Как упадут цены и встанут ли стройки? Эксперты — о том, что будет с рынком недвижимости в Новосибирске

Потрясения, подобные мобилизации, в первую очередь влияют, разумеется, на людей. Но поскольку именно люди-то и формируют спрос, предложение и любой рынок целиком, в итоге все потрясения сказываются на этих рынках и на экономике страны в целом. За первую неделю с момента объявления мобилизации рынок недвижимости испытал шок: у застройщиков отменяются сделки, а продавцы квартир на вторичном рынке стали снижать цены. Пока конкретных цифр о происходящем нет, мы попросили экспертов предположить, к чему всё это приведет уже к концу года.

Ряд экспертов, которых опросил НГС, подчеркнули, что с подобным кризисом современный рынок недвижимости еще не сталкивался.

— У нас все кризисы были довольно жесткими, но шли по одному сценарию: резкий взлет валюты, дикая инфляция, и на этом фоне у людей платежеспособный спрос на товары длительного пользования падает, — пояснила директор компании RID Analytics Елена Ермолаева. — А в этот раз вроде кризис начался в феврале, а жесткой просадки не было. Но сейчас несколько факторов вместе могут сработать: и отъезд многих людей, и экономические проблемы, и курс рубля же у нас долго мечтали привести к реальному — значит, инфляция ускорится.

Все эти факторы скажутся в первую очередь на спросе: в условиях нестабильности все те, для кого жилье не было острой необходимостью (основные потребители жилья комфорт-класса), покупать его не решатся.

— У нас сейчас первая волна мобилизации, а будут еще вторая и третья, и референдумы закончились. Это достаточно серьезная вещь на мировом уровне, которая всё переворачивает. Какая будет реакция — непонятно, — согласился управляющий партнер компании «Макромир» в Новосибирске Игорь Зеленский. — Если в результате этой реакции всё будет усиливаться и, не дай бог, перерастет во что-то более серьезное — черт его знает, что там будет с рынком.

По мнению управляющего партнера компании DSO Consulting Сергея Дьячкова, падение спроса на жилье в ближайшие месяцы может составить до 40%. А вслед за спросом потянутся вниз и цены, уверен он.

— На первичном рынке цены, скорее всего, перестанут расти по новым проектам, а средние цены упадут, потому что на рынок будут выводить жилье более низкого класса, — вероятно, изменения в новых проектах уже появляются, — считает эксперт. — В течение года цены на новостройки упадут до 10%, на вторичном рынке — на 10–20%. Треть этого дисконта мы увидим уже к концу года.

При этом Сергей Дьячков отметил, что меняться цены будут в разном темпе: снижение средних цен на новостройки сначала будет незначительным, но ускорится в следующем году. А вот вторичный рынок из-за падения спроса и предположительно менее охотной поддержки со стороны банков рухнет гораздо быстрее.

Специалист по ипотечному кредитованию агентства «Квадротека» Александр Евдокимов, впрочем, считает, что государство в стороне не останется, и покупатели жилья получат новые меры поддержки для стимулирования спроса.

— Мы видим большое количество обсуждений на законодательном уровне тех же вопросов с ипотекой, с кредитными каникулами и так далее — они сразу всплывают на законодательном уровне, — заверил он.

Александр Евдокимов также не исключил, что специальные меры поддержки появятся в том числе для украинских беженцев, но не сразу.

— Государство сейчас должно понять масштабы явления. Опять же, нужно понимать, что люди, которые сейчас переехали в Россию или переедут, всё равно какое-то время должны потратить на выбор места жительства, на поиск работы — эта тема очень нужна будет, но позже, — предположил он.

Но рынок эти новые покупатели, скорее всего, оздоровить не смогут, отметил в свою очередь Игорь Зеленский: вряд ли поддержка будет значительной, потому что нагрузка на бюджет вследствие мобилизации и военных действий усилится кратно.

Сергей Дьячков добавил, что все факторы вместе могут сильно повлиять на темпы строительства жилья. Работы могут приостановиться, а то и заморозиться примерно на 10% текущих строек. Пострадать могут и очень крупные застройщики, но, уверен эксперт, не в Новосибирске — здесь кризис, скорее, «вымоет» с рынка мелких игроков. Елена Ермолаева, впрочем, с ним не согласилась.

— Остановки строительства не будет — сейчас строители не зависят так сильно от собранных денег, они на проектном финансировании все сидят, — пояснила она. — Я думаю, только если появятся какие-то невыплаты по проектному финансированию со стороны банков, строители тоже завоют, потому что вся эта канитель была придумана для того, чтобы больше не было обманутых дольщиков. Если, не дай бог, будет что-то со спросом на первичку, я думаю, ее будут тащить — хоть отрицательной ставкой.

Другой важный вопрос — не станет ли мобилизация еще и ударом по кадровым ресурсам застройщиков. В этой части они принимают на себя второй удар подряд: два года назад строителей уже подкосила пандемия, которая «выгнала» со строек мигрантов из Средней Азии.

— В 2022 году обратно стали возвращаться некоторые иностранные рабочие, но я не думаю, что они восполнили тот пробел, который образовался в 2020–2021 годах, — сказал журналисту НГС один из источников на рынке.

При этом собеседник НГС усомнился, что строители массово уйдут по повесткам — куда более вероятно, что их «перебросят» с объектов гражданского строительства на строительство объектов обороны. Другой возможный вариант — сибиряков отправят восстанавливать ставшие российскими территории. Причем это могут быть не только строители, но и строительные компании целиком — подобный госзаказ уже формируется.

По мнению источника НГС на строительном рынке, это может отразиться в том числе на качестве новых домов, которое и так упало за время постоянных изменений в законах — это отметили и покупатели жилья, и сами девелоперы, и чиновники Госстройнадзора.

Между тем все опрошенные НГС эксперты считают, что остановить рынок недвижимости уже вряд ли что-то сможет: люди продолжают нуждаться в жилье, как нуждались в нём всегда — даже когда рынка как такового в стране и вовсе не было.