Китайцы заплатят

До сих пор новосибирская фирма «Арго» была известна как строительный подрядчик. Однако в момент экономического спада компания решилась выйти на рынок с проектом «Микрорайон "Олимпийской славы"» в Дзержинском районе Новосибирска, предложив революционные для рынка условия «ипотеки от застройщика от 8 % годовых». Корреспондент НГС.БИЗНЕС узнала у директора фирмы «Арго» Олега Мирошникова, каким образом компании удается не только строить, но и финансировать покупателей жилья, а также — за счет чего можно снизить цены на новостройки и как выстраивать сотрудничество с Китаем.

Справка: Новосибирское ООО «Фирма "Арго"» учреждено в 2001 году Олегом Мирошниковым и АО «Строительство» (КНР, г. Синьцзи) на паритетных началах. Уставный капитал — 76,8 млн руб. В 2013 году «Арго» сдала в эксплуатацию кирпичный завод мощностью 100 млн штук в год, объем инвестиций — около 1 млрд руб. Микрорайон «Олимпийской славы» расположен на границе Дзержинского района Новосибирска и Новосибирского (сельского) района НСО, общая площадь — около 340 тыс. кв. м жилья, не считая объектов соцкультбыта. Срок реализации проекта — до 2018 года.

Весь город завешен рекламными щитами с предложениями ипотеки под 8 % годовых. Весьма удачный маркетинговый ход.

Почему же маркетинговый? Все так и есть. Мы сами кредитуем покупателей квартир в нашем микрорайоне «Олимпийской славы». Если первоначальный взнос составляет не менее 70 %, то ставка по кредиту — 8 % годовых, при взносе в 30 % ставка повышается до 12 %. Кстати, именно на такую ставку ориентируется Правительство РФ. Все сделки регистрируются в юстиции (в Росреестре. — Я.Я.).

Хорошо, вы кредитуете покупателей жилья, а тогда за счет каких средств оплачиваете банковский кредит, полученный на строительство микрорайона?

Мы строим на свои. Правда, в Ланта-Банке у нас открыта кредитная линия на 500 млн руб., но мы стараемся лишний раз ею не пользоваться, только в случае каких-либо незапланированных трат.

Стоимость дальнейших работ — отделки, благоустройства — также покрывается за счет поступлений от покупателей по кредитам. От резких колебаний цен на расходные материалы мы застрахованы, поскольку все основные стройматериалы мы производим сами — кирпич, ЖБИ, металлоконструкции.

Как много квартир в микрорайоне «Олимпийской славы» продается по ипотеке?

Доля покупателей по банковской ипотеке — небольшая. Более 80 % покупателей — те, кто воспользовался нашим предложением «Ипотека от застройщика».

Как вы оцениваете недавно стартовавшую программу государственной поддержки ипотеки? Рынок ожил?

Программа [госипотеки] несколько оживила рынок, но кардинального перелома ситуации не произошло. Задумка хорошая, но беда в том, что у банков слишком высокие требования к заемщикам — нужна полностью белая зарплата плюс ряд других требований. Банкиров можно понять, они пытаются застраховаться от возможных дефолтов. Но заемщикам очень тяжело выполнить требования банков. Судите сами — на дворе кризис, предприятия сокращают штат и зарплаты. Те, кто не может получить кредит по программе госипотеки, идут к нам — брать кредит на квартиру по действующим банковским ставкам в 15–17 % никто не хочет.

Как вы оцениваете текущую ситуацию на новосибирском рынке жилья? Риэлторы рапортуют о росте цен.

Весь первый квартал рынок чувствовал себя довольно бодро — из-за неясных перспектив с курсом рубля люди стремились вложить деньги в недвижимость. Лишь в апреле снижение спроса коснулось новостроек среднего ценового сегмента и выше. Так, за последний месяц продажи в нашем доме на ул. Островского несколько просели. Хотя, возможно, повлиял и тот факт, что в наличии остались только квартиры большой пощади, на которые спрос ниже.

Плюс в апреле начали сказываться ожидания части потенциальных покупателей, которые надеются на дальнейшее ухудшение экономической ситуации и снижение цен на новостройки.

Но демократичные предложения по 45–50 тыс. руб. за кв. м по-прежнему очень популярны у потребителей.

Вы не разделяете прогноз о возможном падении цен на рынке жилья на 10–15 % до конца года?

На 10–15 %? Если говорить о дорогом жилье, то возможность такого сценария не стоит исключать, но для сегмента демократичного жилья — вряд ли. Основной покупательский спрос сосредоточен именно в этом сегменте, и не думаю, чтобы ситуация ухудшилась до такой степени, чтобы застройщики начали демпинговать.

Как вы оцениваете идею создания «Национальной жилищной корпорации» — структуры на базе АИЖК и Фонда РЖС, которая будет стимулировать жилищное строительство?

Мертворожденное дитя. АИЖК, увы, так и не выполнило заявленных задач, идея комфортного и доступного жилья так и осталась на бумаге. Фонду РЖС, задачей которого была подготовка участков для массовой застройки, также далеко не всегда удавалось предложить подходящие участки.

Одним из требований РЖС к застройщикам было строительство жилья по цене 35 тыс. за кв. м. По такой цене на новосибирском рынке — можно продавать и оставаться в плюсе?

Если правильно выстроить все бизнес-процессы — можно. Но теперь ответьте мне на вопрос, вот вы будете продавать по 35, если рынок берет по 50?

А все-таки, есть возможность, чтобы средняя цена на новостройки была не под 60 тыс. руб. за кв. м, как сейчас, а 35 тыс.?

Конечно, есть — надо больше строить. Для этого, во-первых, расширить предложение земельных участков. Под Новосибирском и даже в городской черте есть свободные для освоения площадки, на которые застройщики не идут. Нет дорог. Там много чего нет, включая инженерные сети, но если бы государство взяло на себя хотя бы затраты на создание дорожной сети, то это означало бы автоматический рост объемов строительства. Помимо доступности земельных участков, коммунальных сетей есть такой вопрос, как налоги. Касается не только строительного рынка, но и всего бизнеса в целом.

Вообще-то наши ставки налогов ниже, чем в других странах…

Согласен. Но совокупная налоговая нагрузка на бизнес — выше, нежели в Европе. Возьмите, например, ставку налога на недвижимость. По новым правилам ставка земельного налога будет рассчитываться исходя из кадастровой оценки земли и имущества, что означает для владельцев торговых, офисных центров повышение налога в разы. За счет чего собственники будут оплачивать повышение налога? За счет арендаторов, причем не крупных «якорей», которые генерируют поток покупателей, а за счет мелких предпринимателей, которые и так еле сводят концы с концами.

Не исключаю, что часть арендаторов нынешних ТЦ снова обратят свои взоры на барахолку.

Нынешняя окупаемость наших ТЦ, если верить аналитикам, — от 8 лет. А европейские показатели — 10, 15 лет и выше. Так может быть, повышая налоги, мы приходим наконец к европейским нормам?

Если налоговая нагрузка на объект превышает поступления от аренды — то вряд ли это европейские нормы. На мой взгляд, происходит следующее. Ведомства принимают нормативные акты так, чтобы у чиновников на местах была возможность для «маневра», сразу закладывается коррупционная составляющая. Тем не менее у регионов есть возможность изменить ситуацию — для этого местное Заксобрание должно досконально разбираться с законодательными актами, которые принимаются на уровне федеральной власти, и выходить со своими предложениями, поправками в Госдуму.

Исторически вы работали как подрядная организация. Что заставило переключиться на строительство жилья?

Мы до сих пор работаем как подрядчики. Сейчас наша компания строит спортивный комплекс международного класса площадью 18 тыс. кв. м в Кызыле. Госзаказчик — республиканское управление капитального строительства, мы — подрядчики с функциями генерального подряда.

Насколько бизнес строительных подрядов привлекателен по сравнению со строительством жилья?

Показатели доходности сравнимые. Особенность этого рынка в том, что очень мало компаний, которые способны были бы обеспечить серьезные объемы строительства за короткий срок: входной билет дорогой, надо закупить большое количество строительной техники, это сотни миллионов рублей. Что касается нашего микрорайона «Олимпийской славы», то нам уже давно хотелось попробовать свои силы в жилищном строительстве.

Показатели доходности сравнимые? С каким подрядчиком ни поговоришь — все жалуются, что рентабельность не больше, чем пара-тройка процентов…

Все зависит от конкретного проекта. Например, строительство гостиницы в олимпийской деревне в Сочи стало положительным опытом для нас, проект в Кызыле для нас также выгодный. Мы ведь очень хорошо работаем с себестоимостью за счет производства собственных стройматериалов, а значит, можем заявить и более низкую цену как подрядчики, при этом оставаясь в плюсе.

50 % уставного капитала «Арго» принадлежит китайской корпорации. На ваш взгляд, в каких сферах стоит развивать дальнейшее сотрудничество с Китаем?

Необходимо перенимать у китайцев технологии различных перерабатывающих производств, внедрять их. Мы должны поставлять в Китай конечную продукцию, а не сырье. Сейчас для этого самый подходящий момент.

У китайцев брать технологии? Почему бы не поучиться у западных стран?

Все европейские технологии скопированы китайцами давным-давно. Я вам даже больше скажу — значительная часть оборудования «белой сборки» делается на китайских заводах.

Рубль упал к доллару, а юань укрепился, совокупность этих факторов сделала нашу продукцию привлекательной для китайского рынка.

Надо пользоваться моментом, чтобы поставлять в Китай не сырье, а конечный продукт — это касается как промпроизводства, так и сельского хозяйства.

Это новые возможности, новые ниши, которые надо осваивать — чем быстрее, тем лучше.

Яна Янушкевич
Фото предоставлено Олегом Мирошниковым