«Новосибирск топчется на уровне 30 этажей». В городе не могут договориться, как строить небоскрёбы, — в чём кроется проблема

6 мая в администрации Октябрьского района прошли публичные слушания. С горожанами обсудили условия, при которых в Новосибирске начнут строить небоскрёбы и другие уникальные объекты. Вопрос вынесли на обсуждение повторно, но если в первый раз он вызвал ажиотаж и споры в заполненном людьми зале, то в этот раз слушания собрали от силы 20 человек, а споров не было вовсе. Хотя даже эксперты не сошлись во мнении о том, как регулировать необычную для города застройку. Подробности — в репортаже редактора НГС Лизы Пичугиной.

Споры о строительстве небоскрёбов в Новосибирске вышли на новый уровень осенью прошлого года, когда власти стали обсуждать с горожанами новую редакцию новосибирских правил землепользования и застройки (ПЗЗ). Для этого в документ вносят понятие «уникального объекта»: в него, напомнил замначальника Главного управления архитектуры и градостроительства мэрии Новосибирска Роман Бутков, входят здания выше 100 м (или выше 250 м, если речь идёт о ветроэнергетических установках, которые, впрочем, пока никто не подразумевает), или с пролётами более 100 м, или с консолью (выступающей частью здания без опоры) более 20 м, или заглублённые под землю более чем на 15 м.

Чтобы такие объекты начали строить, для них придумали специальные зоны, в которых фактически снимаются ограничения по этажности, по максимальной площади застройки участка и по отступам от его границ. Кроме того, максимальную плотность застройки для таких проектов повышают в два раза — до 4, а площадь обязательного озеленения, наоборот, хотят снизить.

«Для балансировки указанных параметров нами вводится показатель „предельная минимальная площадь квартир“, которая составляет 40 квадратных метров», — добавил Роман Бутков.

Поправки в градостроительный документ оценивали глава Управления архитектурно-строительной инспекции Ирина Бокова (по удачному совместительству член рабочей группы, которая их и разработала) и главный архитектор проектной мастерской «Архиград» Алексей Нестёркин (сравнительно недавно он руководил городским «Институтом градостроительного планирования»). И в своих рекомендациях они не сошлись.

Ирина Бокова поддержала изменения безоговорочно, посчитав их «расчётными и обоснованными». Никакого расширенного комментария эксперт не дала, зачитав вместо этого обращение от новосибирца, который тоже полностью поддержал создание в Новосибирске таких условий для строительства уникальных объектов. Заполненный слушателями примерно на одну седьмую зал администрации Октябрьского района негромко рассмеялся.

Алексей Нестёркин согласился, что параметры для зоны уникальных объектов появились не просто так, подчеркнув, что счастье и комфорт горожан измеряются не плотностью застройки.

«Вместе с тем, мне кажется, что уникальные объекты — это штучный товар, и мы конкретно знаем, какие уникальные объекты мы хотим построить — у нас их не плодится, к сожалению, много, — продолжил он (не уточнив, что это за объекты и в какой срок предполагается их построить). — Но я предлагаю не мудрствовать и не вводить в ПЗЗ формулировку про уникальный объект и всю эту сложную конструкцию, а просто отклонить этот проект решения. И установить там, где у нас будут уникальные объекты, конкретные территориальные зоны: У-1, У-2, У-3. И для конкретной локации прописать все необходимые объекту параметры. Их у нас не много, поэтому я не думаю, что это такой уж сложный процесс: под конкретный объект установить конкретную территориальную зону».

Предложение эксперта всерьёз удивило начальника Главного управления архитектуры и градостроительства мэрии Новосибирска Алексея Драбкина, который с укором заметил, что Алексей Нестёркин выступает против мэрии: мол, странно.

«Ну, вы же меня выгнали», — парировал экс-руководитель муниципального «ИГП».

Если предыдущие публичные слушания собрали немало городских активистов и вызвали продолжительное обсуждение, эти аудитории не собрали вообще. Спорные моменты в поправках из присутствовавших заметил только руководитель движения «Искалеченный Новосибирск» Михаил Рязанцев.

В частности, обратил внимание, что территориальных ограничений для строительства условных небоскрёбов обновлённый документ не введёт, хотя профессиональное сообщество такое решение предлагало. То есть такое здание может появиться как в старой городской застройке, так и среди частного сектора или на свободной от застройки территории у городской черты.

«Мы специально не стали создавать отдельные территориальные зоны для строительства уникальных объектов. В любом месте может возникнуть такой объект, — подтвердила Ирина Бокова. — С точки зрения экономики застройщик сам определится, в какой стороне ему такой объект строить. Кроме всего прочего, есть и другие ограничения: высота полётов и так далее».

Экономику, заметил на это Михаил Рязанцев, формирует, в том числе, плотность застройки, которая у уникальных объектов значительно выше.

«Если для жилья плотность застройки 2,5, то для небоскрёбов — 4, на 60% больше. Так экономику и будут компенсировать, — считает он. — У меня есть большое опасение, что вот сейчас мы по всему городу разрешим строить небоскрёбы, и они будут точечно появляться, как 25-этажки, которые всех триггерили».

Ирина Бокова объяснила, что плотность застройки для условных небоскрёбов высчитали исходя из ограничения минимальной площади квартиры в таких зданиях в 40 кв. м. По её предположению, в уникальных объектах будет жить меньше людей — значит, можно строить больше жилой площади. Что помешает застройщику построить небоскрёб высотой с две привычных новостройки, в котором будут преимущественно квартиры по 40 «квадратов», осталось неясным.

Алексей Нестёркин в ответ на вопрос, как он видит специальные зоны для уникальных объектов, пояснил, что в зависимости от самого объекта для него будут уточнять и зону, изменяя существующую. И ещё раз подтвердил, что город изначально определять территории для небоскрёбов не будет — в этой части эксперт поправки явно поддержал, хотя в целом выступил за их отклонение.

Хотя ни эксперты, ни представители мэрии Новосибирска (иногда в одном лице) это не проговаривали, одно вводимое понятие уникального объекта предполагает некую привилегированность таких проектов. Об этом, несколько популистски, говорят и на публичных слушаниях, и на профильных мероприятиях. В том же ключе выступил и новосибирец Роман Батуев — именно его одобрение зачитывала до этого Ирина Бокова.

Он, в частности, напомнил, как обидно должно быть Новосибирску, в котором до сих пор нет ни одного небоскрёба (а вот в Москве, Санкт-Петербурге и Екатеринбурге — есть, и даже в маленьком Кемерове строят 100-метровую гостиницу).

«С одной стороны, у нас есть застройщики, которые умеют строить качественные и красивые здания, у которых есть амбиции, которые хотят реализовывать смелые архитектурные идеи, воплощать в жизнь амбициозные проекты. С другой стороны, у нас крайне архаичные правила землепользования и застройки, которые ограничивают высоту зданий в 30 этажей и которые просто рубят под корень любые стремления застройщиков построить что-то интересное для нашего города, — посетовал Роман Батуев. — Я считаю, что если Новосибирск продолжит топтаться на уровне тридцати этажей, то про статус Новосибирска как столицы Сибири или как третьего города России можно просто навсегда забыть. Вот серьёзно, просто забыть».

Мужчина также уверен, что именно небоскрёбы (а не, например, качество городской среды, уровень жизни или объёмы инвестиций в бизнес) влияют на то, станет Новосибирск современным мегаполисом или останется непримечательным провинциальным городом.

Алексей Драбкин поспешил его заверить, что город ни в коем случае не отказывается от строительства небоскрёбов: они будут, но позже. Просто нужно урегулировать их параметры.

Михаил Рязанцев же ещё раз подчеркнул, что решение о строительстве каждого уникального объекта в Новосибирске требует обсуждения с горожанами. Причём основано оно должно быть в первую очередь на изначальном понимании того, где такие объекты строить допустимо, а где — нет, и именно на него должны ориентироваться застройщики.

«Я предлагаю всё-таки сделать отдельную зону с высотной застройкой, обсудить её один раз и хотя бы лет 10 что-то там пытаться построить. А не так, что мы по всему городу разрешаем строить, — настаивал Михаил Рязанцев. — Вам понастроят, я уверен. Особенно, если вы будете давать ещё и фору с плотностью [застройки]. И вы это прекрасно понимаете».

Стоит отметить, что новосибирцы в недавнем голосовании к колонке на НГС сошлись на том, что невысокие дома в городе лучше многоэтажек (92%). Хотя споры не утихают, а мнения у горожан о строительстве небоскрёбов разнятся.