«Мы бились несколько лет»: новосибирцам массово отказывают в оформлении земли под старыми домами — что задумали власти

В Новосибирске собственники старых частных домов сталкиваются с тем, что земля, на которой они построены, им не принадлежит. Оформить ее новосибирцы не могут даже через суд — мэрия города ссылается на существующий проект планировки. Юристы по недвижимости называют явление массовым.

В июле 2024 года Михаил Коновалов попросил мэрию Новосибирска предоставить ему земельный участок под его же домом в Калининском районе бесплатно и без проведения торгов. Этого момента он ждал больше 20 лет.

— В свое время нами был приобретен единый земельный участок, на котором стоял дом. Затем мы сделали межевание, сформировали два участка: на одном остался старый дом, на втором я начал строительство нового дома. В 1995 году я сходил в районную администрацию, взял разрешение, но в разрешении был указан номер старого дома. Когда я построился, мне заявили: нет, это разрешение у вас на другой дом, здесь мы вам ничего не дадим, у вас самострой, и под ним участок оформить нельзя. А это наше единственное жилье — строили, чтобы жить. Было «весело», конечно, — рассказал НГС Михаил.

Юрист ему сказал, что если дом простоит 15 лет, то можно будет повторно подать документы на оформление самого дома и земли под ним. В этом случае все должно пройти гладко.

— Я выждал 18 лет и пошел оформлять. Право собственности на дом действительно признали, а вот насчет земли отказали, — рассказал новосибирец.

Причиной отказа стал проект планировки территории района, согласно которому на месте дома Михаила должен появиться детский сад на 285 мест. Документ приняли 29 августа 2022 года.

Новосибирец обратился в суд, который признал, что решение мэрии об отказе собственнику было незаконным. Чиновников обязали повторно рассмотреть его заявление, а также возместить ему судебные расходы в размере 22 тысяч рублей.

Представитель Михаила Коновалова, юрист по недвижимости Екатерина Хаджимуратова, отметила, что подобное решение суда — прецедент для Новосибирска.

— Мы бились несколько лет и добились — ранее все подобные иски оставались без удовлетворения. Решение еще не вступило в законную силу, но я надеюсь, что судьи всех инстанций защитят менее защищенную перед властью, но самую важную ценность России — народ, — сказала она.

В практике Екатерины Хаджимуратовой подобные дела уже были. Например, дело 90-летних супругов, которые всю жизнь прожили в своем доме, а потом оказалось, что мэрия на его месте планирует построить социальный объект. Если когда-нибудь дойдет до строительства, собственникам полагается компенсация только за дом, а за землю, если она не оформлена, ничего не дадут.

— Для мэрии очень важен мифический проект планировки территории, разработанный на будущее, согласно которому в каждом квартале детские сады, больницы, школы, на каждой улице — станция метро, на каждом пустыре — парки, детские спортивные учреждения, зоны отдыха. Как правило, исполняется в этих проектах только застройка многоквартирными домами, и лишь изредка реализуются общественные проекты, — подчеркнула юрист.

При этом нормы Земельного и Гражданского кодексов РФ позволяют государству в лице мэрии взыскивать с «захватчика» участка необоснованное обогащение.

— Не предоставляя гражданину земельный участок под домом на основании наличия проекта планировки территории, мэрия оставляет за собой право в любой момент взыскать с гражданина пару миллионов в год за фактический захват и использование участка, — предупреждает об опасности юрист.

Она вспомнила также случай, когда муниципалитет пытался через суд взыскать с ее клиента больше 2,5 миллиона рублей за забор, но суд встал на сторону хозяина забора.

— Это решение подтверждает, что мэрия сама не понимает, какие земли ей принадлежат, — констатировала юрист.

За 2024 год семь человек с такой же проблемой оказались среди клиентов новосибирского юриста Ивана Селютина. Обычно, по его словам, это люди в возрасте 40–50 лет — либо первоначальные собственники жилья, либо их наследники. Как правило, у них на руках есть старые паспорта домовладения, в которых упоминается земельный участок.

— Обращаются и те, у кого вообще не оформлена земля, и те, кому в свое время навязали заключение договора аренды вместо предоставления земельного участка в собственность, — рассказал юрист.

Одна из историй в практике Ивана Селютина касалась дома на улице Тульской. Сквозь него должна была пройти Бугринская развязка, через улицу Хилокскую ведущая к выезду из города.

— В свое время люди обратились в мэрию города Новосибирска за выкупом земельного участка под своим домом по льготному тарифу — они имеют право преимущественного выкупа. Мэрия отказала, потому что есть проект планировки территории (с запланированной дорогой. — Прим. ред.). Кроме того, там якобы существует береговая линия, — рассказал Иван Селютин.

В суде экспертиза установила, что там нет никакой береговой линии, есть только водоохранная зона, а проекту планировки уже много лет. Суд встал на сторону собственника, но мэрия подала апелляционную жалобу, и Новосибирский областной суд решение нижестоящего суда отменил.

— На этой стадии истцы обратились ко мне с просьбой написать кассационную жалобу и в дальнейшем представлять их интересы в кассационном суде, — продолжает юрист. — Там отменили апелляционное определение и направили дело на новое рассмотрение. И всё это время мэрия настаивала на том, что у них там имеется проект планировки. Ну и что, что он много лет не исполняется?

В ходе нового рассмотрения апелляционная инстанция обязала мэрию дать владельцам дома возможность выкупить землю под ним на льготных условиях. Они выкупили его за 15% стоимости. Но за день до окончания срока обжалования решения суда муниципалитет подал жалобу в кассационную инстанцию в Кемерове.

— То есть фактически мэрия, даже исполнив апелляционное определение и решение Ленинского суда, пытается все равно на этих проектах планировки настаивать и не давать людям землю, — недоумевает Иван Селютин.

Иван Селютин отметил, что в судах чаще всего принимают сторону муниципалитета, поскольку раньше не было четкой судебной практики, а вопрос сам по себе очень сложный.

— Хотя у нас есть норма права, которая говорит, что если проект планировки не исполняется для муниципальных, государственных и иных нужд более чем 3–6 лет при определённых условиях, то границы территорий этих перепланировок просто, если утрированно сказать, перестают действовать по факту, — подчеркнул юрист.

Руководитель движения «Искалеченный Новосибирск» Михаил Рязанцев отмечает, что проблема имеет массовый характер: фактически город и сам никак не использует землю, и другим не дает.

— Мэрия мешает «развитию» частного сектора, ссылаясь на некий общественный интерес, который она видит именно в исполнении проектов планировки. Но эти документы никак не связаны с реальностью, и потому для жителей и сторонних наблюдателей её действия выглядят дико, — объяснил он.

Михаил Рязанцев также заметил, что проекты планировки зачастую никак не связаны и с Генеральным планом города.

— Для того, чтобы согласовывать жилые высотки в любой точке города, требуется нарисовать в проекте планировки соцобъекты в радиусе 500 метров. Поэтому их рисуют во дворе жилого дома, на болоте, в овраге, но чаще всего на чужой земле — на месте индивидуальных домов, — подчеркнул общественник.

Он порекомендовал собственникам, которые начинают оспаривать отказы мэрии, сравнивать Генплан и проект планировки перед судом, и в случае, если в Генплане нет соцобъекта в спорном месте, оспаривать и сам проект планировки как нарушающий права владельцев земли.

— Мэрия мешает фактическим многолетним владельцам узаконить свои «заборы», при этом сама никакой деятельности по изъятию земли не ведет. Земля следует за объектом недвижимости — дома не висят в воздухе, они стоят на земле. Здание без правоустанавливающих документов на землю может считаться самовольным. Яркий пример — здание Park Cafe в Первомайском сквере. Поэтому проще просто навести порядок и раздать в собственность вслед за зданиями и землю, которой люди владеют уже много лет, и просто следить за соблюдением нормативов и предотвращать «самоволки», — считает Михаил Рязанцев.

НГС обратился в мэрию Новосибирска с просьбой предоставить данные, сколько отказов и сколько положительных решений о выдаче государственного земельного участка в частную собственность или на праве аренды получили собственники частных домов в 2024 году. А также сколько таких земельных споров муниципалитет пытается решить через высшие судебные инстанции.

— Для предоставления запрашиваемой информации необходимо проведение аналитической работы, в связи с чем департамент земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска отказывает в предоставлении иной запрошенной информации, — указано в ответе.

Кроме того, в мэрии сообщили, что, если участок расположен в границах территории общего пользования, то собственнику дома могут сдать землю в аренду.

В последние годы ещё одним основанием для отказа владельцам домов распоряжаться своей недвижимостью стала зона КРТ, которую в перспективе город планирует предложить застройщикам. Ссылаясь на нее, власти не позволяют оформлять землю под домами и перестраивать их.

Дополнено: в материал добавлен комментарий мэрии Новосибирска.