«Берут одну квартиру, а платят за шесть». И получить одобрение по ипотеке не так-то просто: что происходит с рынком

Из-за недоступной рыночной ипотеки, жестких условий по льготным программам и высоких цен квартир в новостройках стали продавать меньше. Какие остались способы обзавестись недвижимостью, почему ипотеку стали одобрять не всем и чем рискуют застройщики, выдавая рассрочки, эксперты отрасли обсудили на деловом завтраке «Ипотечный шторм» в Екатеринбурге. В этом материале наши коллеги из E1.RU собрали самые важные высказывания.

Объем выданной ипотеки падает в целом по стране. По оценке аналитиков, в 2025 году будет выдано около 1–1,2 миллиона кредитов на общую сумму примерно в 4 триллиона рублей, что на 20–30% ниже уровня 2024 года.

«2023 и 2024 годы были рекордными, но не являются показательными. Давайте будем объективны, они были скорее уникальные. Колоссальные бюджетные средства, влитые в рынок, дали свои плоды и не всегда позитивные, к сожалению. Мы увидели, как рост выдачи [ипотеки], так и закономерный рост стоимости недвижимости. И когда мы теперь слезаем с ипотечной иглы, это всё болезненно, но неизбежно», — говорит Екатерина Мишина, основатель компании «Центр ипотечного кредитования», руководитель направления Metr.broker компании Metr.club.

Из льготных программ самая популярная на сегодня — это семейная ипотека. Велика доля сделок по IT-ипотеке, также в целом по стране медленно растет военная ипотека.

«Если мы говорим про прошлый год, снижение продаж произошло примерно на 20%. Скорее всего, в этом году будет такая же история. Единственное, что существенно изменится, это доля ипотечных сделок. Она снизится с 68% до 50%, еще 40% — это, скорее всего, доля рассрочки и 10% — наличный расчет или комбинированные схемы», — приводит цифры Ольга Сидоренко, директор по развитию компании «Сделка.рф».

По рыночной ипотеке сделки хоть и идут, но брать кредит на всю стоимость квартиры по таким высоким ставкам максимально невыгодно.

«Сделок практически нет. Средний платеж без субсидий увеличился с 64 тысяч до 210 тысяч рублей при сумме кредита в 10 миллионов. Размер переплаты просто улетел в какой-то космос. Если брать наш средний лот стоимостью 12 миллионов рублей, то переплата за все 25 лет будет составлять около 65 миллионов. То есть фактически ты покупаешь одну квартиру, а платишь за весь срок кредита как за шесть квартир», — подсчитал Рустам Азизов, аналитик и директор по ипотечным продажам группы компаний «А101».

«Всё-таки покупают те клиенты, которым не хватает, например, 1–1,5 миллиона, и они готовы взять такую ставку с расчетом погасить ипотеку за несколько лет. Покупают по рыночным условиям и по траншевой ипотеке в надежде на то, что ключевая ставка через несколько лет снизится и можно будет рефинансировать кредиты», — добавил эксперт.

Еще одна проблема с ипотекой в этом году: даже если вы подходите под какую-то из льготных программ или решились на кредит по базовой ставке, получить его будет не так просто.

«Когда мы подаем заявку на ипотечный кредит для своих клиентов, в 45% случаев сталкиваемся с отказами со стороны банка-кредитора. Это связано с изменением внутренней политики банков и с регулированием ЦБ к нормативам выдачи рискованных кредитов. Сейчас особенно пристально анализируется нагрузка клиента, учитывается величина первого взноса, официальный характер подтверждения дохода и, конечно, качество кредитной истории», — рассказывает Екатерина Мишина.

Другие эксперты также говорят о росте отказов по ипотечным заявкам.

«Очень серьезно снизилась одобряемость. Мы должны учитывать те условия, которые предъявляет банк. Допустим, банк не работает с застройщиком, который не размещает аккредитивы на 12 дней, — всё, вы не получите никакого одобрения. Поэтому, прежде чем отправить клиента на одобрение, нужно понимать все условия, которые есть у того или иного банка», — подтверждает Ольга Сидоренко.

Об этом же говорят и представители самих банков. Как рассказала Елена Холопова, руководитель центра ипотечного кредитования Альфа-Банка в Екатеринбурге, отправлять несколько заявок в разные банки — проигрышная стратегия.

«Если вы одобрились в одном банке, что-то не получилось, а потом придете ко мне, у вас будет автоматический отказ. Мы открыто говорим, что банки сейчас очень четко будут следить за портретом клиента, отслеживать количество просрочек, потому что просроченная задолженность растет, — говорит Елена Холопова. — Когда каждый клиент мог взять по четыре ипотеки в Альфа-Банке и по десять в „Дом.рф“, скупали всё. Сейчас у клиента так же, как с налоговым вычетом, — один раз в жизни, ну два, если в браке».

По словам эксперта, пристально изучать банки будут не только самих заемщиков, но и застройщиков, у которых те покупают квартиры.

«У каждого есть своя приоритизация, и портрет клиента у каждого банка в этом году тоже есть. Он стал более жестким. Каждый выбирает своего клиента и каждый будет рассчитывать на определенный пул партнеров. Сейчас рынок не покупателя, сейчас рынок банка и застройщика. Вот банк с застройщиком договорится, будут продажи. Есть у меня, допустим, из ста застройщиков тридцать любимых, появились какие-то спецусловия, я сначала к ним пойду», — говорит представитель банка.

Для поддержания продаж застройщики нашли выход в рассрочке. Почти половина сделок сейчас оформляется именно так, хотя абсолютно все признают: это очень рискованно.

«Доля рассрочки у московских компаний доходит до 45%, в регионах, думаю, плюс-минус такие же цифры. Это огромный объем отложенных денежных средств, которые застройщик не получил на проектное финансирование. Из них девелопер получил только первоначальный взнос и, соответственно, подверг себя и свой проект риску», — говорит Аркадий Тарнопольский, заместитель председателя правления «Самолет Банка».

Некоторые компании, по словам экспертов, практически полностью перешли на рассрочки.

В случае с рассрочкой застройщик получает от покупателя первоначальный взнос в размере от 20% и вносит ежемесячные платежи в течение прописанного срока рассрочки. Уже после на оставшуюся сумму клиент оформляет ипотеку по той ставке, которая к тому времени будет установлена Центробанком.

По словам Аркадия Тарнопольского, до этапа с ипотекой многие просто не доходят, а вносить платежи перестают практически сразу.

«По статистике, уже первый платеж не вносят 10% клиентов. Это же не банк, никто не проверяет, эсэмэски не отправляет. Последующие платежи, которые должен вносить клиент, тоже накапливаются — их вносят либо не вовремя, либо вообще не вносят. И застройщик оказывается в следующей ситуации: он рассчитывал на рассрочку, исходя из этого рассчитывал на ежемесячное пополнение эскроу-счетов, рассчитывал финансовую модель, но просчитался в одном: люди — это люди, и они платят так, как платят», — рассказывает Аркадий Тарнопольский.

Когда просрочки затягиваются, начинаются проблемы — суды, расторжение договоров. Стоимость самой стройки в это время растет, потому что ставка банков по проектному финансированию зависит от наполнения счетов эскроу, на которые перестали поступать деньги.

«По нашей статистике и по статистике других застройщиков, до 30% клиентов расторгают договор рассрочки, так как не могут себе позволить взять ипотеку. А всё потому, что на входе застройщик не проверил клиента, может ли он взять ипотеку. И приходится застройщику возвращать деньги с эскроу-счетов», — делится представитель «Самолет Банка».

При этом с эскроу-счетов деньги идут не сразу застройщику, а на погашение кредита и накопленных процентов. Получается вполне реальная перспектива для девелоперов: часть кредита погашена, часть — нет, но при этом нужно еще вернуть деньги покупателю, который не смог взять ипотеку. А покупателей, которые пришли за рассрочкой, становится всё больше.

«Этот инструмент нужно всё-таки регулировать. Эльвира Сахипзадовна [Набиуллина] собирала всех банкиров и сказала, что есть два варианта. Первый — вы сами начинаете себя регулировать, придумываете механизмы, мягкое регулирование, делаете какой-то внутренний документ среди банков и девелоперов, чтобы мы эти правила акцептовали. Вариант второй — мы придем и всё запретим», — подчеркнул Аркадий Тарнопольский.

Спасти рынок может введение новых адресных ипотечных программ, а также возвращение действия IT-ипотеки в Москве и Санкт-Петербурге. С такой идеей выступил Рустам Азизов.

«Мы считаем, что на сегодняшний день необходимо в первую очередь поддержать участников СВО. Возможно, вернуть льготную ипотеку и распространить ее для людей, которые работают в бюджетных сферах: учителей, врачей, сотрудников оборонно-промышленного комплекса, а также поддержать молодежь и разработать программу ипотеки для молодых специалистов, потому что их доход значительно меньше, чем у более возрастной категории», — предложил Рустам Азизов.

Он привел расчеты. Если ввести программу для участников СВО со ставкой в 2%, сроком до 30 лет, первоначальным взносом от 10% и максимальной суммой в 12 миллионов рублей (20 миллионов для Москвы и Питера), то платеж будет составлять в районе 40 тысяч рублей, в отличие от 57 тысяч по семейной, под которую не все подходят, и 200 тысяч по базовой ставке.

По мнению Екатерины Мишиной, новых льготных программ рынку ждать не стоит. Справляться придется с тем, что осталось.

— У нас сейчас есть инициативы по введению льготных программ и расширению текущих. Я считаю, что это всё популистские меры, и никакого продолжения они иметь не будут. Есть тезис о расширении льготных программ семейной ипотеки для большего числа семей с детьми до 18 лет, но я не думаю, что это всё случится, либо случится более адресно, либо какими-то опять региональными аспектами, — считает эксперт.

В банках говорят, что новые программы ввести не так сложно, но вот можно ли быть уверенным, что те, на кого эти программы рассчитаны, смогут выплачивать ипотеку — другой вопрос.

«Да, мы можем дать кучу льготных программ. Пример приведу с врачами, которые в ковид хорошо зарабатывали, а сейчас у них зарплата снизилась. Сможет врач вытянуть ипотеку в 200 тысяч и куда банк пойдет потом с этим кредитом? Мы не благотворительность и мы все открыто говорим, что каждый будет считать прибыль», — подчеркнула Елена Холопова из Альфа-Банка.

Прочитайте также, что говорят эксперты о том, когда снизится ключевая ставка и что будет с ценами на новостройки.