От миллиарда и выше: в Новосибирске выставили на продажу сразу несколько больших торговых центров — что происходит на рынке

Под конец года владельцы крупной торговой недвижимости, похоже, решили устроить распродажу — только на «Авито» сейчас больше десятка торговых объектов стоимостью от 500 миллионов рублей каждый. При этом продавцы не всегда готовы озвучивать название объектов, ограничиваясь общими описаниями. Обозреватель НГС собрал самые крупные лоты и попытался понять, что за ТЦ скрываются за частью из них.

«Атриум» оказался единственным ТЦ на продаже, название которого скрывать не стали. Здание расположено на Ипподромской, исторически это первый супермаркет «Мегас», построенный еще в начале 2000-х группой «Сибирский гигант». После того как в 2021 году «Гигант» закрыл все магазины, здание выкупила девелоперская компания «Райдекс», и в 2022 году после реконструкции ТЦ открылся с новыми арендаторами и новым именем.

Общая площадь объекта всего 9 тысяч кв. м, но среди подобного рода «районных ТЦ» он выделяется и новым ремонтом, и неплохим пулом имеющихся арендаторов. Сейчас здесь работают супермаркет «Лента», большой магазин бытовой техники DNS, дискаунтер FixPrice, около 60 магазинов одежды, обуви и продуктов поменьше, а также несколько заведений общепита (Rostic`s, «Мясозавр», пекарня Schmidt и т. д.).

Стоит также отметить, что в дополнение к зданию новый владелец получит в собственность и земельный участок площадью почти 10,3 тысячи кв. м.

— Земельный участок под торговым центром имеет уникальное расположение и видовые характеристики. Площадь земельного участка позволяет как расширить коммерческие площади торгового центра, так и разместить на нем современный жилой комплекс, который может стать по-настоящему знаковым для Новосибирска, — предполагают авторы объявления.

Название в объявлении не указано, о расположении тоже можно только догадываться. Площадь объекта в 34 тысяч кв. м и то, что он требует «завершения строительства», позволяет высказать несколько предположений. Ближе всего по размерам к нему недостроенный «Подсолнух» на площади Маркса — там площадь как раз чуть больше 34 тысяч квадратов и основные строительные работы уже завершены.

В здании, правда, нужно продолжить все коммуникации, сделать отделку. В объявлении указано, что это позволит получать 550,5 миллиона рублей арендными платежами ежегодно — при условии, что сданы будут 70% помещений. Рыночную стоимость объекта после завершения строительства продавец оценил в 5,44 миллиарда рублей. Чтобы проверить это утверждение, объект придется не только купить и достроить, но и продать потом за названную сумму.

Вряд ли, конечно, удастся завершить все работы за 400 миллионов рублей, как предполагает продавец. Но объявления — это не бизнес-план, а повод для начала общения.

Объект назван «готовым арендным бизнесом», но на продажу выставлен не весь торговый центр, а часть помещений общей площадью 45 тысяч кв. м. В аренду можно сдавать, правда, только 32 603,7 кв. м: 18,2 тысячи квадратов на первом этаже, 20,7 тысячи — на втором и еще 6,2 тысячи квадратов — в цоколе.

Под это описание подходит часть «Ройял парка»: у него действительно примерно такие же параметры, а большая часть цокольного этажа изначально принадлежала другому владельцу. Но продавец объекта это отрицает.

Похожий набор помещений в ТЦ также можно составить и в «Большой медведице» (там как раз два этажа и подвал). В офисе торгового комплекса на запрос НГС не ответили.

Комплекс на Красном проспекте, 22 — до сих пор самый дорогой объект в пересчете на стоимость квадратного метра. Несмотря на то, что его цена уже упала с 2 до 1,5 миллиарда рублей, за квадратный метр здесь просят 233 тысячи рублей.

Это, впрочем, не удивительно: два здания постройки начала XX века в самом центре Новосибирска, на главной городской магистрали полностью заполнены арендаторами.

Если на перечисленные выше объекты денег немного не хватает, можно рассмотреть лоты подешевле. Например, за «здание в центральной части города» площадью 12,5 тысячи квадратов просят чуть меньше миллиарда — 950 миллионов рублей.

Объект также не назван, но обилие фотографий точно указывают на здание на Нарымской, 37. Этот торгово-офисный центр, кстати, и не имеет сейчас никакого отдельного названия. Да и вряд ли оно нужно, поскольку наиболее крупные арендаторы известны сами по себе — в большей степени, чем какой-то отдельный ТЦ подобного размера.

Здесь в свое время открылся первый в городе супермаркет сети «Пятерочка» нового формата (с минипекарней и зоной кафе). В цокольном этаже расположен необычный бар «Мишкин&Мишкин» с выходом в автодромом для картинга. В здании также есть фитнес-центр, выходящий окнами на Нарымскую, большой оптово-розничный магазин цветов, магазины поменьше и офисы компаний.

За 860 миллионов рублей предлагают купить недостроенный ТЦ на Гусинобродском шоссе площадью 19,2 тысячи кв. м. Долгострою этому уже не один год, и чтобы превратить его в работающий объект, потребуется еще не одна сотня миллионов рублей.

Эксперта рынка коммерческой недвижимости Александра Назарова такое количество крупных объектов на рынке не удивляет — по его словам, это даже «не так много». Не вполне обычным можно назвать только то, что теперь подобные лоты чаще появляются в публичном поле.

— Вопрос только в адекватной цене. Сейчас для покупки как раз хорошее время, и люди с деньгами такие объекты мониторят, смотрят потенциал проекта, — объяснил эксперт. — Но, разумеется, есть и много нюансов: стала дороже кадастровая оценка объектов, нужно четко просчитывать налоговую нагрузку, смотреть на специфику. Например, торговый объект может оказаться более проблемным, чем офисный. Но покупатели есть.

Сам по себе факт появления объекта на «Авито» или каких-то других площадках, разумеется, не говорит о том, что у торгового центра есть проблемы. Владельцы могут просто прощупывать почву, пытаясь провести «разведку боем», чтобы оценить возможную цену своего актива. А то и вовсе оценить наличие потенциальных покупателей такого уровня в принципе. Вряд ли кто-то будет брать кредит для покупки коммерческой недвижимости при нынешних ставках. А иметь контакты людей, у которых завалялся миллиард–другой, всегда пригодится.

Вообще, в Новосибирске есть из чего выбрать тем, кто захочет потратить серьезные деньги на неработающий объект недвижимости. В 2023 году обозреватель НГС собрал информацию о пяти покинутых ТЦ. С тех пор жизнь вернулась только в один из них.