Домик в СНТ за 3 миллиона: дачи вокруг Новосибирска резко подскочили в цене — владельцы передумали их продавать

В Новосибирской области вместе с ростом числа загородных поселков растет и цена на дачи. Горожане, задыхаясь от пыли, ищут любую отдушину, и дачи покупают не только для огорода. НГС узнал у экспертов, что сейчас происходит на рынке загородной недвижимости, где даже небольшой участок со старым домом теперь стоит от 600 тысяч рублей, какие районы области стоит рассмотреть и как не прогореть на покупке.

В целом предложение на рынке загородной недвижимости увеличилось приблизительно на 15–20%, поделился наблюдениями эксперт агентства недвижимости «Жилфонд» Александр Зверев. Он связывает это с тем, что люди почувствовали интерес к загородной жизни, а строители почувствовали интерес со стороны покупателей, и количество поселков только растет.

По его данным, за последние 2–3 года в некоторых местах цена на дачи и коттеджи увеличилась практически в два раза. Например, если два года назад маленькая дача стоила 300 тысяч рублей, сейчас она стоит уже 600 тысяч рублей. А если земельный участок в Северном направлении 3 года назад стоил 1 миллион рублей, то сейчас его цена — 2–3 миллиона рублей. Такая тенденция прослеживается на самых выгодных направлениях: недалеко от города и с хорошей транспортной доступностью. При этом эксперт убежден, что сегодня купить готовое гораздо выгоднее, чем строить самому.

— Готовый дом построен 2–5 лет назад, а то и больше, поэтому люди живут ценами тех денег, которые были тогда, когда они строили. Стоимость кирпича или куба бетона сегодня — это несопоставимые вещи, а если говорить про отделку, то вообще цифры космические, — отметил Александр Зверев.

Алексей Попов, руководитель «Циан.Аналитики», отмечает, что сегодня средняя стоимость полноценного загородного дома, то есть коттеджа с отоплением, канализацией и водоснабжением, в Новосибирской области составляет примерно 11 миллионов рублей. Это на 19% больше, чем год назад, и на 57% больше, чем в 2021 году.

— Домики на территории СНТ (как правило, негодные для круглогодичного проживания) сейчас экспонируются за 2, 3 миллиона рублей. За год цена выросла на 5%, за три года — на 53%, — поделился цифрами Алексей Попов.

Эксперт отмечает, что при этом количество предложений сейчас значительно сократилось: люди все реже хотят продавать как благоустроенные коттеджи, так и дачи в СНТ. Объем предложения загородных полноценных домов — чуть менее 1 тысячи лотов, на 12% меньше, чем год назад. В случае с домиками в СНТ, выставленных на продажу вариантов стало на 30% меньше, чем в 2023 году, и сейчас в сервисе 1,2 тысячи объявлений.

Эксперты сходятся во мнении, что самое перспективное направление сейчас — это северное, то есть от Заельцовского парка вниз по Оби. Близость метро и возможность объезда пробок добавляет, конечно, цену, но такой вариант выгоден тем, кто хочет как можно чаще оказываться за городом, при этом не выпадая из своего обычного графика.

Направление в сторону Бердска из-за сложной транспортной доступности остается непривлекательным, так как в распоряжении дачников здесь лишь одна дорога.

— Доезжаешь до Большевистской, и всё — приехали. Это многих пугает. Люди хотят быстро добраться до своего участка и неподалеку иметь какой-то лес, в идеале речку, — объяснил Александр Зверев. — Тренд на Ордынское направление тоже давно закончился. Во-первых, туда каждый день не поездишь, трасса загружена, поэтому только в выходные дни, а если мы говорим про дом из которого каждый день нужно ездить на работу — то задача получается невыполнимая. Во-вторых, на берегах Обского водохранилища вдоль Ордынской трассы летом огромное количество диких туристов, кемпинг и так далее — весь берег ими занят. Далеко не все отдыхающие на берегу за собой убирают, и к концу лета красивый пляж превращается в помойку.

Эксперт добавил, что сейчас незаслуженно обделен вниманием поселок Рыбачий и Колыванское направление. В этом районе много новых поселков, где всё еще относительно не дорого, а транспортная доступность достаточно хорошая. Высокая цена в этом районе уже в поселках, где есть слаженный быт — нет перебоев с водой, светом и газом, дороги чищены круглогодично, есть охрана. В новых поселках есть шанс взять землю или уже готовый объект подешевле.

Эксперт агентства недвижимости «Жилфонд» Александр Зверев советует при покупке загородной недвижимости не скупиться и пригласить профессионала для осмотра понравившегося объекта.

— Важно все: проводка, фундамент, углы, крыша и так далее. Дом может быть построен профессиональными строителями по СНиПам, а может и ребятами из ближнего зарубежья, — отметил специалист. — Купил дом, дверями хлопнул — короткое замыкание и всё сгорело. Покупая машину, её везут смотреть на СТО, а почему, покупая дом, мы не приглашаем специалистов?

Дом — это продукт огромного риска, напоминает Александр Зверев. Он добавил, что стоит защитить себя от неприятностей и обращаться в те организации, которые давно на рынке недвижимости и разбираются во всех тонкостях.

Алексей Попов, руководитель «Циан.Аналитики», тоже советует покупателю обратить внимание на техническое состояние основных инженерных систем дома, на возможное наличие грунтовых вод в подвале, на состояние соседних участков и не забыть про соседей. Стоит поговорить с людьми, задать вопросы, немного пообщаться с теми, с кем будете рядом жить или отдыхать.

— Конструктивные отношения с соседями для жизни в загородном доме важнее, чем при проживании в многоэтажке, — напоминает эксперт.

Эксперты советуют рассматривать только те варианты, где выполнено межевание или настоять, чтобы собственники его сделали перед сделкой. Иначе можно столкнуться с тем, что придется вести войну с соседями за каждый сантиметр. Геодезисты должны уточнить и вынести границы.

Обязательно нужно проверить, не наложен ли арест на дачу. Имеются ли у владельца проблемы с приставами, можно легко проверить через базу судебных приставов — для этого нужно знать ФИО человека и его год рождения.

Многие выставленные сейчас объекты были ранее приобретены под маткапитал — в этом случае у детей должны быть по закону выделены доли, а от опеки требуется разрешение на продажу.

Документы, которые должны быть у собственника:

• свидетельство на право собственности (выдавалось до 2016 года);

• выписка из Единого государственного реестра недвижимости (выдается с 2016 года);

• членская книжка (если дача находится в СНТ);

• справка об отсутствии задолженности по платежам;

• если на участке зарегистрированы здания — технический паспорт (технический план) дома, бани и свидетельство или выписка на него.

Все эти документы нужно тщательно проверить и сверить данные с паспортом владельца.

— Помимо документов о собственности, важных при любой сделке с недвижимостью, для загородных домов важно проверить соответствие границ участка на местности и на публичной карте Росреестра, — отметил Алексей Попов.

Вынос границ участка кадастровым инженером даст понять, какая именно у вас будет дача и не будет ли проблем дальше с соседями из-за границ.

Многие, увидев цены на загородную недвижимость, начинают искать варианты, как обзавестись коттеджем или дачей и не разориться. Один из вариантов — взять землю в аренду у государства. Такая возможность есть у каждого гражданина, но получить землю без торгов могут только льготники. Всем остальным придется собирать документы и участвовать в торгах, что занимает немало времени.

Все нюансы прописаны в Земельном кодексе РФ. В Статье 39.8 говорится, что под строительство дома или для личного подсобного хозяйства можно взять землю в аренду на 20 лет. Такой договор может быть потом продлен.

Начальную цену торгов устанавливает администрация по результатам рыночной оценки, но не менее 1,5% кадастровой стоимости участка, утвержденной не раньше, чем за 5 лет до торгов. На итоговую начальную цену влияет много факторов: от кадастровой стоимости участка до цели использования. Она будет, конечно, ниже рыночной, но нужно помнить — аукцион может пойти по непредсказуемому сценарию. Иногда цена увеличивается в несколько раз. Посмотреть участки, которые выставлены на торги, можно на государственном сайте аукционов или на сайтах местных администраций.

Процедура торгов не сильно сложная: нужно подать заявку, внести задаток и принять участие в аукционе в нужный день. Если в аукционе участвуют несколько человек, то землю получит тот, кто предложил самую высокую цену. В этом случае задаток вернут. Если участвовал один человек, то он получит участок по стартовой цене.

Все намного сложнее, если земля понравилась, а документов и торгов на нее нет. Тогда придется самому проявить инициативу и потратиться на оформление документов — межевание, постановка на кадастровый учет и т. д. После всего этого документы сдаются в администрацию и участок все равно выставят на торги.

После постройки дома землю можно выкупить. По закону приоритетное право на это у того, кто взял ее в аренду. Цена продажи не может быть выше кадастровой. Она рассчитывается по специальной формуле. Кадастровую стоимость умножают на ставку земельного налога и на коэффициент для земельного налога, который действует в муниципалитете. Но нужно помнить, что землю дадут выкупить только при полностью оформленном доме и постройках. Они должны быть поставлены на кадастровый учет и обязательно введены в эксплуатацию.

Если у вас нет дачи, вы не планируете ее покупать, а вырастить что-нибудь очень хочется, то почитайте, как сделать красивый и функциональный огород на дому.

Апрель приносит с собой для дачников не только долгожданное общение с природой и вкусные шашлыки, но и много работы. Рассказываем о работах, которые нужно обязательно сделать в этом месяце.

Разбираемся, что делать при ранней весне, какие культуры придется спасать и почему грабли нужно будет взять в руки раньше срока.