«Берем таймаут». Прокуратура, мэрия и застройщики полгода спорят об изменениях в КРТ для Новосибирска: есть три варианта

Прокуратура, мэрия и застройщики полгода спорят о новых правила комплексного развития территорий (КРТ) для Новосибирска. Ведомство предложило установить достаточно крупный минимальный размер участков, чтобы избавить город от «свечек», застройщики же опасаются, что ограничения ударят по уже сформированному земельному банку и усугубят кризис на рынке. Подробности — в материале Елизаветы Горячевой.

В начале года прокуратура Новосибирска предложила мэру и депутатам внести изменения в правила землепользования и застройки (ПЗЗ). Ведомство решило установить показатель минимальной площади участков КРТ по инициативе правообладателей в размере 5 гектаров.

На этой неделе вопрос обсудили снова. Сначала на комиссии по нормативам общественного экспертного совета при мэре города, а после на комиссии по ПЗЗ. Оказалось, что теперь есть три варинта: самый жесткий — прокуроский, чуть полегче — от департамента строительства, и самый щадящий — от Ассоциации развития инфраструктуры и девелопмента (АРИД).

Вопрос по внесению изменений обсуждали не один раз. Звучали даже предложения не вносить никаких изменений в механизм, но прокуратуру это не устроило. Тогда представители отрасли начали прорабатывать возможные послабления.

Прокуратура, определяя минимальную площадь участка для КРТ, ориентировалась на пример Красноярска. После обсуждений с мэрией и представителями строительной отрасли ведомство пошло на уступки и снизило ее с 5 до 2,5 гектаров. При этом участки могут быть разделены дорогами или территориями общего пользования. Новые правила предложили ввести с 1 июля 2027 года.

При этом, по словам замначальника главного управления архитектуры и градостроительства мэрии Новосибирска Романа Бутко, сравнивать напрямую Новосибирск с Красноярском нельзя. В Красноярске проекты планировки утверждены лишь примерно на половине территории города, поэтому крупные площадки необходимы для комплексного обеспечения инфраструктурой. Новосибирск покрыт проектами планировки весь, а при увеличении объемов строительства документы корректируют в рабочем порядке.

Кроме того, подчеркнул Роман Бутко, с октября 2025 года в Красноярске выдали около десяти разрешений на строительство жилья, тогда как в Новосибирске — порядка сорока. По мнению чиновника, введение жестких ограничений привело к тому, что у красноярских застройщиков осталось большое количество земельных участков площадью менее пяти гектаров, которые теперь сложно вовлечь в развитие.

«Есть статистика по заключенным договорам КРТ по инициативе правообладателей. В Красноярске в работе шесть площадок, в основном застройщики объединяются. Например, есть два участка, разделенных проездом, они вместе пытаются что-то решить», — рассказал Роман Бутко.

Городские строительные чиновники предложили установить минимальную площадь в 2 гектара для территорий, где потребуется менять Генплан и ПЗЗ, а для остальных случаев — 1,5 гектара.

Кроме того, они хотят разрешить многоконтурные территории КРТ независимо от их расположения: застройщик сможет вовлечь в одно КРТ даже разнесенные по городу участки.

Действовать норма будет только для видов разрешенного использования: малоэтажные, среднеэтажные, многоэтажные многоквартирные жилые дома и гостиницы, где средняя площадь номеров более 30 квадратных метров. Ввести ограничения предлагают с октября 2027 года.

В предложении АРИД требование о минимальной площади в 2,5 гектара так же должно действовать только для участков, где необходимо менять Генплан и ПЗЗ. Для остальных территорий предлагается сохранить действующий минимальный для застройки размер участка — 0,35 гектара.

Также предложение предусматривает возможность объединять несмежные участки в многоконтурные проекты КРТ. Дополнительно АРИД предлагает не распространять новые требования на уже сформированный земельный банк застройщиков. Предполагается, что новые правила должны действовать только для участков, права на которые зарегистрируют после вступления изменений в силу — с 31 декабря 2028 года.

«У застройщиков уже сформирован земельный банк, некоторые участки куплены на собственные средства, а некоторые на банковские. Нам важно зафиксировать, чтобы эти территории можно было осваивать по старым правилам», — объяснил исполнительный директор АРИД Роман Берсон.

Роман Бутко предложил этот вариант проработать, отметив, на какие виды разрешенного использования будет распространяться правило, а уже после рассматривать. Генеральный директор группы «Химметалл» и заместитель председателя общественного экспертного совета Евгений Гаврилов же заметил, что выбрать стоит что-то одно: либо отодвинуть срок вступления изменений в силу, либо не распространять изменения на уже купленные территории. Иначе, согласился директор ООО СЗ «МВК-Девелопмент» Алексей Матвеев, в городе может произойти бум скупки земли до изменения правил застройки.

По итогам обсуждения большинство участников проголосовали за предложение АРИД. При этом сроки вступления новых требований и формулировки еще планируют доработать, в том числе, чтобы удовлетворить требования прокуратуры.

6 августа вопрос должна была рассмотреть комиссия по ПЗЗ. После ее решения проект вынесут на общественное обсуждение, затем — на публичные слушания, где свои предложения смогут направить горожане и организации. Лишь после повторного рассмотрения комиссия подготовит окончательный вариант, который внесут в Совет депутатов. Но рассмотрение вопроса, которое тянется уже около полугода, решили отложить еще на месяц.

«Я предлагаю зафиксировать вовлеченность всех структур, — заявил на комиссии начальник департамента строительства Евгений Улитко. — Мы понимаем цели и задачи, главная из них — сделать так, чтобы регулятор работал на благо. У нас принято решение, что мы вопрос дорабатываем и в течение месяца представим его в окончательном виде, чтобы мы не спорили о формулировках и вариациях. Берем таймаут и собираемся через месяц».

Прокурор Новосибирска Олег Желдак отдельно уточнил, что новые ограничения планируют распространить только на КРТ по инициативе правообладателей земельных участков. На проекты, которые запускает город, требования распространяться не будут. Также новые правила не затронут уже заключенные договоры.

При этом он подчеркнул, что в понимании ведомства масштаб в 0,35 гектара, который действует сейчас, не позволяет достичь целей КРТ.

«Ломать то, что есть, мы не собираемся. Оставляя 0,35 гектара, мы, по сути, сохраняем точечную застройку. Есть задачи по завершению строительства концессионных школ, строительству детских садов. С учетом возможностей бюджета нет понимания по созданию комфортных общественных пространств. Участие застройщиков позволит эту проблему решить», — объяснил Олег Желдак.

Прокурор также добавил, что в начале сентября ведомство ждет окончательный разработанный проект предложения.

Еще одной проблемой для строительной отрасли может стать принятие решения об ужесточении правил по семейной ипотеке. По рынку ходит проект реформы, который может сделать льготную ипотеку более адресной: ставка будет зависеть от количества детей и доходить до 2%, а срок господдержки ограничат. Но принятие решения об изменениях пока перенесли на осень.