Сделки подорожали

Печать нотариуса стала обязательной в целом ряде важных документов. 29 декабря 2015 года президент России Владимир Путин подписал закон, который обязывает обращаться к нотариусу, если вы продаете квартиру, где один из собственников — несовершеннолетний ребенок. Продать долю в квартире теперь тоже можно только через нотариуса. При этом людям придется выложить за это внушительную сумму. Корреспондент НГС.НЕДВИЖИМОСТЬ выясняла, зачем государство решило усложнить процедуру продажи квартир, как посчитать, сколько придется заплатить нотариусу, и поможет ли новый закон бороться с мошенниками.

29 декабря 2015 года президент России Владимир Путин подписал федеральный закон № 391-ФЗ, который расширяет полномочия нотариуса при совершении ряда сделок с недвижимостью. Главные изменения, взбудоражившие новосибирских риэлторов, — теперь сделки по продаже недвижимости несовершеннолетних подлежат нотариальному заверению, то же самое касается продажи долей в квартире. В Управлении Росреестра по Новосибирской области подтвердили, что новые правила уже действуют.

Он объяснил, что для того, чтобы удостоверить сделку, нотариус должен провести техническую и юридическую экспертизу — а на это у каждого нотариуса свои тарифы. Поэтому дополнительная сумма к 0,5 % от стоимости квартиры может быть разной, но общая стоимость нотариального удостоверения сделки не должна превышать 20 тыс. руб.

Обзвон нотариусов показал: далеко не все уже занимаются нотариальным заверением сделок с участием несовершеннолетних — для многих новый закон стал большой неожиданностью. Среди тех, кто уже установил тарифы на свои услуги, — нотариус Людмила Ваина. В ее офисе рассказали, что берут за такие сделки 0,5 % от оценочной стоимости квартиры плюс 10 тыс. руб. за правовую и техническую работу. В офисе нотариуса Игоря Папилина сообщили, что их тариф — 0,5 % плюс 11 600 руб.

Специалисты по недвижимости подчеркивают, что речь идет только о тех сделках, где несовершеннолетний ребенок входит в число собственников жилья. Там, где дети только прописаны, процедура никак не меняется — перед продажей квартиры детей просто выписывают.

Как описал директор АН «Республика» Дмитрий Холявченко, сделки с участием несовершеннолетних детей и раньше были непростыми. Сначала нужно было получить согласие органов опеки на покупку-продажу жилья — причем, по словам эксперта, требования у районных органов опеки различаются: кто-то считает, что в новой квартире за ребенком нужно закрепить определенного размера площадь, а кто-то оценивает долю в деньгах — например, она должна стоить не меньше 650 тыс. руб. Обычно на то, чтобы уладить эти вопросы с опекой, у людей уходит 2 недели.

«Логика [принятия нового закона] следующая — в этих сферах слишком много нарушений и базы для возникновения споров, поэтому, мол, необходимо нотариальное удостоверение. Но практика показывает, что нотариус станет просто лишним звеном, собирающим деньги, усложняющим сделку, увеличивающим сроки и, как следствие, увеличивающим риски. И это не считая риска отказа нотариуса по обстоятельствам, никак не прогнозируемым заранее, на этапе подписания предварительного договора. В ряде случаев это приведет к тому, что просто никто не будет связываться с квартирами, где дети собственники. А благодаря материнскому капиталу теперь доля таких увеличилась», — рассуждает Дмитрий Холявченко.

В конечном итоге, по мнению эксперта, семьям с несовершеннолетними детьми в числе собственников жилья придется выставлять на продажу квартиры по цене ниже рыночной — чтобы их хоть кто-то покупал.

Еще одно важное нововведение — теперь при удостоверении сделки с долей квартиры нотариус будет проверять, что продавец предоставил возможность соседям по квартире воспользоваться преимущественным правом покупки, и только при их отказе доля продается третьим лицам. Другими словами, живущие в квартире люди должны быть уведомлены о продаже и иметь возможность купить долю по цене не выше той, которая назначена для посторонних. Как объясняется на сайте Федеральной нотариальной палаты, это означает, что выкуп микродолей квартирными рейдерами по низкой цене теряет актуальность: покупать долю по рыночной цене им станет невыгодно.

«Особенно феерично будет выглядеть продажа парковок — практически все они оформлены как доли. И если у вас парковка на 200 мест, вам нужно привести к нотариусу остальных 199 участников», — говорит Александр Чернокульский. Как отметил эксперт, фактически новый закон коснулся не самых обеспеченных людей — обычно комнаты продают собственники, у которых, как и у людей с несовершеннолетними детьми, каждый рубль на счету.

Сами нотариусы, несмотря на внушительную стоимость новой услуги, не в восторге от того, что на них переложили ответственность за многомилионные сделки. «Нам бросили самое спорное и худшее. Кто мне даст гарантию, что предыдущие сделки были чистыми? Если бы я отвечала только за свою сделку, я была бы спокойна», — объяснил один из нотариусов на условиях анонимности.

Гендиректор компании «Квадротека» Владимир Голованов признал, что новый закон создает риэлторам дополнительные хлопоты, а клиентам — финансовую нагрузку, но в целом защищать права несовершеннолетних поможет: «Другое дело, что случаев, когда права несовершеннолетних нарушаются, — штучное количество. И ради одного случая на тысячу заплатят все. С другой стороны, даже один случай на тысячу стоит того, чтобы его предотвратить». Тем не менее, по наблюдениям Александра Чернокульского, находчивые граждане уже придумали, как обойти новый закон: если подписать договор задним числом, например 28 декабря 2015 года, сделка не будет требовать нотариального удостоверения.

Предполагается, что расширение полномочий нотариусов поможет избежать мошенничества.

Однако, полагает Александр Чернокульский, мошенник вполне может подделать нотариальный договор и сдать его на регистрацию. Эффективность нового закона он предложил оценить через 3 года — если через суд будет расторгнуто меньше сделок по продаже долей и сделок по продаже долей несовершеннолетних, значит, эффект достигнут. Эксперт признал, что по нотариально заверенным сделкам вероятность выиграть в суде гораздо выше.

Елена Гурьянова
Фото depositphotos.com