Пока не началось: новосибирцы за месяц накупили новостроек на рекордные 15 миллиардов — как изменились цены и чего ещё ждать

В последние два года рынок новосибирской недвижимости шатает из крайности в крайность: от полного штиля без продаж (в марте 2022 года) до рекорда десятилетия. В августе новосибирцы купили в новостройках почти 4 тысячи квартир — таких показателей за время открытых данных по сделкам не было ни разу. Этот ажиотаж сопровождался и рекордом в денежном выражении: общая сумма вложенных в новостройки рублей добралась до 15 миллиардов. Что происходит на рынке и чего ждать в ближайшее время, узнала журналист НГС.

Аналитики заметили бум продаж новостроек в Новосибирске в августе. По данным Росреестра, в конце лета в городе заключили более 4,5 тысячи договоров долевого участия на строящуюся недвижимость, 3,5 тысячи из них — жилые квартиры. В девелоперской экосистеме One Company отметили, что это рекорд: такого роста сделок в Новосибирске не было с декабря 2019 года.

Резкий рост продаж подтвердила директор компании RID Analytics Елена Ермолаева — по подсчётам компании, показатель даже выше.

— По нашим данным, это 3,9 тысячи квартир в сданных и строящихся новостройках — столько не было ещё ни разу. Если в июле было 2,7 тысячи сделок, то в августе 3,9 тысячи, — отметила Елена Ермолаева. — Мы считаем число сделок с 2016 года, с момента появления открытых данных по сделкам, и у нас это было максимальное число.

Вырученная в августе с продажи новостроек сумма тоже побила все рекорды, составив 15 миллиардов рублей. Это сразу на 30% больше, чем месяцем ранее: в июле выручка составила 11,6 миллиарда рублей.

— Впечатляющим выглядит сравнение с объемом продаж в январе 2023 года: август вырос к январю сразу в 2,6 раза, — заметили в One Company. — При этом средняя стоимость недвижимости, наоборот, снизилась на 6%: с 6,2 миллиона рублей в январе до 5,8 миллиона рублей в августе.

Впрочем, за последние летние месяцы, добавила Елена Ермолаева, средние цены на новостройки стали догонять и январь, и темпы продаж. По её данным, в июле и августе они добавили по 2,1% — таких темпов на рынке тоже давно не видели. Эксперт объясняет это, в частности, тем, что застройщики увидели рост спроса — в августе средняя цена предложения выросла сразу в 56% новосибирских строящихся домов.

Другая причина роста средней цены, отметила Елена Ермолаева, — тот самый ажиотаж. Просто те, кто побежал покупать квартиры, забирают с рынка самые дешёвые варианты, оставляя статистике дорогие.

Елена Ермолаева одной из основных причин ажиотажного спроса на новостройки называет сильное падение курса рубля в августе — это как раз напоминает ситуацию декабря 2014 года. По её мнению, этот фактор всё ещё остаётся влиятельным, и его связывают с показателями инфляции, защититься от которой способов у людей немного.

Основатель One Company Айрат Ямаев также заметил, что бум продаж новостроек происходил на фоне повышения ключевой ставки Банка России до 12%. Управляющий компанией «Жилфонд» Александр Чернокульский предположил, что августовская «истерия» связана именно с этим.

— Те, у кого было одобрено кредитное решение либо предполагалась покупка в ипотеку, быстренько это реализовали — пока не началось, что называется, про запас. Это конкретный всплеск, такой же мы наблюдали в марте 2022 года, когда началась СВО. У людей были деньги, им объявили, что ставка вырастет, а раз вырастет, ипотека будет дороже — «пойду, сейчас куплю», — объяснил он, добавив, что в сентябре такого ажиотажа уже не не было, хотя ключевую ставку снова подняли на 1 пункт, — до 13%.

Управляющий компанией «Выставка новостроек» Григорий Якобсон отметил, что сентябрьский спад ожидаем: «если мы что-то успели чуть больше продать — значит в этом месяце продадим чуть меньше». С этим согласилась и Елена Ермолаева. А вот даже немного более долгосрочные прогнозы эксперты давать не решаются: слишком шаткое и зависимое от новостей положение сложилось у рынка.

— Всё будет зависеть от общеполитической ситуации и от того, на каком уровне будет находиться рубль, — уверена директор RID Analytics.

Григорий Якобсон считает, что с учётом роста инфляции до конца года может подорожать себестоимость строительства жилья, но ещё больший рост цен для покупателей ему кажется маловероятным.

— Повышение стоимости приведёт к уменьшению спроса, а это так себе история. Нет продаж — повышается процент по обслуживанию счета эскроу, так что сегодня даже при увеличении себестоимости застройщику просто нет смысла повышать цену квадрата, — объяснил он.

При этом, как единодушно отмечают все эксперты, тренд на затоваривание рынка новостроек только усиливается. Конец весны и начало лета 2023 года были отмечены запуском множества новых проектов, тогда как темпы продаж уже строящихся были не блестящими.

— У нас сейчас большая доля нереализованного жилья. Если мы смотрим сентябрь 2023 года, от всего объёма разрешений на строительство, то есть от всего объёма жилья, которое может продаваться в Новосибирской области, продано 29%. Если ту же картинку посмотреть в сентябре 2022 года, то это было 33%, а в сентябре 2021 — около 41%. У нас сейчас на полке стоит очень много товара, — рассказал Александр Чернокульский.

Ещё в начале года в Банке России стали волноваться, увидев последствия нескольких лет субсидируемой ипотеки на новостройки: задранные цены на новые квартиры и недоступность вторичного жилья. Разрыв между первичным и вторичным рынком к сентябрю 2023 года, по данным Александра Чернокульского, уже составляет 50%.

Сегодня условия по льготным программам постепенно ужесточаются: процент первоначального взноса увеличивают, поднимают и ставку (с 6% до 8%), но новостройки всё равно остаются более доступными. И эксперты полагают, что это в ближайшие годы не изменится.

— Строительный сектор будут поддерживать в любом случае: он тянет за собой множество мелких секторов, от производства щебня и бетона до стёкол, он сильно обширный, — считает Григорий Якобсон.

При этом, отмечают эксперты, большая часть вторичного рынка сегодня — это, по сути, те же новостройки: квартиры не старше 15 лет. Для недвижимости это очень небольшой срок. Популярность новостроек во многом обусловлена предрассудками, которые со временем общество перерастает. Автомобили сегодня многие покупают не в салонах, и проблемы в этом не видят.

Александр Чернокульский полагает, что бюджетные вливания в рынок новостроек всё-таки конечны: в какой-то момент правительству придётся выбирать между скидкой на ипотеку и другими сферами, требующими поддержки. В противном случае нужно увеличивать налоговую базу, но готовы ли россияне платить больше налогов, чтобы другие россияне получили более дешёвую ипотеку — большой вопрос.

К росту средних цен эксперт относится спокойнее, чем те, кто просто сравнивает цифры разных лет: условные 5 миллионов рублей сегодня и в 2021 году — очень разные деньги.

— Цены — вещь условная. Если цены на недвижимость поднялись на уровень инфляции — это не квартиры подорожали, это просто рубль подешевел. Если недвижимость не догоняет уровень инфляции, получается, что она дешевеет, — объяснил управляющий «Жилфондом». — Сейчас есть тенденция к тому, что недвижимость не будет догонять уровень инфляции и, может, даже будет дешеветь в номинальных рублях. И даже если мы будем видеть, что недвижимость как бы дорожает, но при этом будет инфляция в 15%, понятно, что она дорожает медленнее, чем всё остальное.

Интересно, что ещё весной казалось, что надутый льготной ипотекой пузырь на рынке новостроек, наконец, начал сдуваться — новосибирцы тогда стали больше интересоваться вторичной недвижимостью.