Компания «Дискус плюс» известна горожанам как застройщик жилмассивов «Плющихинский» и «Просторный». Здесь представлены одни из самых доступных вариантов квартир в Новосибирске. Из чего строят квартиры с доступными ценами? Чем они отличаются от хрущевок и как развивается инфраструктура новых районов? Об этом в своем интервью рассказал директор компании «Дискус плюс» Алексей Джулай.
— Вы строите дома из панелей собственного производства. Чем они отличаются от панельных домов советского периода и как развивается инфраструктура новых районов?
— Под каждую задачу есть своя технология, будь то панель, монолит, кирпич, кедр или что-то еще. Панельное домостроение изначально задумывалось как технология, которая позволяет уложиться в определенную цену и обеспечить скорость возведения. Строить нужно было быстро, дешево и так, чтобы на строительной площадке было меньше людей, потому что профессиональных строителей на тот момент не хватало. Говоря о хрущевках, не стоит забывать, что на тот момент хорошим благоустроенным жильем считались двухэтажные бараки. Появление «панелек» стало настоящим событием. Это было отдельное жилье, куда наконец-то смогли переехать очень многие семьи. Для меня панельное домостроение — это прежде всего ценовая ниша, которая определена благосостоянием наших граждан. В Москве и Петербурге количество панельных домов — более 60 % от всего жилого фонда, в Новосибирске этот показатель чуть ниже. Там, где стоит задача построить быстро, много и недорого, панельное домостроение до сих пор актуально.
Хрущевки стали синонимом квартир небольшой площади. Это жилье, где человеку откровенно тесно. Но будем честны: сегодня из кирпича зачастую строится жилье, которое по квадратуре не очень отличается от тех панельных домов, которые были построены в 60-е годы.
В чем отличие современного панельного домостроения от того, что было? Прежде всего это комфортное просторное жилье. Минимальные площади в наших комплексах: студия — 32 квадрата, «двушка» — 63 квадрата, «трешка» — 87 квадратов. Это те квартиры, в которых можно достойно жить.
Второй момент напрямую связан с комфортом. Я говорю об улучшенных характеристиках материалов. В современных панельных домах от «Дискуса» тепло. Энергоэффективность наших панелей идентична кирпичу.
Третий момент — это улучшенные фасады, мы двигаемся в этом направлении и планируем начать применять современные решения: керамогранит, мокрые фасады, навесные системы. По внешнему виду такой панельный дом не отличить от каркасного или монолитного с кирпичным заполнением.
— А как насчет звукоизоляции? По поводу панельных хрущевок любят шутить, что слышно, как соседи задергивают занавески.
— Это заблуждение. На самом деле проблемы со слышимостью более характерны для каркасных домов. Это объясняется тем, что звуковая волна лучше всего распространяется по металлу. В каркасном доме арматурные стержни проходят с первого до последнего этажа и образуют струну. Чтобы выдержать нормативы, в каркасных домах прокладывают звукоизолирующий слой на полу, но прохождению звука по колоннам это не мешает.
В панельном доме шум поглощается за счет того, что стена опирается на растворную подушку. На границе разных по плотности материалов звуковые волны затухают. Дополнительно задачу шумоизоляции решают с помощью современных отделочных материалов, например линолеума, который гасит звук, или ламината с 5-миллиметровой подложкой из вспененного полиэтилена, который поглощает звуковые колебания.
— «Дискус» предлагает одни из самых низких цен на рынке. В ЖК «Просторный» вы продаете квартиры по цене от 33 тысяч рублей за квадратный метр. Рискует ли покупатель?
— Цена 33,9 тысячи рублей за квадрат — это цена на квартиры с отделкой в домах высокой степени готовности. Минимальная цена в «Просторном» и «Плющихинском» была 18 500 тысяч рублей за квадратный метр на этапе первой сваи в трехкомнатных квартирах. Сегодня мы видим, что все дома в «Просторном» смонтированы, застеклены, снабжены всеми коммуникациями. Ключи для проведения ремонта переданы от 41 дома из 86, а уже сдано четыре. Оставшиеся 45 находятся в очень высокой степени готовности. Мы рассчитываем начать передавать ключи от этих домов до конца нынешнего года. На «Плющихе» мы построили миллион квадратных метров с 2005 года. Люди получили квартиры и живут там с удовольствием.
Риски? Конечно, они есть всегда. Когда вы садитесь в самолет или автомобиль, когда вы покупаете недвижимость или открываете вклад в банке. Если мы говорим об инвестировании, то это работа, которую инвестор ведет совместно со строительной компанией. Многие из тех, кто пару лет назад купил у нас квартиры по 18 тысяч рублей за квадрат, не пожалели. Сегодня минрегионразвития Новосибирской области определяет цену на жилье под расселение в 38 тысяч рублей за квадратный метр. Вот вам небольшой рост: с 18 до 38 тысяч рублей. Банк по такой ставке вклад не предложит.
— За счет чего удается устанавливать такой низкий ценник?
— За счет собственного производства. Компания «Дискус» — вертикально интегрированное предприятие. Мы выполняем весь цикл работ сами: добываем песок, изготавливаем панели, отвозим их своим транспортом, используем свою строительную технику, сами строим, отделываем и продаем. У нас работают штатные бригады строителей, которые заняты постоянно, а потому не увеличивают стоимость услуг на случай возможного простоя, как это принято у приходящих бригад. То же касается сантехников, электриков и так далее. На весь комплекс работ у нас проводится наценка только один раз. Если бы у нас не было собственных мощностей, наценка была бы на каждом этапе, а как результат это бы выливалось в многократное удорожание квартир для покупателей.
— В жилье эконом-класса (судя по цене, даже суперэконом) вы отказались от крошечных студий. В связи с чем вы придерживаетесь этой концепции? Изменился спрос на тесные квартиры или вы формируете новые тренды?
— Когда я вернулся из армии и построил первый свой частный дом, комната, в которой я жил, была подобной той, что реализована у нас в «Просторном» в минимальной студии 32 квадратных метра. Планировки, которые мы применяем, испытаны мною самим. Я сам убедился в том, что они удобные, в них можно нормально достойно жить. В них не тесно. Основываясь именно на своем опыте, я предложил такое видение покупателю, а он проголосовал рублем.
Курс на увеличение площадей мы взяли лет семь-восемь назад, после того как модернизировали 97-ю серию панелей.
Со мной часто ругаются наши же продажники, когда я начинаю улучшать планировки и тем самым увеличивать площадь квартир. Например, у нас была «однёшка» с комнатой 3х6 м, она была неудобная, непропорциональная. Тогда я зашел в комнату моей дочки (у нее она была схожа по планировке и площади) и понял, что нужно добавить всего 75 см по ширине — и это сразу изменит восприятие пространства. В итоге пришлось расширять и коридор, площадь увеличилась на пять квадратов. Конечно, квартира стала дороже, а значит, продать ее сложнее, но я пошел на это, потому что понимал, что комната должна быть удобной.
В «Плющихинском» есть дом, который отличается по планировкам от всех остальных. Там есть «двушки» площадью 98 квадратов и лестничные площадки 40 квадратных метров. В одном из подъездов жители установили теннисный стол. После того как люди заехали в этот дом, там практически не было перепродаж квартир. Это говорит о том, что жильцам здесь все нравится.
— Какие площади в ваших комплексах наиболее востребованны?
— Многое зависит от степени освоения массива. Первоначально на уровне первой сваи выбираются студии и двухкомнатные квартиры. Через некоторое время на первое место по популярности выходят «трешки». Недавно на «Плющихе» попробовал найти несколько свободных 3-комнатных квартир, оказалось, все раскуплены. Квартиры большей площади начинают активно раскупаться в момент, когда на жилмассиве появляется минимальная инфраструктура (школа, детский сад), потому что просторные квартиры выбирают чаще всего семьи с детьми.
— Жители Плющихинского микрорайона остро нуждаются в школе, и она сейчас строится. В СМИ проходила информация, что она может заработать уже в сентябре 2019 года. Так ли это на самом деле?
— На Плющихе построили три садика, строится школа. Это великолепная школа на 1100 мест. Мы обеспечили эту строительную площадку возможностью подключения к коммуникациям. На площадку зашел серьезный подрядчик. Темпы строительства меня радуют. Думаю, сдать ее к сентябрю 2019 года вполне реально.
В «Плющихинском» запланированы и другие объекты, например, ясли на Высоцкого. У нас уже запросили техническую документацию на подключение к коммуникациям.
— А как обстоят дела с социальной инфраструктурой в «Просторном»?
— В «Просторном» строится детский сад, уже возведен третий этаж. В 300 м от нашего микрорайона строится школа. Оба объекта строятся на федеральные деньги. Подрядчики работают быстро и качественно.
— «Дискус» неоднократно строил городские дороги вблизи своих жилых комплексов за собственные средства. Речь идет о колоссальных затратах. В чем интерес компании?
— Частно-государственное партнерство — нормальная практика для социально ответственной компании. Мы строим коммуникации, дороги, понимая, что город рано или поздно рассчитается за них, потому что эти работы должен выполнять муниципалитет. Если у нас есть прибыль, мы готовы помочь городу. Мы понимаем, что строить микрорайон без дорог бессмысленно. Не на вертолете же людям туда прилетать.
— В начале года вы передали муниципалитету 70 квартир для переселенцев из аварийного и ветхого жилья. В ближайшее время вы не планируете повторить подобный опыт?
— Существует программа расселения ветхого и авариного жилья, и под нее закладываются определенные деньги. Проводится конкурс, определяется победитель. Предыдущий раз «Дискус» был единственным участником конкурса, потому что цену в 36 тысяч рублей с небольшим за квадратный метр не предложил ни один другой застройщик. Это преимущество нашей компании, это технологии, которыми мы обладаем. Если мэрия будет проводить конкурсы, конечно, мы будем в них участвовать.
— Ваши прогнозы относительно изменения интереса к новостройкам и цен на квартиры.
— Не люблю давать прогнозы. Есть такая поговорка: хочешь насмешить Бога, расскажи ему, что будет завтра. Из объективных вещей могу сказать, что изменения в законодательстве, которые касаются долевого строительства, приведут к тому, что инвестировать в строящееся жилье смогут только банки. Это спровоцирует рост цен примерно на 30 %. Частные лица будут покупать недвижимость на высокой стадии готовности.
Что касается рисков и новых обстоятельств, они всегда были и есть. Бизнес в моем понимании сродни соревнованиям по парусному спорту. Если ты поймал попутный ветер, то оторвался от других участников далеко-далеко. Когда идешь навстречу ветру, тебя обгоняют другие. Надо попробовать поймать этот попутный ветер, и пока что нам это удается. Мы создаем продукт, который востребован людьми.
ЖМ «Плющихинский»: застройщик ООО «ДИСКУС плюс». Проектные декларации на сайте diskusplus.com.
ЖМ «Просторный»: необходимо вступление в ПЖСК «Просторный-Квартал 2» и внесение паевого взноса. Подробности на сайте diskusplus.com.
