«Продают как крепостных крестьян»: жители двух новостроек заявили о рейдерском захвате их домов

Жители двух новостроек на улице 1905 года неожиданно обнаружили, что у них вот-вот сменится управляющая компания: собственники дружно проголосовали за то, чтобы в дом пришел новый хозяин. Удивительным было то, что по словам людей, они впервые слышали о голосовании и не узнали свои подписи в документах. Более того, часть голосовавших в момент перевыборов находились не в Новосибирске, уже продали свои квартиры или вообще умерли. НГС пообщался со всеми сторонами по делу.

Вечером 3 февраля жительница дома № 85/2 по улице 1905 года Елена (ее фамилия известна редакции) получила уведомление от сервиса, что голосование собственников дома закончено, и удивилась: никаких важных вопросов, которые требовалось бы решать с соседями, она не припоминала. Женщина открыла личный кабинет: сервис извещал, что в ближайшее время их управляющая компания «Линия горизонта» уступит место другой, ООО «УК-Эталон». В этот же момент началось активное обсуждение и в соседском чате в мессенджере: остальные собственники были удивлены не меньше Елены.

— Никакого оповещения не было на стендах, ничего не происходило, никто ни о чем не знал, — рассказала Елена. — Мы начали смотреть, что это такое, загрузили опубликованные документы. Оказалось, что все жильцы стопроцентно проголосовали за смену нашей управляющей компании [«Линия Горизонта»] на ООО «УК Эталон». Я потрудилась, пересмотрела 260 листов и нашла свой, и естественно, подпись стояла не моя. […] Более того, 30 декабря 2024 года я была в другой стране в это время и прилетела в Новосибирск 1 января 2025 года.

Судя по предоставленным Еленой скриншотам из соседского чата (они, как и документы, есть в распоряжении редакции НГС), ее соседи обнаружили еще более странные факты. Еще одна жительница дома, Элла, обнаружила среди подписей голос своего два года как покойного мужа. Ее сосед Андрей заявил, что подпись поставил и его отец, живущий в 2 тысячах километров от Новосибирска.

Как оказалось, не знала о голосовании даже его инициатор.

— Бабушке 76 лет, она живет в Чите. Я позвонила ей, говорю: добрый день, Галина Михайловна, вы устраивали собрание? Она в ответ: «да вы что, Оксана Николаевна, я из Читы не выезжаю никогда, уже ноги больные. Тем более ходить 26 этажей, собирать подписи…» — описала диалог директор УК «Линия горизонта» Оксана Войцеховская.

Обеими многоэтажками на 1905 года управляла именно она. Дома — почти новые, одному 10, а второму и подавно всего 5 лет. По сравнению с большим количеством жилья, которое можно найти в географическом центре Новосибирска — лакомый кусочек.

Жильцы высоток написали заявления в ГЖИ о том, что протоколы были сфальсифицированы. Не 100%: в доме № 85/3 активных жильца нашлось, по словам Оксаны Войцеховской, нашлось около 85%, в соседнем № 85/2 — порядка 70%. Больше якобы собрать было бы затруднительно: хозяева живут далеко, а квартиры занимают арендаторы.

Елена обратилась и в полицию, заявив, что ее подпись подделали. Даст ли это хоть какие-то результаты, люди пока не знают — идет проверка.

Чтобы узнать, как выглядит внезапная смена управляющих компаний со стороны внезапного приобретателя двух нестарых высоток с коврами в холле и платежеспособными собственниками, журналист НГС связался с директором компании Дмитрием Кривозятевым.

По словам Дмитрия Кривозятева, ситуация стала внезапностью и для него самого.

— Для меня это была новость: конкретно я никаких переговоров не вел. <…> Мы не всегда занимаемся сами голосованием, понимаете? Когда кто-то хочет перейти [под управление УК], обычно появляется какая-то инициативная группа, я так понимаю, и это дело
продвигает, — заявил он. — Самой УК этим просто некогда заниматься. Обычно такие ситуации возникают, когда со старой УК возникают личные… так скажем… разборки, или какая-то группа хочет куда-то перейти. Короче, такая внутренняя неразбериха.

— Появились результаты голосования, что 100% собственников за переход к вам. Это не очень похоже на разборки двух разных групп.

— 100% [голосов] никогда не бывает. <…> Сейчас, вроде как, вообще законы выпустили, чтобы [управляющие компании] не таскали дома туда-сюда, год запрещают, по-моему, переходить в другую УК <…> Но вообще я не знаю никаких подробностей.

В деле с внезапными сменами управляющих компаний есть и еще одна важная сторона — чиновники. Точнее, ГЖИ — инспекция, в число обязанностей которой входит отслеживание нарушений со стороны управляющих компаний и внесение изменений в областной реестр лицензий при смене УК. НГС обратился в инспекцию с просьбой прокомментировать ситуацию с многоэтажками на 1905 года.

Как рассказали в ГЖИ, на сегодняшний день в Новосибирске активно проявляют себя жители четырех домов, которые с высокой степенью вероятности действительно не пытались сменить управляющую компанию. В отличие от других проблемных домов, в которых могут жить две инициативные группы жильцов, каждая из которых продвигает более приятную им УК, жители этих сразу и массово подали заявления, пожаловавшись на то, что смена «управляшки» стала для них сюрпризом.

Два из них — пресловутые дома 85/2 и 85/3 по улице 1905 года, еще один — «Закаменский, 15». По странному совпадению, на три из четырех проблемных домов претендует именно ООО «Ук-Эталон».

— Инспекцией поданные заявления собственниками домов 85/2 и 85/3 по улице 1905 года проверены, учтены, и их количество было достаточным, чтобы отказать «Ук-Эталон» во внесении изменений в реестр лицензий по причине отсутствия кворума, — сообщили в инспекции.

Ситуация с третьей предполагаемой жертвой «Ук-Эталон», Домом по адресу Закаменский, 15, сложнее: фактически молодая управляющая компания там уже вступила в свои права, и протокол голосования придется оспаривать в суде, иначе до декабря 2025 года собственники не смогут сменить «управляшку» по закону, но в ГЖИ заверили, что пойдут в суд вместе с собственниками.

По словам представителей ГЖИ, руководитель инспекции Александр Полищук уже больше двух лет пыталась обратить внимание на ситуацию с рейдерскими захватами домов и предложить меры по ее улучшению:

— С 2022 года по инициативе инспекции, под руководством заместителя губернатора Сергея Сёмки организовали рабочую группу по вопросу фальсификаций <…>. В группу входили представители прокуратуры, депутаты заксобрания, СК, полиции, привлекали администрации районов. Заседали сначала каждый месяц, потом раз в квартал, — рассказали в инспекции. — По результатам первых заседаний предложили проект первой законодательной инициативы, установить предельное количество голосований [по вопросам смены УК]. Предложили два раза в год. Нам отказали, так как это бы нарушало права собственников. А потом пришла федеральная инициатива, еще более жесткая.

Правда, поправки в жилищный кодекс технически позволяют менять УК и чаще, если та не исполняет договор по содержанию дома. Но что именно понимать под неисполнением, уточнили в ГЖИ, не очень понятно: в законе это четко не прописано.

— В мае прошлого года мы опять вышли с инициативой и попросили изменить норму, дать возможность собственникам голосовать не раньше, чем раз в год, но, если вдруг мы, как орган Госжиландзора, установим два и более нарушения, у собственников возникнет право изменить управляющую кампанию. Нам отказали, — рассказали в ГЖИ.

С 1 февраля, по данным ГЖИ, на официальном сайте инспекции заработал раздел для собственников, где публикуются все поступившие в ГЖИ протоколы, и любой собственник может найти там относящийся к своему дому и подать заявления, если они не голосовали. Правда, принимать будут заявления, которые поданы либо лично, с паспортом, либо представителем по доверенности, либо в электронном виде через ГИС ЖКХ — чтобы любители подделывать протоколы не переключились на подделку заявлений об отмене протоколов.

По словам председателя общественного совета при министерстве ЖКХ и энергетики Сергей Аверьяскина, ситуация, в которую попали жильцы новостроек на 1905 года совсем не уникальна — как для Новосибирска, так и для страны в целом.

— Проблема носит пандемический характер. В целом страна, и мы не исключение, все регионы буквально захлебываются в таких подделках, — заявил Сергей Аверьяскин. — Это связано с двоякостью и даже троякостью федерального закона: контрольно-надзорные органы на этот вопрос смотрят по-разному. У МВД свой взгляд, у СКР — второй, у ГЖИ — третий, у суда — четвертый, да и вообще суд принимает решение по внутреннему убеждению судьи. Нет единого подхода к тому, что считать подделкой протокола, что считать фальсификацией протокола, да и сами протоколы бюллетеня не являются теми самыми документами, по подделке которых возбуждаются правоохранительные органы.

По словам общественника, то, что отпечатанные на принтере таблицы с подписями собственников жилья — не документы гособразца и не финансовые документы, позволяет вольно обращаться с ними и самим жильцам многоквартирных домов, и подделывающим их злоумышленникам, и даже самим полицейским. Обычный хозяин квартиры может поменять решение и после заявить, что подпись не его, «фальшивопротокольщик» из недобросовестной УК спокойно может сказать, что в ходе очно-заочного голосования соседи просто побросали бюллетени ему в почтовый ящик.

— После этого бюллетени относят в управляющую компанию, ГЖИ внесла изменения в реестр лицензий, и дом проснулся с другой управляющей компанией. Вот так вот на Руси до отмены крепостного права продавали крепостных, а сейчас так с людьми происходит, — резюмировал Сергей Аверьяскин. — Потом люди идут в полицию, но есть письмо (мы его Следственному комитету показывали) в МВД от областной прокуратуры, что не нужно возбуждать дела по подделке протоколов, пока нет решения суда о признании протокола ничтожным. Полиция, имея под столом это письмо рекомендательного характера, отказывает людям в возбуждении дела и посылает всех на три буквы, в суд. Процессы идут долго, как правило, суды встают на сторону людей, но полгода (а суды идут до полугода) домом управляет другая компания.

Когда же с полученным решением люди вновь приходят в полицию, по словам Сергея Аверьяскина, их ждет новый отказ: либо срок давности вышел, либо полицейские не видят в действиях недобросовестной УК состава преступления. В любом случае, для собственников ситуация превращается в бег по замкнутому кругу инстанций, пока управляющая компания собирает с них деньги на полностью законных основаниях.

Попытка искать зажиты в жилинспекции, по словам общественника, тоже не приводит ни к какому результату:

— ГЖИ заявляет, что у меня нет основания не доверять протоколам, нет полномочий проверять сочетания подписей и так далее. Здесь они маленько лукавят: у ГЖИ есть право начать проверку, опросить людей, было ли собрание, например, — говорит Сергей Аверьяскин. — Но мы прекрасно понимаем, что если ГЖИ этим будет заниматься, оно перестанет существовать. Потому что с такими просьбами и заявлениями придут тысячи многоквартирных домов. Хотя я постоянно и сильно критикую главу ГЖИ, прекрасно понимаю: законодательство в этом вопросе не урегулировано.

Впрочем, своеобразное разрешение подделывать протоколы голосований ГЖИ — своим бездействием, — по словам Сергея Аверьяскина, все же дала. И догадавшись, что никакой ответственности за фальсификацию протоколов не будет, штамповать их начали и УК, и сами жильцы, в вопросах, не связанных с переходом из одной управляющей компании в другую.

По словам эксперта, ситуации, когда 100% собственников, включая бывших собственников и покойников, единогласно проголосовали за то или иное решение, выглядит откровенно глупо. Это может быть некоей инсценировкой в ходе попыток УК разбираться друг с другом.

— Нет, просто нет механизма, по которому могут привлечь к ответственности. Правоохранительные органы признались в своем бессилии, официально признались. Таким образом УК просто расширяют свой бизнес. Они просто перестали чего-либо бояться.
Выходом из сложившейся ситуации, по словам эксперта, могло бы стать изменение законодательства на федеральном уровне. Если запускать голосование по общедомовым вопросам как госуслугу, через МФЦ, где инициатор предъявлял бы свои документы о собственности и получал на неавторизованных на Госуслугах соседей бюллетени государственного образца, злоумышленников было бы проще отслеживать. И наказывать.

Правда одновременно с этой новеллой, по словам Сергея Аверьяскина, придется вводить и другие: о том, что делать с собственниками, которые сознательно или из лени саботируют решения общедомовых вопросов, например, вводить для них повышающий коэффициент на услуги ЖКХ.

В процессе работы над материалом журналисты выяснили, что ООО «Ук-Эталон» может быть частью системы по недобросовествному приобретению новых домов и совершенно точно являются частью достаточно публичного скандала. Об этом расскажем в следующей публикации.

Ранее НГС писал о другом «рейдерском захвате» дома — там дело дошло до вандализма.