда человек продает «однушку», чтобы купить двушку, и имеет некоторую скидку на двухкомнатную квартиру. А тот, кто продает двухкомнатную квартиру, хочет купить трехкомнатную и тоже имеет скидку. Договариваются. Если люди хотят поменять квартиру, то они готовы на некоторые скидки, потому что они получают такую же скидку при покупке большей квартиры, — объяснил эксперт.

Страдают в этой цепи те, кто продает за «живые деньги» — в основном, это собственники маленьких квартир либо люди, которых пойти на продажу вынуждают обстоятельства. Но им, уверен Сергей Николаев, лучше переждать: сложившаяся ситуация пока не располагает к покупкам, а рынок аренды, хоть и активный и растет, но сбалансирован и цикличен.

Многие потенциальные покупатели временно живут в «съеме», а деньги, отложенные на первоначальный взнос, размещают на депозитах, добавил Сергей Николаев. Этих средств обычно хватает для того, чтобы платить за аренду и немного накапливать. Эксперт отметил, что это логично: долгосрочная ипотека сейчас бессмысленна, так как платежи по ней будут в 2,5 раза выше, чем платежи при аренде.

При этом аналитики выделили интересную тенденцию: новосибирцы стали чаще снимать более просторные и дорогостоящие квартиры. За последний год в городе сильнее выросли ставки по аренде больших квартир, в которых люди планируют жить пару лет — а, значит, серьезнее относятся к своему временному пристанищу.

Конкуренцию ипотеке с высокими ставками может составить рассрочка от застройщика, при которой платежи идут на погашение основного долга, а не процентов банку. В этом случае, объяснил Сергей Николаев, тот же первоначальный взнос в 30% покупатель выплачивает напрямую застройщику, в течение пары лет вносит платежи, которые могут даже соответствовать ставкам аренды в том же районе, а на остаток суммы через какое-то время взять ипотеку. Вариантов, по словам эксперта, много.

— Думаю, это рабочая система. И это будет основной способ продаж в ближайшей перспективе. Если, конечно, банки не заблокируют его, так как банки в этих сделках остаются как бы ни при чем. Если это произойдет, рынок просто схлопнется, — пояснил эксперт.

По его мнению, брать кредит на покупку недвижимости с нынешними ставками допустимо только в случае, если не хватает 10–20% от суммы, а соглашаться на долгосрочную ипотеку с первоначальным взносом в 30% — путь в никуда.

Риелтор агентства недвижимости «Геометрия» Светлана Дубровина, которая специализируется на аренде, добавила, что съемные квартиры сейчас действительно востребованы, а их стоимость выросла. При этом обычно те, кто изначально хотел жилье продать, продолжают ждать своих покупателей. Светлана Дубровина заметила, что есть и другие способы выйти из положения, если «квадраты» зависли.

— Есть, к примеру, субаренда. Но это тоже специфический, сезонный сегмент рынка, и не каждый собственник отдаст свою недвижимость в эту нишу, — уверена спикер.

Директор АН «Новые метры» Ольга Стежко считает, что распространенное мнение о стагнации на рынке жилья не соответствует действительности.

— Аренда действительно растет в связи с высокой ключевой ставкой, но то, что рынок недвижимости стоит, ничего не продается и не покупается — это миф. Конечно, уровень продаж и покупок упал, но есть рассрочки от застройщиков. Люди сами покупают и продают — у многих есть для этого накопления, они покупают недвижимость за наличку. Присутствуют семейные ипотеки, IT-ипотеки. Не так все печально. Если же ключевая ставка придет в норму в течение года, аренда понизится, — пояснила Ольга Стежко.

В декабре аналитики подвели итоги — как рынок аренды в Новосибирске изменился за прошедший год. Владельцы квартир на вторичном рынке вместо продажи уходили в аренду и все чаще делали скидки покупателям. Специалисты также посчитали, где дешевле и дороже всего в Новосибирске можно снять однокомнатную квартиру. Они сравнивали дома разных годов постройки. Цена за квадратные метры варьируются от 14 до 110 тысяч рублей, а самую большую квартиру предложили в аренду за 150 тысяч. Новая тенденция на рынке — снижение цен на аренду.