На чужом примере: как рухнули рынки недвижимости в Японии, США, Испании и Китае — на очереди Россия?

Рост ключевой ставки и как следствие ставок ипотечного кредитования уже вызывает сложности с продажей жилья. Впрочем, главный вопрос, который волнует и обладателей жилья, и тех, кто его только собирается купить, — упадут ли цены. Вряд ли кто-то готов сегодня давать конкретные прогнозы, но для этого часто бывает полезно вспомнить о том, что было в прошлом. Обозреватель НГС собрал примеры кризисов недвижимости последних 50 лет из разных стран. Они показывают, что, с одной стороны, цены действительно могут падать — и довольно серьезно. С другой, все эти страны сумели как-то эти кризисы пережить.

В начале 1980-х Япония выглядела порталом в будущее: скоростные поезда, доминирующая на мировых рынках бытовая электроника, японские автомобили активно теснили американских производителей даже в США. Не случайно действие фильма «Крепкий орешек» 1988 года происходит в здании выдуманной японской корпорации «Накатоми» — для зрителей того времени это было просто знаком эпохи.

Эти успехи были заработаны тремя десятилетиями напряжённой работы в условиях ограниченного потребления. Прошедшие через тяжелые времена (в Японии они растянулись примерно на всю первую половину 20-го века) японцы привыкли копить и откладывать. Деньги лежали не только в банках, но и активно питали фондовый рынок и рынок недвижимости. Низкие процентные ставки по кредитам только усиливали этот процесс. В 1989 году индекс токийской биржи Nikkei достиг максимума, а средняя стоимость квадратного метра жилья в Токио во второй половине 1980-х могла удваиваться за год.

Цены на недвижимость были настолько разогреты спекулянтами, что стоимость небольшой двухкомнатной квартиры превысила средний доход японца за 10 лет. Но люди продолжали покупать и жилье, и даже просто кусочки земли в надежде, что они и дальше будут расти в цене, что окупит даже 50-летние ипотечные кредиты (в Японии были и такие).

Однако в конце 1980-х темпы роста экономики начали замедляться, а в 1990-х на Японию навалился полноценный кризис, названный «потерянным десятилетием». Индекс стоимости жилья (отношение текущих цен к прошлогодним) ушел в минус в 1991 году и впервые показался на поверхности лишь в 2010 году. То есть в течение 20 лет недвижимость в Японии в среднем с каждым годом дешевела хотя бы на несколько процентов.

Разумеется, у японского кризиса было множество дополнительных причин и обстоятельств. Это и политика государства, которое до последнего поддерживало крупные промышленно-финансовые конгломераты, и спад рождаемости, вследствие чего снизился объективный спрос на жилье. Произошли изменения и в менталитете японцев, которые все меньше и меньше хотели отдавать себя без остатка карьере. Но миллионам разорившихся ипотечников от этого было не легче. Только в 2003 году, например, число персональных банкротств в этой стране приблизилось к 300 тысячам.

Слово «ипотечный» в названии этого кризиса не случайно — вызван он был именно активной и всё более и более рискованной раздачей ипотечных кредитов. Американцы их брали уже даже не потому, что им нужно было жильё, а в качестве своего рода бизнеса. Купив или построив один дом (большинство американцев живут в отдельных домах) в ипотеку, можно было перепродать его через несколько лет с ощутимой прибылью — растущий спрос подстегивал и цены.

Щедрость банков, выдававших ипотечные кредиты практически без проверки платежеспособности заёмщиков, была вызвана во многом особенностями работы существовавшей тогда американской финансовой системы в целом. Банковские менеджеры получали щедрые бонусы за рост количества выданных кредитов, при этом сами по большому счету не рисковали ничем.

Вся эта система исправно работала до тех пор, пока цены на недвижимость росли. В случае, если заемщик оказывался неспособным вносить ипотечные платежи, продажа жилья позволяла вернуть вложенные средства. Но происходить это стало все чаще. Видя, что стоимость их жилья не растет, а даже снижается, все больше заемщиков предпочитало просто перестать платить ипотеку и отдать дом банку. Взяв, разумеется, новый кредит.

Но даже когда начали звучать первые звоночки, финансисты могли позволить себе их не замечать за счёт так называемой секьюритизации долгов. Тысячи ипотечных (и других) кредитов объединялись в транши облигаций и превращались в некий новый актив (ипотечные ценные бумаги или MBS), понять степень надежности которого уже было невозможно.

В середине 2000-х, после того, как ФРС (финансовый регулятор, функции которого аналогичны функциям ЦБ РФ) начала поднимать учетную ставку. Это привело к росту дефолтов заемщиков, чья кредитная ставка была привязана к этому показателю. Инструмент использовали активно, и таких было немало.

Кроме того, построенные в большом количестве новые дома пресытили рынок, и цены на жилье начали снижаться. Из-за этого проблемы появились не только у банков, которые выдавали ипотечные кредиты сами, но и у всей финансовой системы, поскольку ипотечные ценные бумаги были обычным финансовым активом.

15 сентября 2008 года заявление о банкротстве подал американский инвестиционный банк Lehman Brothers. К тому времени общий объем выданных им ипотечных кредитов достиг 680 миллиардов долларов, хотя еще в 2003 году был меньше 20 миллиардов. При этом собственный капитал банка особенно не вырос, а вот рискованные ипотечные активы раздулись настолько, что превысили его собственные средства в 30 раз.

Взрыв американского ипотечного пузыря, впрочем, больше затронул развивающиеся страны. Начав с 25 рублей за доллар летом 2008 года, курс рубля рухнул к февралю 2009-го до почти 36 рублей за доллар.

В самих США цены на недвижимость в целом снизились лишь на несколько процентов, причем этот период продлился чуть больше двух лет. Потом экономика пошла в рост, а постоянно растущее количество людей, пытающихся в США переехать, очень быстро начало толкать цены и дальше вверх.

Испанская экономика исправно росла с середины 1990-х, породив в обществе и у бизнеса высокий уровень оптимизма. Вхождение в Еврозону и в целом все большая интеграция в европейскую и глобальную экономику сделали Испанию популярным объектом для инвестиций извне.

Деньги хлынули в строительный сектор, цены стали расти. А дальше на рынке сформировался классический пузырь, потому что инвестиции в недвижимость начали восприниматься испанцами как некое новое Эльдорадо. Средняя стоимость квадратного метра всего за три года (с 2004 под 2007) выросла вдвое: с 2 до 3 тысяч евро. И это в Европе, с её весьма сдержанными ставками по вкладам.

Разумеется, в стране начали активно стоить новые дома, что, в свою очередь, подстегнуло производство строительных материалов. А поскольку рабочих рук этой сфере уже не хватало, страна начала активно привлекать мигрантов из государств победнее.

Но долго это продолжаться не могло. Уже в 2008 году начался собственный спад спроса, который подхлестнул запущенный в США финансовый кризис. В результате цены на жилье начали падать, обвалившись за три года почти на 30%. Именно тогда в Испании появилось большое количество уже построенных, но пустых домов и квартир, что породило целое общественно-экономическое явление: «окупосов» — людей, которые просто вселялись в такое жилье и пользовались им бесплатно.

Ипотечный кризис разворачивается прямо сейчас во второй экономике мира — в Китае. Несмотря на отличия в политической системе и менталитете, основные его причины всё те же: вызванный ростом экономики рост доходов привёл к росту спроса на жилье, за ним последовал рост цен.

А дальше всё закрутилось по накатанной схеме: люди покупали жилье как способ сохранения и преумножения денег, строительные компании возводили новые объекты, и все брали кредиты. Мировой финансовый кризис 2008–2009 года Китай прошел сравнительно спокойно за счёт активных государственных инвестиций в инфраструктуру. Но это в конечном итоге только подняло стоимость недвижимости еще выше.

Но рано или поздно этот рост должен был закончиться. Первым ударом колокола стало банкротство строительной корпорации Evergrande, обязательства которой к концу 2022 года достигли 340 миллиардов долларов. В начале этого года суд Гонконга постановил ликвидировать компанию, а в процессе расследования выяснилось, что она несколько лет завышала показатели, дабы лучше выглядеть в глазах инвесторов и кредиторов.

Снижение цен на недвижимость началось в Китае еще в 2022 году, но в этом году приняло угрожающие размеры. В первом квартале цены просели на 5%, а во втором — на 7,3%. В реальных же ценах (то есть с учетом инфляции) цены уже откатились на уровень 2016 года. Конечно, это может порадовать новых покупателей, но тем, кто приобрел квартиру 6–7 лет назад, сейчас может быть немножко обидно.

Перечисленные примеры показывают, что возможны самые разные сценарии: от временной просадки до длительной рецессии. Всё будет зависеть от обстоятельств в конкретной стране и ситуации в мире в целом. Одно внушает оптимизм: все перечисленные страны, несмотря на пережитые (и переживаемые) кризисы, в итоге неплохо себя чувствуют. Потому что почти любую проблему, созданную человеком, человек же способен преодолеть.

Всё больше россиян сталкиваются с отказами при получении ипотеки, а растущие ставки и высокие первоначальные взносы делают жилье недоступным. О том, на какие ухищрения идут заёмщики, чтобы получить одобрение кредита, читайте в материале корреспондента НГС.