Почему стоит опасаться квартир с вложенным маткапиталом и как продать такую недвижимость (инструкция от риелтора)

В 2020 году материнский капитал стали выплачивать и за первого ребенка (но использовать его стало сложнее). Изучив все возможности его использования, обычно матери решают вложить капитал в покупку квартиры или направить на погашение ипотеки. Нередко всплывают истории о трудностях, связанных с продажей и покупкой жилья. Мы спросили у риелтора АН «Биржа Новостроек» Елены Шевелевой, насколько такие истории правдивы — читайте советы в ее авторской колонке (внутри инструкция, что делать, если вы связались с подобной недвижимостью).

Вложение маткапитала — очень частый запрос на вложение средств на покупку новостройки, но не всем я его рекомендую, всё зависит от цели покупки. По моим личным наблюдениям, примерно четверть квартир при подборе попадается с ранее вложенным маткапиталом. С годами эта цифра будет расти, пока программа действует и не исчерпает себя.

Вкладываем маткапитал в покупку квартиры

Материнским капиталом можно воспользоваться тремя способами:

1. Использовать в качестве первоначального взноса по ипотеке. Условия в банках разные, где-то можно использовать полностью в качестве первого взноса (при условии, что он полностью покрывает минимальный размер), а где-то все-таки нужно будет добавлять свои деньги.

2. Гашение ипотечного кредита средствами материнского капитала. Всё больше семей хотят воспользоваться этой возможностью. Что нужно сделать? Для начала обратиться в свой банк и запросить справку об остатке задолженности и процентам по кредиту. С ней нужно обратиться в Пенсионный фонд, заполнить заявление о перечислении материнского капитала в счет уплаты ипотечного кредита. Далее ждем ответа в течение месяца от ПФР. В случае положительного решения нужно обратиться в банк за новым графиком платежей по остатку задолженности. Если сумма материнского капитала полностью покрыла остаток долга по ипотеке, нужно в банке взять справку об отсутствии к вам претензий и задолженности. Если частично, то вам предложат на выбор: уменьшить срок кредита или размер ежемесячного платежа.
   

3. Частичная оплата квартиры при покупке за наличный расчет. Тут самое главное, чтобы сторона продавца была готова ждать перечисления средств материнского капитала от Пенсионного фонда. Не каждый собственник готов рассматривать таких покупателей, в приоритете будет тот, у кого оплата за полный наличный расчет или по ипотеке. В договоре купли-продажи нужно прописать, что квартира находится в залоге. Далее оформляем на покупателя право собственности в Росреестре с пометкой «залог в силу закона». После перечисления от ПФР средств материнского капитала на покупку жилья нужно подать заявление в Росреестр о снятии с объекта обременения в виде залога в силу закона.

Изучаем минусы сделок с маткапиталом

Маткапитал влияет на количество покупателей и на срок выхода на сделку (может увеличиться до нескольких месяцев). Не каждый покупатель готов столько ждать. Еще много приезжих, у которых ограничен срок пребывания в городе — им такие варианты просто не подходят. Но бывает, если западет сильно в душу квартира и время позволяет, то почему бы и нет. Это дело техники. С помощью маткапитала квартиры в ипотеку берут часто, а вот гасить ее этими деньгами или нет — тут всё индивидуально.

Продажа квартиры, ранее купленной с использованием материнского капитала, — это сложная сделка. Если квартира покупалась в ипотеку, с привлечением материнского капитала, то после полного гашения ипотечного кредита родители-заемщики должны выделить детям доли в этой квартире, это осложняет дальнейшую продажу жилья.

Другие горожане думают о расширении. Продать ипотечную квартиру, если в нее вложены средства материнского капитала, вы не сможете. Пока не погашен кредит, далеко не каждый банк выдает разрешение на выделение долей детям. В Пенсионном фонде требуют наделять детей долями именно в той квартире, на покупку которой был направлен маткапитал. Нельзя приобрести ей на замену квартиру побольше, выплатить за нее ипотеку и только после этого выделить детям доли в этом объекте.

Продаем квартиру в ипотеке с материнским капиталом

Для начала покупатель передает в качестве задатка сумму, необходимую для погашения ипотеки продавца. Нужно уточнить в своем банке, согласится ли он на выделение детям долей в собственности на обремененную ипотекой квартиру до полного погашения кредита. Если да, то для продажи квартиры нужно:

2. Получить в банке разрешение на выделение долей.

3. Взять в органе опеки распоряжение, разрешающее обременять долю несовершеннолетнего (оформляется в среднем две недели).

4. Составить соглашение о выделении долей и зарегистрировать его в Росреестре.

5. За счет выданного покупателем задатка погасить остаток долга по ипотеке.

6. Получить в банке закладную (в среднем от трех дней до месяца) и снять с квартиры обременение в Росреестре (три рабочих дня после предоставления закладной).

7. Оформить у нотариуса договор купли-продажи и зарегистрировать переход права собственности на покупателя. Нотариус готовит сделку около трех дней, этот срок зависит от скорости работы сервисов, которые присылают ему ответы на запросы при проверке документов. Регистрация договора купли-продажи происходит за один день.

Если банк не дает согласия на выделение долей детям, схема продажи следующая:

2. Продавцы получают задаток и гасят ипотеку в банке.

3. Снимают обременение с квартиры.

4. Наделяют детей долями.

5. Получают разрешение органов опеки на продажу детских долей.

6. Заключают с покупателем договор купли-продажи квартиры у нотариуса и сдают его на регистрацию в Росреестр. После перехода права собственности на покупателя семья получает остаток суммы за квартиру.

Для покупателя такая сделка связана с рисками, поскольку он отдает большую сумму денег и ждет 1,5–2 месяца, пока оформляются документы. Заинтересовать продавец может только низкой ценой. На рынке выбор достаточно большой, можно найти более безопасные варианты.

Продажа квартиры с материнским капиталом после выплаты ипотеки:

1. Наделить детей долями, получить от опеки разрешение на продажу квартиры. Для этого в опеку нужно подать два комплекта документов: на продаваемую квартиру, доли в которой выделены несовершеннолетним, и на ту, которую покупают. По ним сотрудники отдела опеки проверяют, что условия проживания в новой квартире будут не хуже прежних и детские доли не уменьшатся. Официально на это отведено 15 рабочих дней.

2. Оформить сделку купли-продажи квартиры у нотариуса (нотариально заверяются все сделки по продаже долей несовершеннолетних).

С каждым годом число сделок по недвижимости с вложенным маткапиталом растет. Стоит ли опасаться таких сделок? Безусловно. Если в договоре купли-продажи не указан материнский капитал, это еще не значит, что он не использовался. А если доли не выделили детям, то такую сделку могут признать оспоримой. Иск могут подать сами дети, достигшие совершеннолетия, прокуратура или органы опеки. В этом случае квартира возвращается предыдущим владельцам, чтобы они наделили детей правом собственности.

Каждую квартиру нужно проверять вдоль и поперек. Если у покупателя нет практики в сфере, можно многое упустить из виду — лучше посоветоваться со специалистом. Многие покупают квартиру 1–2 раза за всю жизнь — это не то, на чем стоит экономить.

Что происходило на рынке недвижимости в 2020 году и какими будут цены на квартиры.

Налоговый вычет — как его получить в 2021 году (инструкция от налоговой).

Путин предложил разобраться с ценами на жилье — эксперты рассказали, что нужно сделать.