Огромную территорию у мясокомбината начали распродавать под жилье — первое здание на Дуси Ковальчук купил известный застройщик

Для жителей улицы Сухарной 2021 год закончился тревожно: по району прошел слух, что стадион, на котором базируется школа лыжных гонок, хотят отдать под застройку. Они подготовили обращения к властям и сделали запросы, и мэрия Новосибирска заверила, что стадион ни в коем случае не застроят — разве что реконструируют, добавив современное спортивное оборудование. Но планы по перестройке всего района здесь постепенно складываются как мозаика: участок здесь, участок там меняют владельцев, а вся территория целиком вот-вот будет распланирована не для заводов, как сегодня, а для жилья. Подробности узнала Лиза Пичугина.

Стадион под застройку

В конце 2021 года среди жителей района улицы Сухарной прошел тревожный слух: стадион «Красное знамя», на котором базируется спортивная школа Центра зимних видов спорта и тренируются лыжники, хотят отдать под застройку.

Местные жители рассказали журналисту НГС, что городские власти рассматривали возможность построить на месте стадиона школу — не спортивную, а обычную, общеобразовательную.

— Как нам объяснили, у мясоконсервного комбината есть территория, и он хочет ее выгодно продать. Но чтобы продавать под застройку, нужно создать какие-то социальные объекты, потому что Сухарная у нас не богата школами и садами, — говорит жительница одного из домов в районе стадиона Татьяна Рзаева. — Город предложил комбинату отдать безвозмездно землю [для школы], комбинат, разумеется, сказал нет. Я так поняла, что идея использовать стадион принадлежала именно комбинату.

Первоначально, вспомнила другая жительница района Сухарной, Наталья Деменчук, школу планировали строить на другой стороне улицы, но там уже успел вырасти жилой комплекс «Сосны». Сама Наталья — мама юного спортсмена, который занимается на «Красном Знамени»: она говорит, что для лыжников тренировки на стадионе не ограничиваются зимним сезоном — они тренируются здесь круглый год.

— Это школа олимпийского резерва. У нас есть взрослые, которые начинали в свое время здесь и занимают хорошие призовые места, два-три ученика участвовали в Олимпийских играх, — рассказала Наталья Деменчук. — Летом там проходят легкоатлетические соревнования, наши дети летом тоже занимаются. Из железнодорожного училища ребятишки приходят, из многих организаций люди приезжают. У нас на Сухарной — три дома для сотрудников ФСБ, они там периодически сдают нормативы. Это лакомый кусочек для тех, кто хочет дом построить, но нам нужен стадион.

Жители подготовили обращения к властям и за короткое время собрали около 240 подписей. После того, как ситуацию стали обсуждать, в мэрии Новосибирска заверили, что слухи о застройке — всего лишь слухи: стадион никуда не денется, более того, его приведут в порядок.

— Жилищная застройка стадиона «Красное знамя» исключена. На месте старой лыжной базы возможно только возведение объектов спортивного назначения, — заверили в департаменте строительства и архитектуры мэрии в ответ на запрос НГС. — Задача — сохранение открытого стадиона и выхода в лесную зону, а также лыжной трассы, прогулочной зоны.

Между тем, пока у города средств на обновление стадиона нет, хотя, как 25 января сообщила вице-мэр Анна Терешкова, уже готов проект и сейчас ищут инвестора на развитие базы. На территории, по данным департамента культуры, спорта и молодежной политики, запланирована в том числе лыже-роллерная трасса — из-за ее отсутствия летом тренерам приходится увозить спортсменов на другие лыжные базы и даже тренироваться за городом.

Земельный вопрос

Опасения жителей Сухарной, впрочем, не безосновательны. «Новосибирский мясоконсервный комбинат» («НМК») в прошлом году начал понемногу избавляться от активов, а в марте инициировал изменения в проект планировки «Холодильная»: если раньше на севере он ограничивался улицей Тимирязева, то «НМК» предложил перенести границу до улицы Стасова. Таким образом, новый проект планировки затрагивает и территорию стадиона.

На каком этапе сегодня находится разработка нового проекта планировки, неизвестно: Анатолий Степанов, руководитель и совладелец «НМК» (по данным «СПАРК» на 2016 год), на момент подготовки материала был недоступен для разговора. Впрочем, по готовности его в любом случае должны вынести на публичные обсуждения.

Вся эта большая промзона Заельцовского района, несомненно, — лакомый кусок для застройщиков, с этим соглашаются и жители окружающих ее домов. По данным публичной кадастровой карты, она разделена на множество лоскутов, но информация о собственниках части из них в Росреестре отсутствует: известно, например, что участок находится в собственности или в бессрочном пользовании, но неизвестно, у кого.

Согласно выпискам ЕГРН, «НМК» владеет или распоряжается значительной частью территории, но иногда не самостоятельно, а через связанные с предприятием компании. Например, один из двух соседних участков на улице Тимирязева (в той части, которую предлагают включить в новый проект планировки) принадлежит «НМК», а другой с января 2021 года оформлен на компанию «Соколово». Компания зарегистрирована в одноименном новосибирском селе, занимается выращиванием зерновых культур и принадлежит Анатолию и Эрне Степановым. Та же компания с ноября прошлого года владеет участком в самой середине промзоны между улицами Тимирязева и Дуси Ковальчук.

В селе Соколово также зарегистрирована компания «Воробьево» — ее в конце нулевых учредил «НМК», сегодня она, по данным ЕГРЮЛ, принадлежит Дмитрию Ештокину. Он, в свою очередь, руководит одноименным акционерным обществом из того же Соколова. Вместе с «НМК» компания «Воробьево» арендует участок, который выходит из промзоны на улицу Тимирязева, к парковке перед стадионом.

Вместе с НМК достаточно большую территорию промзоны делит «Сибирская продовольственная компания» («СПК») — один из самых известных местных мясных брендов. Источник НГС в компании рассказал, что ему известно о планах «НМК» изменить проект планировки территории, но деталей в компании не знают. Собеседник НГС признал, что развитие жилья в этой части города логично и ожидаемо, но новое место компания для себя не ищет: при соблюдении норм СЭС производство вполне может соседствовать с жилыми кварталами.

— Планы переноса производства не рассматриваются, у нас модернизированное предприятие с новейшим оборудованием, тут, наоборот, строительство идет, — рассказал источник НГС в «СПК». — Мы должны соответствовать всем требованиям, которые нас будут окружать, и собственники вкладываются в этом направлении. Всё идет на развитие.

Главное административное здание этой промзоны, на улице Дуси Ковальчук, 1, вместе с земельным участком площадью 23,8 тысячи кв. м с 23 декабря 2021 года принадлежит компании-застройщику «Квартал». Ее в феврале того же года учредила девелоперская группа «Новый мир» — она, в частности, строит ЖК «Беринг» на берегу Оби и комплексы на Красном проспекте — «Лев Толстой» и «Нобель». Сегодня «Кварталом» владеет Владимир Кабанов — когда-то он руководил компанией «Новый мир Бетон».

Директор по развитию «Нового мира» Юлия Шевченко подтвердила журналисту НГС, что площадка на Дуси Ковальчук пополнила активы группы.

— На сегодняшний день нет тех фактов о перспективах, которыми я готова была бы поделиться, потому что сделка шла очень долго, и ясности пока нет по этой территории, — сказала она.

Развивайтесь комплексно

Помимо нового проекта планировки, существуют и другие инициативы для промзоны улиц Тимирязева и Дуси Ковальчук. В частности, эта территория вошла в число предложений по уточнению границ зон комплексного развития территорий (КРТ), которые рассматривали на комиссии при департаменте строительства и архитектуры 20 января.

Предложение вынес Виталий Столбов, в прошлом чиновник указанного департамента, а сегодня — начальник управления архитектуры и градостроительства Союза строителей Новосибирской области. Он выделил две больших территории, которые могли бы войти в число проектов комплексного развития территорий (КРТ): 377,8 тысячи кв. м на улице Сухарной и 578,7 тысячи кв. м — между улицами Стасова, Холодильная, Дуси Ковальчук и Сухарная.

Как сообщили журналисту НГС в главном городском управлении архитектуры и градостроительства, эти предложения одобрены частично. В каких конкретно частях, в ведомстве не уточнили — это, вероятно, станет понятно, когда территорию вынесут на общественные обсуждения.

— Эти территории вынужденно стали приоритетными, причем по инициативе правообладателя этих территорий, — объяснил Виталий Столбов журналисту НГС. — У города, насколько я понимаю из той документации, которая готовилась, никакой приоритетности по их развитию не заявлялось. Но собственник созрел, что пора продавать эту территорию, а продавать ее для развития производства в центре города бессмысленно — понятно, что там будет жилищное строительство.

Для городских властей такие масштабы комплексного развития — нечто новое. Среди зон КРТ, которые определены, но пока не утверждены, есть район, включающий застройку улицы Стасова, но это соседний с промзоной частный сектор.

Развитие застроенных территорий с помощью программы КРТ — всё еще новое для Новосибирска направление. При этом в федеральных масштабах программа означает крупные городские единицы, подчеркнул Виталий Столбов: микрорайон, группа микрорайонов, жилой район. Это основное отличие программы от того развития застроенных территорий, которое работало в области раньше и предлагало застройщиками участки с одним-двумя аварийными домами.

Пока региональный Минстрой утвердил 6 площадок, определенных мэрией. Первой стал квартал площадью почти 8 тысяч кв. м на улице Объединения, за парком «Сосновый бор». Промзона на улицах Тимирязева и Дуси Ковальчук в число «пилотов» КРТ в Новосибирске не входят.

Впрочем, как работать с промзонами, сегодня, кажется, никто до конца не понимает. Новое законодательство в этой сфере приняли еще в конце 2020 года, но программа КРТ до сих пор настолько не отработана, что на крупном региональном строительном форуме, который проходит на этой неделе в Экспоцентре, ей посвятили отдельную конференцию.

Если проект планировки «Холодильная» будет когда-нибудь принят в тех границах, которые предложили в «НМК», его территория составит 99 гектаров. Это примерно половина от аэропорта «Северный» — одной из самых перспективных для застройки в городе. Другая зона КРТ, по которой работы уже начались, но по старым правилам, — частный сектор вокруг нового волейбольного центра и озера.