Не выселяй! 5 вариантов остаться с жильем, когда нет сил платить ипотеку

Долг за ипотеку — самая частая причина выселения из квартиры. При покупке жилья право собственности регистрируется вместе с обременением, поэтому, если ипотечник не платит, квартира уйдет банку. Даже если она единственная, а проживают в ней дети, инвалиды или по-другому социально незащищенные люди. Недавно мы рассказывали историю из Екатеринбурга: из-за просрочки в 40 тысяч рублей банк продал квартиру многодетной семьи. В это же время в Уфе собирали деньги для отца-одиночки: после смерти жены он остался с тремя дочками и неподъемной ипотекой. Обе истории завершились хорошо, потому что получили широкую огласку. Однако ситуации случаются гораздо чаще, чем о них пишут СМИ.

Ипотечнику нужно запомнить, что забрать жилье банк может при двух условиях:

• просрочка длится больше трех месяцев;

• сумма долга больше 5% стоимости жилья.

И даже тут кредиторы сразу с выселением не придут, а сначала покажут бумагу о расторжении сделки.

— Предложение о расторжении кредитного договора — это еще не выселение и не продажа вашего жилья. Таким образом банк говорит, что условия сделки нарушены, и просит вернуть сумму кредита, — объясняет эксперт по вопросам недвижимости, юрист компании «Бенефактум» Денис Валдеев. — Заемщик может найти деньги, у него есть несколько способов, в том числе реструктуризация или новый кредит.

Вариант № 1: реструктуризация

Первое, что эксперты советуют должнику, — это не бегать от банка, а сразу прийти к нему для решения проблемы. Объяснить причину, по которой платить прежнюю сумму не получается, и попросить реструктуризацию кредита — изменить ежемесячную сумму и график платежей. Реструктурировать кредит можно как в банке, где вы оформили ипотеку, так и в других.

Отсутствие своевременной обратной связи, считают эксперты, и подвело нашего героя из Уфы. Когда у Демченко наступили финансовые трудности, глава семьи предпочел какое-то время не оплачивать кредит.

— [Денег] не хватало, конечно, — признавался Богдан Демченко. — Но я, сколько мог, всегда платил. Покупал продукты, всё необходимое, а оставшееся отправлял банку.

Мужчине следовало обратиться за реструктуризацией прежде, чем пошла просрочка.

— Банк — такое же заинтересованное лицо в этом вопросе, как и должник: ему удобнее получать ежемесячные платежи, чем продавать квартиру, — говорит Денис Валдеев. — В этом случае стоит сразу же позвонить в банк напрямую или персональному менеджеру, указать причины просрочки, обсудить варианты погашения. Обратная связь гарантирует банку, что вы готовы решать вопрос конструктивно и вас не придется впоследствии выселять.

Вариант № 2: ипотечные каникулы

С лета 2019 года ипотечные каникулы даются заемщику всего раз и позволяют легально не платить за кредит в течение полугода. Правда, для этого ипотечнику нужна трудная жизненная ситуация — потеря работы или значительный упадок доходов, затяжной больничный, нетрудоспособность более двух месяцев. При этом кредитное жилье должно быть единственным, а его стоимость — не больше 15 миллионов рублей.

— Начало льготного периода, его сроки, а также суммы платежей определяет сам заемщик. Всё это он должен указать в своем требовании, направляемом в банк, — говорит руководитель ипотечного направления УБРиР Любовь Торопицына. — Если же клиент по какой-то причине не указал длительность ипотечных каникул и дату их начала, то, согласно закону, льготный период считается равным шести месяцам, а датой начала является дата направления требования банку.

С каникул можно выйти в любой момент. А проценты, которые вы не будете платить во время отсрочки, не будут считаться материальной выгодой, соответственно, платить с них максимальный НДФЛ не нужно.

Как оформить ипотечные каникулы, ищите в нашей инструкции.

Вариант № 3: отсрочка из-за коронавируса

Некоторые должники получили послабления до 31 марта 2021 года: Банк России рекомендовал кредиторам не требовать продажи заложенного жилья, если заемщик или члены его семьи заболели коронавирусом или у них резко снизились доходы в связи с пандемией. На каникулы из-за коронавируса могут рассчитывать даже те, кто до пандемии побывал на ипотечных каникулах.

— В случае если гражданину ранее был предоставлен льготный период или его кредит (заем) был уже реструктурирован, Банк России рекомендует продлять реструктуризацию на срок до трех месяцев с момента обращения по условиям программ реструктуризации, существующих у кредитора, — говорится в заявлении Центробанка.

Впрочем, пока ЦБ о продлении своей рекомендации не заявлял, поэтому не исключено, что уже с апреля пандемия перестанет считаться уважительной причиной.

Вариант № 4: найти деньги самостоятельно

Если уведомление о расторжении договора пришло, не нужно думать, что вас выселяют: банк по-прежнему просит вернуть деньги, и у заемщика есть время их найти. Занять, взять другой кредит или даже рассказать о своей беде всему миру. Собственно, как и поступили наши герои из Екатеринбурга и Уфы. Семье Доргоевых, просрочивших ипотеку, помог местный олигарх — его благотворительный фонд оплатил 40 тысяч просрочки и остаток по кредиту — полмиллиона рублей.

— После репортажа к нам обратились юристы, омбудсмен, журналисты, все хотели помочь, — рассказывал E1.RU глава семьи Максим Доргоев. — Мы тем временем подали документы в суд, как и рекомендовал юрист. Когда позвонил Александр из Фонда святой Екатерины, я не понимал, что происходит, мы думали, что это какие-то мошенники или розыгрыш.

Многодетному отцу Богдану Демченко за несколько недель удалось собрать миллион от неравнодушных, увидевших его историю. Мужчина закрыл часть долга и договорился с банком о реструктуризации платежа.

— Ежемесячный платеж назначили даже ниже, чем я сам предложил. Я предложил 15 тысяч рублей, но мне сказали, что с учетом обстоятельств в нашей семье, может быть, лучше будет назначить 10, — рассказал Богдан Демченко.

Вариант № 5: продать квартиру подороже

Если дело всё же дошло до реализации жилья, у должника есть вариант продать квартиру подороже, ведь на торгах она уйдет ниже рыночной цены. Но, как правило, банк не готов ждать долго и соглашается на такой вариант, только когда заемщик уже нашел покупателя.

— Реализация предмета залога — это дорогостоящая и длительная процедура, поэтому чаще всего квартиры уходят ниже рыночной цены. Денежная сумма, которую банк получит, пойдет на закрытие кредитной задолженности, — объясняет юрист Денис Валдеев. — Остаток средств уходит на уплату исполнительских сборов и торгов. Если после всего этого от продажи жилья что-то останется, деньги уходят должнику, но такое бывает редко. Самостоятельный поиск покупателя позволит продать жилье дороже, и такое содействие рассматривается банком как позитивный фактор. Должник находит потенциального покупателя, представляет его кредитору, далее согласовывается процедура сделки. Выиграет и банк, и сам должник.

По такому сценарию события будут развиваться, только если должник сам договорится с банком. В прошлом году депутаты Госдумы пытались сделать этот момент обязательным и даже сочинили целый законопроект.

— Срок реализации заложенного имущества не может составлять более шести месяцев со дня направления залогодателем — физическим лицом — залогодержателю заявления о самостоятельной реализации заложенного имущества. Денежные средства, полученные от реализации заложенного имущества, должны поступать в распоряжение залогодержателя, — прописывалась в пояснительной записке механика законопроекта. — Разница между суммой требований залогодержателя по кредитному договору (договору займа), обязательства по которому обеспечены ипотекой, и ценой, за которую имущество было реализовано, подлежит возврату залогодателю. Это обеспечит защиту и сохранность дополнительных средств, получаемых от сделки сверх покрытия оставшейся суммы долга. В случае нереализации заложенного имущества в установленный срок взыскание будет осуществляться в общем порядке, установленном действующим законодательством об ипотеке.

В декабре 2020-го законопроект приняли в первом чтении, но с января 2021-го о нём как будто забыли. Надеемся, что документ не ждет судьба еще одного важного закона, упрощающего продажу квартиры, в которую вложен материнский капитал: спасительный для многих российских семей законопроект прошлым летом прошел первое чтение и застрял.

Сейчас торги проходят на электронных площадках, реализацией жилья занимаются служба судебных приставов и Росимущество. Сам должник участвовать в аукционе не может. Процедура взыскания — от расторжения кредитного договора до продажи квартиры на торгах — занимает от нескольких месяцев до года. И на всех этапах заемщик может погасить долг полностью, тогда жилье останется у него. Если торги не состоятся, банк заберет жилье себе, можно попробовать договориться об обратном выкупе. При этом банк вправе назначить любую цену или вообще отказаться продавать вам ваше бывшее жилье.