На площади Маркса никак не могут достроить огромный ТЦ — мэрия попыталась забрать его себе

Огромное здание на площади Маркса (на пересечении улиц Ватутина и Новогодней) стоит уже так долго, что к нему успели привыкнуть, как к постоянной части пейзажа. Теоретически здесь уже давно должны были работать десятки офисов и магазинов, но сегодня нельзя даже предположить, когда в этих стенах появится какая-то жизнь. Обозреватель НГС Стас Соколов рассказывает, как получилось так, что объект, который уже не один год мог приносить инвесторам прибыль и служить горожанам, превратился в долгострой с туманными перспективами.

Как всё начиналось

История общественно-торгового центра на Ватутина началась в 2005 году, когда новосибирская мэрия сдала в аренду длинный земельный участок вдоль улицы. Городской бюджет тогда остро нуждался в средствах, и власти посчитали разумным на фоне начинавшегося строительного бума раздавать землю направо и налево. Застройщиком этого участка стала «Проектная компания "Подсолнух"», которая к тому моменту уже возвела здесь же одноименный торговый центр. Для реализации масштабного проекта выбрали популярную в то время схему долевого строительства, когда частные инвесторы смогли приобрести какое-то помещение в еще не построенном здании. После начала работы объекта эти помещения можно было сдавать в аренду самому, передать в управление какой-то структуре или просто продать за более крупную сумму.

Всего таких инвесторов набралось более 170. В основном это были физические лица, которые вложили в проект пусть и не последние, но не ахти какие крупные суммы (особенно по теперешним меркам). Для большинства «дольщиков» речь шла о суммах в районе 10–20 миллионов рублей. Площади в непостроенном объекте продавались тогда по ценам от 50 до 85 тысяч рублей за квадратный метр. У комплекса никогда не было официального названия, так что для простоты будем дальше именовать его «Подсолнух-2».

Что хотели построить

По первоначальном замыслу «Подсолнух-2» должен был стать торгово-офисным комплексом общей площадью чуть больше 34 тысяч квадратных метров. 14-этажная башня ближе к перекрестку Ватутина и Новогодней была отдана под офисы, а длинный шестиэтажный «пенал» был запланирован как торговый центр. Само по себе такое сочетание нельзя назвать необычным. Здесь же, на площади Маркса, например, с 2011 года с успехом работает комплекс «Сан Сити», строительство которого началось даже позже «Подсолнуха-2».

С самого начала, впрочем, проект «Подсолнуха-2» вызывал вопросы. В отличие от «Сан Сити» и еще одного крупного ТЦ на Маркса — «Версаля», построивших рядом крупные многоуровневые паркинги, «Подсолнух» мог предложить только какое-то количество парковочных карманов вдоль Ватутина и один подземный этаж (куда сейчас даже нет въезда). В начале 2000-х, когда этот проект задумывался, и до нынешней автомобилизации было еще далеко, такое решение еще как-то могло работать. Но уже к концу десятилетия стало очевидно: надеяться на хорошую посещаемость объекта без парковок в Новосибирске уже не приходится.

Конструкция торговой части здания также выглядела не очень соответствующей тем стандартам, которые заданы крупными ТРЦ города. Если в офисном здании помещения на верхних этажах могут стоить даже дороже (люди готовы доплатить за вид из окна), то с торговлей всё обстоит прямо наоборот. Вся мировая практика показывает, что количество посетителей в торговом центре падает с каждым этажом. Это видно даже на примере таких успешных (на общем фоне) новосибирских ТРЦ, как «Аура» и «Галерея Новосибирск». В «Подсолнухе-2» этажей было шесть. При этом у здания не было даже атриума — свободного пространства, которое объединяло бы визуально все уровни, открывая вид на магазины на других этажах.

Деньги куда-то делись

Формально строительство началось еще в феврале 2007 года, но с самого начала сталкивалось со сложностями. Изначально объект планировалось сдать еще в первом квартале 2009 года, потом срок перенесли на конец 2010-го. Потом деньги у застройщика кончились. В ноябре 2009 года в «ПК "Подсолнух"» (застройщик здания) было введено наблюдение, а затем (в марте 2010 года) внешнее управление и конкурсное производство (в марте 2012 года). К тому времени компания уже была должна поставщикам 140 миллионов рублей.

Тем не менее, строительство возобновилось, подрядчиком стало ООО «Компания Сибирский Торговый Центр». К концу 2012 года здание, наконец, обрело относительно законченный вид хотя бы снаружи и получило статус объекта незавершенного строительства. С тех пор какие-то события, связанные с «Подсолнухом-2», происходили только в зданиях различных судов — внешний вид объекта почти не менялся.

В 2016 году истек срок договора аренды земельного участка, но мэрия продлила его на пять лет с условием завершить строительство объекта. В апреле этого года истек и он, и городские власти начали процесс изъятия объекта у нынешних собственников, чтобы выставить его на продажу.

Тем временем между инвесторами проекта и застройщиком велись долгие судебные тяжбы. Основным предметом споров стали дополнительные деньги, которые «Подсолнух» требовал с инвесторов за выполненные работы. Инвесторы в свою очередь пытались доказать, что по условиям договора они оплатили свои доли полностью, и если застройщик чего-то не рассчитал, то должен изыскивать средства сам. Как говорит один из инвесторов Вадим Шаталов (его имя есть в целом ряде судебных исков и решений), в принципе «дольщики» были даже готовы понести дополнительные расходы (лучше доплатить и получить-таки работающий объект, чем быть владельцем недостроя).

— Но логично было сделать это после того, как здание сдано в эксплуатацию, а не в качестве еще одного взноса с непонятными перспективами, — говорит Вадим Шаталов.

Он полагает, что за этими исками может стоять стремление каким-то образом получить у инвесторов их доли в счет покрытия возникшего «долга», хотя уверен: сейчас это уже невозможно, поскольку объект лишился земельного участка.

ООО «ПК "Подсолнух"» было учреждено в 2002 году, в 2009 году признано банкротом, в 2012 году дело дошло до стадии конкурсного производства. В 2017 году компания снова встала на налоговый учет, но в 2019 году в отношении нее вновь открыто конкурсное производство. С 2016 года стопроцентным владельцем ООО «ПК "Подсолнух"» является Эдуард Борисов. По данным «Контур.Фокус», ему принадлежат крупные доли еще в шести работающих предприятиях с общим оборотом в 2020 году 74 миллиона рублей и чистой прибылью 4,2 миллиона рублей. В основном это предприятия, занимающиеся торговлей.

Борисов и его жена Галина были также соучредителями «Компании СТЦ» (нынешний генеральный подрядчик строительства объекта). Однако сейчас учредителями этого предприятия указаны Владимир Грейсбург (80%) и Галина Каганова (20%). Управлением недостроенного объекта занимается ООО «Управляющая Компания Свадебный Центр», адрес регистрации которой совпадает с «Компанией СТЦ», но состав учредителей с ней не пересекается.

Будущее здания пока туманно. Теоретически его можно было попытаться продать крупному инвестору, который бы и заключил с мэрией новый договор и достроил бы объект своими силами. Дольщики в этом случае или получили бы часть денег от продажи (в соответствии с размером помещений, которые они оплатили на этапе строительства), или стали бы миноритарными совладельцами объекта на новых условиях. Для этого однако владельцам помещений в этом недострое нужно выработать какую-то общую позицию и работать вместе, а не друг против друга.

— Люди, стоящие за «ИК "Подсолнух"», просто с самого начала повели себя, как собака на сене. Здание можно было достроить еще в 2009 году. Оно бы успело уже и окупиться, и прибыль принести, — считает инвестор стройки Вадим Шаталов.

Взять комментарии в «Управляющей Компании Свадебный Центр» не удалось, телефон стабильно не отвечал. Представитель «Компании СТЦ» не ответила на вопросы НГС.

Даже если здание удастся достроить, заработать на продаже помещений, которые инвесторы оплатили еще в 2007 году, будет проблематично. Сейчас на «Авито» выставлены на продажу три помещения в работающем ТЦ «Подсолнух» от 24 до 107 квадратных метров (от 60 000 до 80 000 рублей за квадратный метр). При таких ценах доходность будет практически нулевой. За помещения на первом этаже просят, конечно, больше. Так, часть первого этажа в ГУМе (365 квадратных метров) оценили в 155 миллионов рублей (425 тысяч рублей за квадратный метр), но покупателей на такой актив еще нужно найти.

Эксперт по коммерческой недвижимости Александр Назаров считает, что теоретически для «Подсолнуха-2» можно подобрать какую-то концепцию, которая позволит привлечь покупателей и арендаторов без машин, но это неминуемо скажется на ставке аренды. При этом Назаров не видит принципиальной проблемы в том, что у объекта много владельцев, указывая на пример комплекса «Сити-Центр» на площади Ленина, который также возводился на средства инвесторов. Там, правда, львиная доля помещений представляет собой офисы, большую часть которых компании покупали для себя.

На площади Маркса уже работают три относительно крупных торговых центра («Сан Сити», «Калейдоскоп» и «Версаль») и еще пять ТЦ поменьше («Фантазия», ГУМ, «Александровский», «Гранит» и «Подсолнух»). Кроме того, владельцы «Гранита» сейчас возводят трехэтажный торговый центр, который станет приложением многоуровневой парковки (на ее первом этаже и в подвале также работают магазины и рестораны). В довершение всему этому владельцы ТЦ «Калейдоскоп», который пока специализируется на товарах для строительства, ремонта и мебели, планируют изменить концепцию объекта, отдав большую часть помещения под торговлю продуктами, одеждой и бытовой техникой.