Капиталы Маркса: кому принадлежат основные здания на площади торговых центров

Центр Левобережья Новосибирска меняется на наших глазах. На месте снесенного в прошлом году долгостроя растет целый квартал, а крупный ТЦ решил полностью изменить концепцию, открыв на своих площадях модное сегодня гастропространство. Еще один новый торговый центр интересной формы пока не выглядит особенно успешным, но тоже внес свой вклад в изменение внешнего вида площади. Самое время посмотреть, кому принадлежат все эти торговые объекты и сколько они на этом зарабатывают. Подробности — в материале обозревателя НГС Стаса Соколова.

Площадь Маркса появилась на карте Новосибирска в 1970 году, после того как на огромном участке земли площадью больше 20 гектаров началось строительство гостиницы «Турист». До этого этот пустырь именовался площадью Кирова. В советское время здесь были запланированы всего три объекта: торговый центр (ГУМ), гостиница и дворец культуры. Достроить успели только ГУМ, который заработал в 1988 году. Сейчас на этом пространстве, ограниченном улицами Ватутина, Покрышкина, Блюхера и Новогодней, построены 14 капитальных сооружений (включая многоуровневые парковки). И скоро к ним добавится еще девять зданий комплекса «Аэрон».

ГУМ «Россия» открыли в 1988 году, уже на излете СССР. В пятиэтажном здании с большими подвальными помещениями общей площадью свыше 17 тысяч кв. м торговле было отдано изначально меньше 6,5 тысячи квадратов. В остальных помещениях располагались мастерские, склады и просто офис торгового центра.

В 2007 году мэрия продала здание на торгах за 1,2 миллиарда рублей, покупателем стал на тот момент владелец ЦУМа Юрий Глазычев. Как выяснилось позднее, практически всю сумму, около миллиарда, он занял у банка и частных инвесторов, ставших совладельцами объекта. Но доходы от здания не позволяли даже обслуживать кредит, и в 2016 году после долгих тяжб Юрий Глазычев был осужден на 5 лет за мошенничество, потеряв не только ГУМ, но и ЦУМ.

С тех пор общий размер арендных площадей ГУМа существенно вырос. У здания появились две двухэтажные пристройки, в подвале сейчас работает склад и магазин бытовой техники. Торговле отдан и четвёртый этаж. Всего в здании, по данным 2ГИС, работает больше 30 предприятий, самые заметные из них — одежный гипермаркет «Экономмаркет» (занимает полностью 2-й и 3-й этажи), магазин одежды «Друг семьи» (4-й этаж), DNS (подвал), «Пятерочка» и KFC (1-й этаж), бар «Шашлыкофф» (2-й этаж).

Комплексом управляет ООО «ГУМ», которому принадлежит сейчас значительная часть площадей в здании. Общий размер активов на балансе составлял по результатам 2022 года, по данным «Контур.Фокус», 451 миллионов рублей. Предприятие получило чистую прибыль 144 миллионов рублей при выручке в 84,5 миллиона. Такой перекос был достигнут за счёт неких «прочих доходов», которые в этом году превысили 186 миллионов рублей (в 2020 году они составили только 36 миллионов). Владельцами компании являются Дмитрий Куклин и Андрей Шварев.

Само здание, впрочем, давно принадлежит разным владельцам. Часть помещений изначально перешла партнерам Юрия Глазычева в счёт уплаты долга, часть была куплена новыми владельцами позже. Четвертый этаж принадлежит АО «Сеть Телеком» (данные о текущих акционерах отсутствуют), второй этаж находится в собственности ООО «Рент Таун» (100% принадлежат Евгению Тарасову), правообладателем третьего этажа указано физическое лицо.

Многофункциональный комплекс, включающий в себя торгово-развлекательный центр, офисную высотку и многоуровневую парковку, начал работать в 2011 году. В составе ТРЦ есть многозальный кинотеатр, больше 80 магазинов разного размера (от супермаркета SPAR до салонов сотовых телефонов), 6 кафе с собственными залами и фуд-корт, на котором работает еще 6 точек общепита. В «Сан-Сити» расположен крупный фитнес-центр с бассейном X-Fit, а в офисной высотке — офисы нескольких десятков компаний, включая 2ГИС.

Среди других крупных ТРЦ «Сан-Сити» еще недавно выглядел наиболее проблемным: пустующие помещения есть практически на всех этажах, фуд-корт и вовсе был заполнен только наполовину. Тем не менее в последнее время ситуация здесь начала выправляться, появились новые арендаторы. Среди них, например, магазин спортивной одежды и обуви российского бренда Demix (принадлежит сети «Спортмастер»), точка с вьетнамской едой на фуд-корте, а вместо закрытой точки сети «Аптека от склада» открылась аптека «Гармония здоровья».

Самым крупным владельцем помещений в комплексе остаётся построившая его компания ООО «Учет» с балансовой стоимостью активов в 3,5 миллиарда рублей. В 2022 году «Учет» получил 118 миллионов рублей чистой прибыли при выручке в 5,238 миллиарда. Бессменным руководителем её с самого начала работы остаётся Роман Игнатов — брат депутата Госдумы Виктора Игнатова, с именем которого часто связывают и сам «Сан-Сити», хотя официальных подтверждений этого нет. Владельцем 100% долей «Учёта» указано ЗАО «Сибкомплект», не раскрывающее состава своих акционеров.

Торгово-развлекательный центр на этом месте начали строить еще в середине 2000-х, но проект застопорился из-за проблем с финансированием. Через несколько лет долгострой выкупили владельцы рынка «Левобережный», превратив здание в торгово-выставочный центр стройматериалов, сантехники, мебели и товаров для дома.

В таком виде он просуществовал почти 10 лет, но, видимо, результаты его деятельности перестали удовлетворять владельцев, и в прошлом году в торговом комплексе начались серьезные перестановки и ремонтные работы. По замыслу «Калейдоскоп» должен стать ближе к обычным торгово-развлекательным комплексам с магазинами одежды, заведениями и, возможно, даже супермаркетом.

Сейчас почти весь первый этаж пустует или там идет подготовка к открытию новых магазинов. Значительная часть помещений не занята на втором этаже, незанятые площади есть и на третьем. Но первые приметы новой концепции уже видны.

В прошлом году здесь заработал магазин сети «Детский мир», в этом открылся большой центр для детей «ИгроПарк». Но самым заметным новым арендатором стало гастропространство «Фудхолл 6/1», открытое столичной компанией «ИТ Маркет».

Управлением «Калейдоскопом» занимается ООО «Левобережное», на него же записаны торговые знаки самого ТЦ и «Фудхолла». Балансовая стоимость активов «Левобережного» составила 921 миллион рублей, выручка в 2022 году — 246 миллионов рублей, а чистая прибыль упала ниже 9 миллионов рублей (в предыдущие три года этот показатель был выше 20 миллионов). Компания принадлежит в равных долях Владимиру Кальченко (владелец «Левобережного», отец депутата и предпринимателя Сергея Кальченко) и Наталье Шпаковой (супруга депутата заксобрания Юрия Шпакова).

Первый объект, который в принципе начали строить на площади (еще в 1968 году), и первый торговый новый центр, который появился здесь в начале 2000-х и долгое время назывался «Фестиваль». Формально это два отдельных объекта (торговый центр работающий, а гостиница — строящийся), но на протяжении довольно длительного времени часть площадей недостроенного отеля использовали также для торговли: например, именно такие помещения занимал книжный магазин сети «Топ Книга».

Высотка гостиницы пребывала в состоянии долгостроя до конца 2010-х, в какой-то момент даже начались разговоры о том, что здание и вовсе разберут. Но в 2018 году владелец всё же объявил, что начнёт работы. Чтобы облегчить нагрузку на фундамент, со здания были сняты железобетонные плиты стен — их заменили на легкие конструкции из стекла и металла. А чтобы окупить расходы на строительство, к сооружению добавили пять этажей. Новые помещения появились и со стороны выхода из метро.

Торговый центр в последние годы чувствует себя не лучшим образом: пустые помещения есть на всех этажах, а после возобновления строительства гостиницы в ТЦ закрылись еще несколько компаний. Это привело к формированию здесь некоего «дисконтного» пула арендаторов: здесь работают магазины эконом-сегмента Modis, «Фамилия» и «Галамарт». Самые крупные арендаторы — супермаркет «Лента» и магазин бытовой техники RBT. Из заведений общепита остались только точка KFC и маленькая кофейня под эскалатором.

Здание гостиницы до сих пор не сдано, хотя его внешняя отделка практически завершена. Управлением торговым центром занимается ООО «Турсиб-б» (балансовая стоимость активов — 1,9 миллиарда рублей), получившее в 2022 году 26,8 миллиона рублей чистой прибыли при 125 миллионах выручки. Основными владельцами компании являются Арам Екавян и Владимир Кокорин. У Екавяна самым крупным бизнесом была московская компания «АиГ» (выручка — 100 миллионов рублей, чистая прибыль — 26,6 миллиона рублей), занимающаяся торговлей. У Кокорина есть крупные доли в целом ряде компаний, управляющих объектами коммерческой недвижимости в Омске.

ТЦ «Версаль» открылся на год раньше «Сан-Сити» (в 2010 году) и так же состоит из трёх основных частей: офисной, торговой и многоуровневого паркинга. Размеры его, правда, существенно меньше: в офисной части всего 7 этажей.

Если не считать каких-то частных инцидентов, в жизни этого ТЦ не было заметных событий, вроде коренного пересмотра концепции, смены больших арендаторов и т. д. Продуктовым оператором здесь с самого начала работы остается сеть «Быстроном», даже «Эльдорадо» работает на прежнем месте уже второй десяток лет, лишь в 2022 году к нему добавился магазин DNS.

Комплекс находится под управлением столичной группы «М Капитал», у которой в портфеле больше сотни объектов коммерческой недвижимости по всей России. Среди них, например, московский «Охотный ряд», подмосковный «Шоколад», «Рио» в Ростове-на-Дону. Общая балансовая стоимость активов компании ООО «МКапитал» составляет 20,8 миллиарда рублей. В 2022 году компания получила 322 миллионов рублей чистой прибыли при выручке 4,8 миллиарда рублей. Основной владелец компании — Елена Шедромирская.

«Гранит» — один из первых объектов, появившихся на Маркса в «новое время». По сути, речь шла о дополнявших и сменявших друг друга торговых комплексах. Последний по счету — GRANI — построен частично на участке, который занимал до этого двухуровневый павильон из зеленого стекла.

Шестиэтажный «Гранит» хоть и выглядит, мягко говоря, старомодно, но стратегическое положение на одном из ключевых транспортных узлов города заставляет арендовать здесь помещения более чем 60 организаций. Список их довольно пёстрый: от огромного бара и пивоварни «Три лося» до студий маникюра и эпиляции. Опустевшие площадки здесь долго не задерживаются: в прошлом году, например, свой дополнительный офис здесь открыл Альфа Банк.

Хуже дела пошли у нового проекта — ТЦ GRANI. Несмотря на оригинальный внешний вид, внутри комплекса пока в буквальном смысле гуляет ветер: на первых трёх этажах занята лишь небольшая часть площадей. Тем не менее здесь уже появились заметные арендаторы.

Два верхних этажа занял гипермаркет одежды и обуви «Семейный континент», на первом уровне обосновались пекарня и аптека. А на подземном и первом этажах построенной ранее парковки (она сейчас образует с «Гранями» единый комплекс) давно работают «Бургер Кинг», DNS, «Рыбный день» и другие компании.

Объектами управляет ООО «Гранит» с 1,2 миллиарда рублей на балансе. В 2022 году компания получила с этих активов всего 6,1 миллиона рублей выручки и чистый убыток в размере 11 миллионов рублей — в принципе, это можно объяснить строительными работами.

По данным «Контур.Фокуса», у компании четыре основных конечных владельца. Самые крупные доли (23–25%), предположительно принадлежат Андрею Боженко, Евгению Тарасову и Сергею Трубникову, еще 12,5% — у Веры Князевой. У совладельцев компании по нескольку юрлиц в разных сферах бизнеса. Компаниии Боженко связаны в основном с управлением недвижимостью, а Евгений Тарасов уже упоминался в этом обзоре как совладелец помещений в ГУМе. Сергей Трубников же известен также как депутат горсовета Новосибирска, председатель постоянной комиссии по градостроительству и член постоянной комиссии по бюджету и налоговой политике.

Двухуровневый торговый центр ярмарочного типа на первом этаже и в подвале большого паркинга вдоль улицы Покрышкина. Построен компанией «СБС-308», владельцы которой в своё время взялись достроить здание ДК Сибсельмаш. Но в итоге недострой продали структуре Тимура Саттарова, который в прошлом году снёс его и начал строительство своего компекса «Аэрон». В торговой части «Александровского» оказалась законсервиврованной атмосфера барахолки, пусть и существующая здесь в относительно комфортных условиях.

ООО «СБС-308» до сих пор приносит владельцам какие-то деньги: чистая прибыль компании составила в 2022 году 7 миллионов рублей при 68 миллионах выручки. Заработки эти, впрочем, приходится делить между шестью учредителями: самые крупные доли принадлежат Виктору и Михаилу Разинкиным (30% и 20% соответственно), по 15% — у Любови Беженарь и Натальи Русских.

Торговый центр формата «коммунальная квартира». Построившая его компания продала помещения в объекте по частям, что обычно затрудняет управление им и его продвижение как единого комплекса. Всего в «Подсолнухе» сегодня более 70 собственников.

Тем не менее здесь работает порядка 50 компаний разного профиля — от ювелирных салонов до агентств недвижимости. Здесь даже сформировался постепенно пул арендаторов, связанных так или иначе с модой и украшениями.

«Подсолнух-2» — огромный торгово-офисный комплекс вдоль улицы Ватутина, который строили по той же схеме, что и «Подсолнух», но так и не ввели в эксплуатацию. Перспектива вернуть вложенные деньги у нескольких десятков инвесторов, купивших здесь помещения разного размера, выглядит с каждым годом всё туманней. Даже если предположить, что на сами строительные работы каким-то чудом найдутся деньги, непонятно, кому может быть нужен сегодня столь массивный объект, совершенно лишенный парковок.

Подробнее об истории строительства и его инвесторах НГС рассказывал в 2021 году — с тех пор ситуация мало изменилась.

Комплекс из девяти объектов возводят сейчас на всём участке, который некогда занимали не только недостроенный ДК «Сибсельмаш», но и площадь перед ним. В состав комплекса должны войти отель, два апарт-отеля (попроще, со студиями по 22 квадрата, и бизнес-уровня), офисное здание, корпуса медицинского и культурно-образовательного профиля, а также небольшой торговый центр с общепитом.

«Аэрон» вряд ли улучшит транспортную ситуацию на Маркса и в окрестностях площади, где пробки давно перестали быть редкостью. Но после того как он будет достроен, исчезнет целый блок временных павильонов, где сейчас работают заведения с восточной кухней и магазинчики разного рода. Частично их должны заменить зеленые зоны.

Осенью прошлого года сменился владелец новосибирского торгового центра МЕГА. На судьбу помещения, которое занимал магазин ИКЕА, это пока не повлияло, зато в в гипермаркете «Лента» заработала торговая точка, продающая товары шведской компании.