Даже самое дешевое жилье — для супербогатых. Что будет дальше с рынком недвижимости в России и кому выгоден рост цен

Россияне, которые планировали брать ипотеку и покупать квартиру, решили лучше отнести деньги в банк. После очередного повышения ключевой ставки Центробанком брать кредиты на покупку недвижимости для большинства россиян оказалось абсолютно недоступно. Хотя речь идет о скромных квартирах в многоэтажках, а не каких-то там особняках. Вот и решили: потерпим на съемной квартире, а за банковские депозиты еще и заработаем денег. Но только вот и аренда тоже не стоит на месте. Владельцы съемных квартир тоже спешат поднять цены. МSK1.RU разбирается, что происходит на рынке недвижимости и чего ждать дальше.

Когда видишь, как растут цены, думаешь, кому больше всего выгодна такая ситуация. Пока что из крупных банков только ВТБ сообщает о значительном увеличении доли вкладчиков, что связано с высокой ключевой ставкой и изменением условий ипотечного кредитования. Глава розничного бизнеса ВТБ Георгий Горшков прогнозирует, что во втором полугодии 2024 года сумма, которую россияне перенаправят с ипотеки на вклады и накопительные счета, может составить около 380 млрд рублей. Это именно те средства, которые изначально планировались для первоначального взноса при покупке жилья по льготным программам.

По словам Горшкова, за первое полугодие клиенты ВТБ получили более 400 миллиардов рублей в виде процентного дохода по депозитам и накопительным счетам. Он подтвердил, что большая часть средств с закрывающихся вкладов будет перераспределена в новые депозиты, которые продолжают увеличивать свои ставки.

— Мы ожидаем, что приток новых средств с ипотеки на вклады в этом году составит около 403 миллиардов рублей, — добавил банкир.

После повышения ключевой ставки крупные банки взвинтили проценты по ипотечным кредитам. Размер повышения составил от 0,5 до 1,5 процентного пункта.

Газпромбанк стал одним из первых, кто 1 августа увеличил ставки по ипотеке на 1,4 процентного пункта, теперь базовая составляет 22,5%. ПСБ также вносит изменения: 29 июля банк повысил ставки по ряду ипотечных программ в среднем на 1,5 процентного пункта, что означает возможное увеличение базовой ставки до 21% без дополнительных условий.

Совкомбанк подключился к общей тенденции, подняв проценты по базовым программам на 1 процентный пункт. Банк «Уралсиб» увеличил ипотечную ставку на 0,4 процентного пункта, что привело к новому значению в 19,9%. Ак Барс Банк также скорректировал ставки, увеличив их на 0,6 процентного пункта до уровня 19,9%.

— Для тех, кому важно сейчас решить жилищный вопрос, варианты всё же есть, но они более сложные, чем были раньше, — говорит Мария Сорока, директор департамента ипотечного кредитования и первичного рынка агентства недвижимости «Этажи». — Мы ведем коммуникацию с застройщиками, они не планируют глобального снижения цен, скорее разработку различных маркетинговых акций, совместных программ с банками, когда можно на короткий период времени взять ипотеку по более дешевой ставке (8% или 5%). Такие программы, как правило, связаны с удорожанием, поэтому резкого снижения цен точно не будет.

— А почему дорожает арендное жилье? Тоже из-за того, что дорожают новостройки, — то есть, по сути, из-за спекуляции?

— Из-за высоких ипотечных ставок есть те, кто отложил покупку жилья и вынужден продолжать его снимать. Соответственно, на аренду больше спрос. Кроме того, сейчас сезон аренды: скоро начало учебного года, поэтому цены будут и дальше расти.

— Никакого оптимизма нет и у управляющего партнера компании Delta estate Елены Земцовой. Она говорит, что в августе снижения цен на первичном рынке жилья точно не будет. И это связано в первую очередь с ростом себестоимости строительства.

— Вслед за ключевой ставкой вырастет стоимость проектного финансирования для застройщиков. Особенно ощутимо это скажется на проектах на ранних стадиях строительства, где динамики продаж почти нет, — говорит Земцова. — По статистике совсем небольшой процент покупателей рискует заходить в проект на стадии котлована, эскроу-счета застройщиков практически пусты, и большая часть прибыли от реализации уходит на покрытие платежей по проектному финансированию. Поэтому, вероятно, во многих проектах, где только открыты продажи, цены вырастут в августе на 5–10%.

— Неужели у застройщиков нет никакого пространства для маневра, чтобы снизить цены?

— Ну смотрите, на фоне общемировой инфляции дорожают строительные и отделочные материалы, оборудование. Причем не только в рублях, но и в валюте на мировых рынках.

А застройщики по-прежнему вынуждены закупать импортные материалы — натуральный камень, лифты, инженерию. И особенно это касается премиального сегмента. С уходом европейских компаний застройщики, конечно, переориентировались на Турцию, Китай, иранские каменные месторождения. Но это потребовало налаживания новых логистических цепочек, а это всё дополнительные издержки.

Наконец, влияет дефицит рабочей силы — всё острее ощущается нехватка рабочих, инженеров, проектировщиков, строителей, находящихся в зоне СВО. Подрядные организации на фоне этого активно повышают цены на свои услуги. Для соблюдения сроков стройки застройщики вынуждены соглашаться на менее выгодные для себя условия. А так как в проекты заранее заложены конкретные механики финансирования и определенный уровень рентабельности, то для сохранения проектов прибыльными застройщики будут повышать цены.

— Ладно, на первичном рынке еще хотя бы понятно, чем застройщики могут объяснить повышение. Но вот на вторичном рынке почему цены так растут?!

— Вторичка тесно связана с рынком первичной недвижимости. И цены там растут вслед за новостройками. При этом вторичный рынок более инертен в плане снижения. Тем не менее август традиционно достаточно пассивный месяц в плане продаж из-за сезона отпусков. Поэтому на вторичку возможно как раз падение цен на 10–15% в среднем по рынку. Главными причинами станет снижение стоимости переоцененных квартир собственниками, которым важна скорость продажи. Но здесь корректировка цен приведет их только к рыночному уровню.

Ждать массового падения стоимости квартир ниже рынка не стоит! — мрачно прогнозирует Земцова.

— Что бы вы порекомендовали тем, кто снимает жилье в аренду, но хотел бы купить квартиру?

— Так как ипотека очень сильно подорожала, люди предпочитают арендовать квартиру, соответственно, аренда более востребована и дорожает. Аренда будет расти также в связи с общим ростом цен на отделочные материалы, мебель и рабочую силу.

Я бы рекомендовала переждать и всё же остаться в аренде. Либо, если это возможно, купить в рассрочку без процентов от застройщика, а после взять ипотеку.