Несносные. Мэрия Новосибирска снова пытается демонтировать самострой в центре города — его владельцы не сдаются почти 20 лет

Мэрия требует демонтировать пристройку к зданию в районе центрального рынка. Строение просят признать самовольным — оно «прилипло» к зданию у Центрального рынка на Мичурина, 12Б без разрешения. И это далеко не первая попытка снести самострой: спор вокруг здания продолжается второй десяток лет, но постройка никуда не исчезает, несмотря на решения судов. Кому принадлежит здание, как его пытались снести и что делать с самостроями — в нашем материале.

Мэрия Новосибирска подала иск о сносе помещения на улице Мичурина, 12Б. Пристройка возле Центрального рынка примыкает к зданию фирменного магазина «Ирмень», внутри работают кафе и магазин по продаже спецодежды.

Иск в Арбитражный суд Новосибирской области поступил к двум компаниям: ООО «Сибфермер» и ЗАО «Племзавод „Ирмень“». Из заявления следует, что мэрия требует признать постройку самовольной. Если суд встанет на сторону истца, то ответчики будут обязаны демонтировать её в течение месяца за свой счёт.

Суд также принял обеспечительные меры на время рассмотрения иска: собственникам здания нельзя проводить отделочные или строительные работы.

Здание на Мичурина, 12Б площадью 1723 кв. м с 2001 года находится в долевой собственности у ответчиков, каждой из сторон принадлежит по 50%. Земельный участок находится в аренде у всё тех же двух компаний.

Нарушения законодательства выявили в сентябре прошлого года, когда специалист мэрии обследовал участок. Из отчёта следует, что архитектурно-строительная инспекция не выдавала разрешение на возведение пристройки.

В январе мэрия направила досудебные уведомления и потребовала устранить нарушения. В марте осмотр участка показал, что пристройка никуда не делась.

НГС обратился за комментарием к руководителю ООО «Сибфермер» Андрею Храброву, но он, прочитав сообщение в мессенджере, заблокировал корреспондента.

В «Ирмени» НГС сообщили, что компания использует только свою часть здания — в ней расположен фирменный магазин. Производитель молочной продукции считает, что его привлекли в качестве ответчика неправомерно, потому что компания не имеет отношения к пристройке. На это представитель «Ирмени» указал и в отзыве на исковое заявление.

Претензии к этой пристройке возникают не в первый раз, и позиции сторон сложились уже давно. Спор вокруг этого здания продолжается уже почти двадцать лет, причём сначала это был частный конфликт — муниципалитет оказался втянут в него уже позже.

Самовольная постройка на Мичурина, 12Б упоминалась в судебных материалах ещё в 2008 году. Тогда ООО «Рынок Центральный» подало иск к ООО «Сибфермер», потому что помещение незаконно заняло площадь рынка.

Спустя два года иск поступил от «Ирмени». Претензии совладельца здания были аналогичные и касались всё той же временной постройки. Истец отметил, что предприниматель построил магазин модульного типа без его согласия, хотя это предусмотрено договором. Также в «Ирмени» заявили, что пристройка расположена над водопроводной камерой, которая снабжает всё здание.

«Ирмень» проиграло дело. Суд посчитал, что требование о сносе самовольной постройки должно было поступить не от совладельца здания, а от собственника земельного участка — мэрии Новосибирска.

В 2015 году иск с требованием демонтировать самовольную постройку поступил от прокурора Центрального района. Суд встал на сторону истца. Андрей Храбров несколько раз обжаловал решение, но вышестоящие инстанции оставили его в силе. Предприниматель не бросил попыток отбиться, и в 2017 году подал частную жалобу на определение суда. Её оставили без удовлетворения.

В 2018 году «Ирмень» подало новый иск к «Сибфермеру»: из заявления следует, что ответчик без разрешения прорубил наружную капитальную стену, чтобы установить оконный проём. «Ирмени» и в этот раз отказали в иске.

С 2019 года к спору подключились власти: иск поступил от администрации Центрального округа, в качестве третьих лиц в суде выступали мэрия и департамент земельных отношений. Ответчиками с этого момента стали оба собственника здания. Суд ожидаемо признал постройку самовольной и постановил снести её. Апелляционные жалобы остались без удовлетворения.

Очередное заседание по очередному иску мэрии пройдёт 9 июня. Судя по доводам из постановления на сайте суда, за последние годы ситуация не изменилась, речь идёт о всё той же постройке площадью около 68 кв. м. Позиция ООО «Сибфермер» также неизменна: по заявлениям Андрея Храброва, это не капитальная, а временная пристройка. Она необходима для ремонта гидроизоляции здания, объяснил он в отзыве на иск.

Улица Мичурина богата самостроями. В паре метров от спорного здания, на Мичурина, 12А уже два десятка лет обрастает пристройками так называемая «торговка». Мэрия десятилетиями добивается сноса незаконных конструкций, но каждый раз сталкивается с подозрительно похожим сценарием: предприниматели постоянно обжалуют решения судов и затягивают таким образом дела.

По словам новосибирского урбаниста Алексея Гриценко, самовольное строительство — одна из серьёзных проблем города, с которой он сталкивался, в том числе, лично. При этом не всегда единственным выходом из ситуации становится демонтаж объекта.

По действующему законодательству снос — крайняя мера воздействия на самовольные постройки. Если объект не нарушает права других лиц и не создаёт угрозы жизни и здоровью, прошёл все необходимые экспертизы и устранил несоответствия градостроительным и строительным нормам к моменту рассмотрения спора, суд вполне может отказать в его сносе.

Появление самостроев урбанист называет, как правило, осознанным решением собственника. Причин он видит несколько. Первая — сложность легального пути: проектирование, экспертиза, многоступенчатое согласование требуют времени и денег, к которым не все готовы. Вторая причина — желание сэкономить на старте.

«Берут какие-то участки, которые предназначены для другого, поскольку их рыночная стоимость дешевле, чем если бы они брали изначально под то, что они хотят», — пояснил он.

В качестве показательного примера Алексей Гриценко приводит объект в микрорайоне Весенний — на нарушения при строительстве он сам обратил внимание. Участок изначально был выделен для стоянки, в частности, большегрузного транспорта открытого типа. Когда стоянку построили с крышей, к ней начали пристраивать другой объект — появилась труба, был подведён газ.

«На этом этапе я начал писать обращения, потому что парковка открытого типа явно не требует котельной», — рассказал урбанист.

Ответы от различных структур подтверждали наличие признаков самовольного объекта, не соответствующего заявленным параметрам участка. Тем не менее на этом месте вырос магазин, и сегодня в нём работают арендаторы. Объект прошёл все экспертизы, строительную и пожарную в том числе, формально не представляет угрозы и соответствует градостроительным правилам.

«Только это не парковка, а магазин», — резюмирует Алексей Гриценко, уточняя, что мэрия пыталась оспорить это в суде, но в итоге просто изменила назначение участка.

Отдельно эксперт останавливается на тактике затягивания, которую используют собственники самостроев даже после признания постройки незаконной.

«Они различными путями затягивают судебный процесс — назначают экспертизы, подают апелляции и так далее, а иногда даже по ходу дела перепродают объекты, избавляясь от такой сомнительной недвижимости», — отметил Алексей Гриценко.

Говоря о мерах противодействия, урбанист предлагает действовать сразу в нескольких направлениях. Прежде всего, законодательно дифференцировать ситуации.

«Одно дело узаконить домик на садовом участке, другое дело — в центре города узаконить трёх-, четырёх-, пятиэтажное здание», — подчернул он.

По его мнению, нынешняя лазейка — возможность узаконить объект, если тот не обладает опасными признаками, — создаёт слишком удобный способ обойти необходимость согласований на начальных этапах.

Параллельно эксперт предлагает применять принцип кнута и пряника: упростить первичные процедуры согласования, чтобы у застройщиков было меньше стимулов идти обходными путями. Если объект не соответствует назначению участка — либо менять его на начальном этапе, если это не противоречит другим нормам и планам развития территории, либо сразу отказывать. После чего за таким предпринимателем или участком вести более пристальный контроль.

Собеседник считает целесообразным создать реестр самостроев с особым правовым статусом — чтобы совершать юридические действия с такими объектами было значительно сложнее.

«Если предприниматель строит самострой, легализует его каким-то путём и потом, не теряя в деньгах, перепродаёт — это выгодно. Если на объекте будет такой полулегальный статус, возможно, это станет препятствием для его дальнейшей реализации», — заключил урбанист.

Самострои — одна из болезненных тем для Новосибирска. Зимой один из таких объектов рухнул, похоронив под завалами человека. При этом у мэрии Новосибирска есть опыт по демонтажу даже крупных самовольных построек: подобную несколько лет назад снесли у трамвайного кольца на Гусинобродском шоссе — сегодня на месте ТЦ крытый мясной ряд.