МЕГАплан. Возле торгового центра в Новосибирске начали строить новый магазин — там будет заменитель ИКЕА?

Иностранные компании продолжают покидать российскую территорию. Шведская ИКЕА уже избавилась от своих производств, на очереди — недвижимость. Владеющая ее активами Ingka Group — один из лидеров по объемам торговых площадей в стране, ей принадлежат 14 торговых центров в разных городах. В их числе — «МЕГА» в Новосибирске. И пустырь, на котором планировали построить ее вторую очередь. Этой весной на краю этого пустыря появилась строительная техника. Журналист НГС выяснила, что за стройку решили развернуть рядом с самым большим ТРЦ в городе и какие перспективы у самого ТРЦ.

Весной 2023 года на огромном пустыре, отделяющем «МЕГУ» от развязки Бугринского моста, появились техника и рабочие. По данным муниципального портала, на повороте с улицы Ватутина на мост появится магазин высотой 1–3 этажа. Общая площадь здания — 7,79 тысячи кв. м, из них торговые площади займут только 339 квадратов.

Земля, где развернулась стройка, муниципальная, ее передали в аренду компании «Ноис Импорт», которая и возводит здание — разрешение она получила в августе прошлого года. Компания принадлежит новосибирскому предпринимателю Владимиру Бенимецкому и довольно успешна — по крайней мере, по данным на 2021 год: ее выручка составила 776 миллионов рублей, чистая прибыль — 15 миллионов. Она торгует кухонной мебелью и фурнитурой, в частности представляет известного австрийского производителя Blum.

Указанный в «Контур.Фокусе» адрес ведет на сайт LaFamilia, который также предлагает кухонные фартуки, столы и стулья в Чебоксарах. На официальном сайте компании «Ноис» при этом указано, что ее филиалы работают, кроме Новосибирска (здесь расположен головной офис) и Бердска, во Владивостоке, Иркутске и в Подмосковье. Везде компания строит собственные складские площади, офисы и учебные центры.

Сейчас один из офисов «Ноис» находится в непосредственной близости от стройки. Каким будет новый, узнать не удалось: Владимир Бенимецкий не ответил на звонки, ответ на письменный запрос в компанию журналист НГС тоже не получила.

Здание «Ноис» немного сократит пространство пустыря, за которым начинается территория «МЕГИ». Формально, впрочем, этот пустырь — и есть территория «МЕГИ». В 2010 году ИКЕА приобрела дополнительный участок и планировала на нем вторую очередь ТРЦ. Предполагалось, что строительство начнется уже в 2011 году.

В 2014 году директор «МЕГИ» Анастасия Дмитриева в интервью НГС о проекте говорила очень обтекаемо: она отметила, что «все усилия компании ИКЕА в России направлены на развитие существующих торговых центров», не уточнив, будет этим развитием строительство второй очереди или нет.

— Скорее всего, в 2012–2013 годах они все подготовили, а потом начался конфликт с Украиной. Кроме того, в свете развития интернет-торговли все эти торговые площади становятся менее популярными. Может, эта причина даже сильнее, чем первая, — рассуждает управляющий партнер компании DSO Consulting Сергей Дьячков.

Сегодня имуществом ИКЕА в России владеет и управляет компания «Ингка Сентерс Рус Проперти Б», часть Ingka Group. Но это временно: в феврале издание РБК со ссылкой на собственные источники сообщило о том, что группа начала искать покупателей на оставшиеся после продажи заводов активы в России.

В рейтинге крупнейших рантье России Forbes Ingka Centers занимает 7 строчку: в ее портфеле более 1,79 миллиона кв. м торговой недвижимости (это 14 торговых центров по всей России) и ещё 42 тысячи кв. м офисной. Эксперты, опрошенные изданием, оценили всю недвижимость Ingka Group в России (вместе с землей) в 5–10 миллиардов долларов.

Новосибирская «МЕГА» площадью 134 тысяч кв. м с прилегающими к ней 330 тысячами квадратов земли занимает примерно 5% от портфеля группы, считает Сергей Дьячков, и может стоить около 10 миллиардов рублей.

— Это современный качественный объект, еще морально не устарел, поддерживался в хорошем состоянии. Даже если смотреть пессимистически, объект так построен, что из него можно много что сделать, — объясняет в свою очередь управляющий партнер компании Nazarov&Partners Александр Назаров.

Для сравнения: «Сибирский Молл» и бизнес-центр «Новая высота» с землей совокупной площадью больше 100 тысяч кв. м компания «Глобус» новосибирского девелопера Александра Бойко приобрела за 3,7 миллиарда рублей.

Но большую часть вырученной с продажи суммы шведская группа, вероятнее всего, потеряет. По введенным в прошлом году правилам продажу активов компаний из стран, которые правительство внесло в список недружественных, согласовывает специальная комиссия. Одно из условий такого согласования — дисконт не менее чем в 50% от рыночной стоимости активов и обязательное отчисление 10% от суммы сделки в российский бюджет или рассрочка на 1–2 года.

Собеседники РБК в феврале утверждали, что Ingka Group ищет покупателя на весь свой толстенький портфель и переговоры идут минимум с двумя потенциальными покупателями. В самой компании эти слухи не комментируют. На запрос НГС с просьбой рассказать о перспективах территории, которую группа покупала 12 лет назад для развития в Новосибирске, ответ не поступил.

В случае если объекты Ingka Group будут продаваться лотами хотя бы по городам, список потенциальных покупателей может значительно расшириться. Купить «МЕГУ» могли бы и в Новосибирске, и в Сибири, уверен Александр Назаров. Сергей Дьячков предположил, что интересантами могут быть крупные предприниматели: из федеральных — уровня Алексея Мордашова, крупнейшего акционера «Ленты», из региональных — уровня Александра Говора, купившего активы «Макдоналдса».

— На самом деле, в России, я думаю, сотни возможных покупателей есть. Вопрос в том, купят или нет. С одной стороны, да, интернет-торговля в России развивается, поэтому подобные крупные объекты торговой недвижимости могут быть менее интересными, с другой стороны — там есть арендаторы, есть бизнес, — говорит Сергей Дьячков.

Вариантов нового строительства на пустующем участке немного. По Генплану Новосибирска вся территория накрыта общественно-деловой зоной, и строить жилье там, например, нельзя. Зато можно апартаменты, которые по документам — не жилые помещения.

— Если нельзя строить жилье, а торговля очень спорна, склады городского формата ушли бы на ура. Ставки аренды были бы очень высокими, сопоставимыми с офисами, а то и выше. Это жуткий дефицит, там бы все ушло, — считает Александр Назаров.

Из-за ухода ИКЕА с российского рынка «МЕГА» пострадала больше других новосибирских центров: сегодня в ней пустует самый большой объем площадей.