2 миллиарда за век истории: владельцы московских ТЦ решили избавиться от культового ресторанного комплекса в центре Новосибирска

Владельцы купеческого комплекса на Красном проспекте, 22 ищут покупателя. За последние 15 лет из просто исторических зданий постройки начала XX века этот объект превратился в настоящий барный комплекс с 25 с лишним заведениями, магазинами и просторной летней верандой, которая сейчас занимает весь двор. Обозреватель НГС решил разобраться, как вообще этот объект оказался в частной собственности, кому он принадлежит сейчас и сможет ли нынешний владелец получить за него желаемые два миллиарда рублей.

3 сентября московская компания Building Management System разместила на «Авито» объявление о продаже знакового для Новосибирска места в самом центре города — зданий, составляющих ресторанно-торговый комплекс на Красном проспекте, 22. На продажу выставлена недвижимость общей площадью 6 440 кв. м на арендованном земельном участке площадью 5 386 кв. м, за которые продавец хочет получить 2,1 миллиарда рублей.

Несмотря на то, что на городской карте комплекс имеет общий адрес Красный проспект, 22, фактически речь идёт о трёх отдельных зданиях. Прежде всего это дома купцов Сурикова и Молчанова, построенные в начале XX века, которые даже физически разделены маленьким зазором. Здания возводили как коммерческую недвижимость: здесь находились гостиница, магазины одежды, посуды, сельхозинвентаря, чайная, офис торгового дома и т. д.

Среди арендаторов был и Николай Литвинов, который держал здесь поначалу лавку канцелярских изделий, а в 1917 году развернул типографию. Она и определила судьбу этих зданий почти на сто ближайших лет. Именно тогда во дворах появилось третье здание комплекса — одноэтажный гараж с небольшой надстройкой.

В советское время типографию национализировали, расширили и печатали здесь городские газеты вплоть до момента, когда на левом берегу построили новый полиграфический комплекс. Типография, впрочем, никуда не делась — она сосредоточилась на печати книг, малотиражных изданий и упаковки. В 1990-е предприятие было приватизировано и работало по этому профилю вплоть до второй половины 2000-х.

Нужно заметить, что сами здания в то время находились уже не в лучшем состоянии. Красивую кирпичную кладку покрывал слой краски, внутри были советские пыльные конторы и оборудование, которое с развитием более современных печатных производств (а со временем и интернета) было всё менее и менее востребовано.

Дела предприятия шли неважно: с 2005 года оно работало с убытками, которые в 2007 году превысили 12,7 миллиона рублей. Тогда же федеральное агентство по управлению имуществом приняло решение о приватизации предприятия, а чуть позже компания и вовсе была объявлена банкротом, после чего началась продажа его активов по частям.

Торги с самого начала сопровождали скандалы и претензии. Экспертов удивляли скромные оценки стоимости объекта: в мае 2008 года лот площадью 575,5 кв. м был выставлен на продажу всего за 6,5 миллиона рублей (или 11,2 тысячи рублей за квадрат). В декабре того же года Арбитражный суд Новосибирской области уже рассматривал иск потенциальных покупателей: в объявлении о торгах была допущена «ошибка» (указана неправильная дата), в результате желающие купить там помещения просто не смогли в этих торгах принять участие.

Полностью помещения в зданиях были проданы лишь в 2012 году. Тогда, например, последние 1,2 тысячи квадратов ушли с молотка за смехотворные по нынешним меркам 21,3 миллиона рублей — их выкупила московская «Венчурная компания Нимонта». Один квадратный метр обошелся покупателю в 17,7 тысячи рублей.

Сейчас же владелец здания просит 327 тысячи рублей за кв. м. Конечно, за эту цену здание ещё нужно продать, но получается, что оценка недвижимости выросла более чем в 18 раз.

Нужно признать, впрочем, что и ценность объекта с тех пор существенно выросла. Первые магазины открылись в здании ещё в 2009 году, но настоящий расцвет этой площадки начался в 2011, когда помещение на втором этаже решили взять для своего первого проекта — коктейль-бара Friends — начинающие тогда предприниматели Владислав Мусиенко и Вячеслав Яковлев.

После них здесь решили обосноваться и более опытные рестораторы. Денис Иванов открыл сначала свою самую фотогеничную «Чашку кофе» с кирпичными перекрытиями и старыми стальными колоннами, а потом и большой ресторан с пивоварней BEERFACTORY. Группа рестораторов, которая сейчас называется «Ясно», поселила тут свой сетевой проект Peoples. А дальше дело пошло по нарастающей, и скоро заведения заняли все имевшиеся помещения.

Сейчас в этом комплексе зданий работает уже 26 баров и ресторанов разного размера. Арендаторы некоторых площадок уже успели смениться несколько раз. Что, впрочем, только подтверждает ликвидность помещений в здании.

Например, после закрытия небольшого кафе Yofe во дворе его место почти сразу же заняли создатели бара Jonathan с новым проектом Fletcher. А освободившееся после закрытия дорогого греческого ресторана Mykonos помещение довольно быстро забрал гриль-бар Chimichurri. Даже Денис Иванов, у которого в здании уже работало два крупных заведения, в прошлом году решил воспользоваться возможностью и открыл на первом этаже Beerbistro.

Началом следующего этапа развития комплекса можно считать появление во дворе, в здании гаража, который к тому времени уже не использовали по этому назначению, маленького бара без вывески Nobody knows I suppouse. Его открыли в 2016 году бармены Friends Алексей Боткунов и Дмитрий Малко.

Несколько лет бар работал в полуподпольном режиме: чтобы попасть туда, нужно было позвонить по телефону и сообщить время прибытия (заодно можно было узнать, будет ли бар работать в этот день в принципе). Путь в заведение вел через двор ресторанного комплекса с мусорными баками, стоящими там автомобилями и прочими атрибутами «подворотни».

В 2020 году рестораторы решили взяться за гараж уже основательно. Создатели пивоварни и баров «Йо-хо-хо» сделали внутри капитальный ремонт и открыли в глубине здания свой «руин-паб», который получил название «Типография». После чего в гараже начали появляться и другие заведения, которые попытались использовать и пространство двора.

Таким образом уже летом 2021 года возник уникальный барный дворик, где сейчас уже работает или имеет собственное пространство под открытым небом больше десятка заведений.

Комплексом сегодня управляет компания «Миллениум», зарегистрированная в Москве на 3-ей улице Ямского поля. По данным «Контур.Фокус», в прошлом году она получила 106,9 миллиона чистой прибыли при выручке 149,4 миллиона рублей. Балансовая стоимость активов компании на конец 2023 года составляла около 430 миллионов рублей, что, в принципе, может соответствовать бухгалтерской оценке здания на Красном проспекте. Единственный учредитель компании — Кока Эльмурзаева.

Адрес компании Building Management System, указанной в качестве продавца в объявлении о продаже комплекса в Новосибирске, совпадает с адресом «Миллениума». На сайте BMS заявлено, что компания имеет в собственности более 100 тысяч квадратных метров недвижимости в разных регионах России, в том числе и в Сибири.

Такой же адрес и ссылка на сайт BMS указаны в базе «Контур.Фокус» у ООО «Управляющая компания „Билдинг Мэнеджмент Систем“». Компания в прошлом году получила чистой прибыли на 4,7 миллиона рублей при нулевой выручке. Единственным учредителем компании сейчас является Арсен Амшоков, имя которого больше в базе ЕГРЮЛ не встречается (то есть он не был ни учредителем, ни руководителем других компаний).

Источники на рынке подтверждают, что и «Миллениум», и BMS напрямую контролирует собственник объекта. Правда, понять, сколько у комплекса на Красном проспекте этих собственников, затруднительно.

Коке Эльмурзаевой также принадлежат 100% долей еще в двух компаниях: ООО «Торговый центр — Д» и ООО «Евродом». Адрес регистрации «Евродома» совпадает с расположением одноименного торгового центра на Можайском шоссе в Подмосковье. На «Торговый центр — Д» записан торговый знак «Глобал Сити» — это название еще одного торгового центра в Подмосковье, который компания приобрела в 2022 году за 1 миллиард рублей (одноимённый бизнес-центр рядом приобрел другой покупатель).

В карточке «Торгового центра — Д» есть ещё ссылка на страницу ТЦ «Метромолл 2», но, судя по всему, объект так и не был построен. На сайте имеются только рендеры будущего объекта, а в 2ГИС по этому адресу сегодня расположен большой автосервис. Тем не менее «Торговый центр — Д» принёс в прошлом году владелице почти 23 миллионов чистой прибыли (при 338,5 миллиона выручки), а «Евродом» — 14,4 миллиона (при выручке в 83 миллиона рублей). Можно сделать вывод, что перед нами если не очень крупный, всё же имеющий более или менее понятную бизнес-историю предприниматель.

ООО «Управляющая компания „Билдинг Мэнеджмент Систем“» связывает с «Миллениумом» не только общий адрес. В период с 2020 по 2022 год этой компании принадлежало ООО «Торговый центр — Д». А с августа 2022 года по апрель 2024 года компанией владела Кристина Богдан — нынешний директор ООО «Миллениум».

Объявленная стоимость продажи в 2,1 миллиарда рублей — довольно высокая цена даже для такого объекта. Для сравнения, стоимость всего ТРЦ «Сибирский молл», который в прошлом году приобрела у структур ВЭБа новосибирская компания девелопера Александра Бойко, оказалась менее чем в два раза больше — 3,7 миллиарда рублей.

Если предположить, что все доходы от сдачи помещений в аренду поступают только в «Миллениум», то при чистой прибыли 107 миллионов рублей в год новому владельцу потребуется больше 19 лет, чтобы просто вернуть эти вложения. При этом простое размещение указанной суммы на банковских депозитах под 6% годовых даст процентный доход в размере 126 миллионов рублей. Ну, правда, рыночная стоимость объекта недвижимости может вырасти, а вот деньги на счету будут наверняка постепенно обесцениваться.

Руководитель консалтинговой компании RID Analinics Елена Ермолаева считает, что цена слишком велика для инвестиции в объект коммерческой недвижимости. Эксперт также обратила внимание на то, что речь идёт о памятнике архитектуры, что исключает или сильно усложняет возможность расширения площадей при помощи пристроек.

По мнению эксперта рынка коммерческой недвижимости Александра Назарова, привлекательность объекта не вызывает сомнений. У него уникальное расположение, хороший пул арендаторов и возможности для дальнейшего развития за счёт части земельного участка, которая сейчас не используется.

Тем не менее эксперт не уверен, что будет просто найти покупателя по заявленной стоимости. Владельцы могут надеяться, скорее, на инвестора с большими суммами, которые необходимо достаточно быстро разместить, — чтобы их интересовал не быстрый возврат инвестиций, а какой-то актив с перспективой роста стоимости.

— Появление такого покупателя реально, но непредсказуемо. Возможно, именно попыткой максимально расширить круг поиска и объясняется то, что объявление о продаже размещено на такой площадке, как «Авито», — говорит эксперт.

Пока непонятно, как скажется на работающих здесь заведениях возможная смена владельца. О том, какие заведения уже закрылись прошедшим летом, можно узнать из материала обозревателя НГС Стаса Соколова.