«Как раньше уже никогда не будет»: сельская ипотека разогнала цены на новосибирские дачи — какие дома еще не подорожали

С приходом весны многие новосибирцы задумываются о покупке загородной недвижимости — чтобы было где отдохнуть да помидорки свои повыращивать. Но с каждым годом такое приобретение становится все менее доступным, и покупку дачи могут себе позволить все меньше людей. Почему это происходит, сколько сейчас стоят дома и какие направления стоит рассмотреть — в материале НГС.

Эксперты уверены, что сравнивать ситуацию этого года с предыдущими периодами не совсем корректно. И причин для этого достаточно: от изменившейся экономической обстановки до введения новых законов, санкций и других ограничений.

«Про 2023 и 2024 года нужно забыть, потому что так уже никогда не будет. Настало другое время на рынке недвижимости, — подчеркнул Александр Зверев, руководитель направления загородной недвижимости агентства „Жилфонд“. — Страна в нелегком положении, нас задушили всевозможными санкциями, ушли с рынка много фирм, которые торговали строительными и отделочными материалами, станками, техникой. И это хорошо — теперь у нас есть российское производство, на рынке ИЖС, в том числе. Чего у нас нет — так это льготной ипотеки».

Впрочем, отмену льготной ипотеки эксперт считает как раз позитивным изменением: из-за нее люди покупали загородные объекты просто так, про запас или на обмен и за 10 лет «разогнали цены». В этом нет ничего хорошего — стоимость дач увеличилась в несколько раз. Александр Зверев уверен, что если не будет льготной ипотеки, то люди будут жить в актуальных реалиях, а если вернут 3% по программе «Сельская ипотека», то нас опять ждет рост стоимости загородных домов.

Вместе с отменой доступной ипотеки, заметил эксперт, стало меньше и обращений по покупке недвижимости. Люди не торопятся, у них выжидательная позиция: вдруг что-то поменяется в лучшую сторону, программу новую введут или ключевая ставка снизится. При этом покупателей стало меньше в целом: и на вторичном рынке, и в новостройках, и в загородной недвижимости.

«Если опять введут доступную для всех льготную ипотеку, это неизбежно приведет к росту цен. Когда-нибудь они достигнут стоимости квартир в центре Парижа, только кто их будет покупать», — считает специалист.

Дачи обычно делят на два типа: так называемые «бабушкины» и современные. Первые — маленькие по площади, с грунтовыми дорогами, неразвитой инфраструктурой и коммуникациями.

«Два кофейника включили — и счетчики выбило. Такой объект можно использовать только в летний период. Вот такие дачи не подорожали, — объяснил Александр Зверев. — Второй тип — это современная дача, их можно называть загородными домами. Как правило, они круглогодичные, под охраной, дороги там чистят, есть все коммуникации. Вот на такие современные дачи цена выросла за год в два раза».

Руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов сообщил, что на платформе сейчас 6,8 тысячи объявлений по продаже домов в Новосибирской области и 3,4 тысячи лотов в разделе земельных участков.

В этом году домов продают на 11% меньше, чем в прошлом, а вот объявлений о продаже земли стало на 13% больше. Средняя цена круглогодичного загородного дома в Новосибирской области сейчас составляет 10,5 миллионов рублей — на 6% больше, чем год назад.

Самый большой спрос на загородную недвижимость — в северном направлении от Новосибирска, от Заельцовского парка и вниз по Оби. Александр Зверев объясняет это близостью к городу, при этом там есть и лес, и река, но также и газ, городская вода, а главное — возможность избегать таких пробок, как на Большевистской. В этом направлении есть несколько альтернативных путей, как добраться до дачи.

По-прежнему высокий спрос на объекты в Ордынском и Мошковском районе. Из перспективных районов эксперты называют Колыванский. Аналитики подчеркивают, что развиваются те поселки, где есть внимание власти, строятся дороги и инфраструктура.

«Есть много поселков, в которых люди купили недвижимость несколько лет назад (реклама была красивая, председатель хороший), и в начале всё вроде развивалось, кипело и бурлило, а потом раз и закончилось. Такое может случиться и в прекрасных направлениях вдоль по Оби, тут не угадаешь. В достроенных поселках, где всё обустроено — там уже всё дорого продается», — отметил Александр Зверев.

Руководитель «Циан.Аналитики» объяснил, что основные изменения последних месяцев на рынке связаны с переходом застройщиков загородной недвижимости на эскроу-счета.

«Стратегически это позитивный сигнал для отрасли. Схожая мера для многоквартирных домов сделала более предсказуемыми сроки строительства, а также повысила лояльность покупателей к новостройкам как продукту. Кроме того, с этой же реформой увязана и возможность использования материнского капитала для финансирования строительства коттеджей», — подчеркнул Алексей Попов.

Но эксперт уверен, что в масштабе ближайшего года переход на эскроу-счета при высоких ставках по банковским займам сопряжен со сложностями для отрасли. Для минимизации рисков застройщики могут выбрать стратегию повышения цен и/или оптимизации расходов. И хоть четкого требования всегда использовать эксроу-счет при ИЖС нет, он все же понадобится при сделках с использованием маткапитала, по семейной или ИТ-ипотеке.

Аналитики сейчас не видят предпосылок для снижения цен на загородную недвижимость современного формата, при этом уверены, что «бабушкины дачи» останутся доступными для покупки.

С 1 марта 2025 года в России вступает в силу ряд поправок, связанных с налогообложением недвижимости, — в том числе поправки в закон о госрегистрации. Теперь собственникам придется платить налоги на бани, сараи и гаражи с фундаментом, которые придется зарегистрировать в Росреестре.