Монстр на Ватутина: мэрия взялась за последний крупный долгострой площади Маркса — его оценили почти в 2 миллиарда

В истории недостроенного торгово-офисного комплекса на площади Маркса появилась надежда на изменения. Это огромное здание, вытянувшееся вдоль улицы Ватутина, уже больше 15 лет стоит пустым — владельцы так и не смогли за это время достроить его и начать хоть как-то использовать. Мэрия запустила процесс изъятия земельного участка, само же здание хотят выставить на торги. Подробности узнал обозреватель НГС Стас Соколов.

Строительство комплекса на Ватутина началось зимой 2006–2007 года «Проектной компанией Подсолнух», которая тогда как раз достроила здесь же, на Маркса, небольшой одноименный ТЦ. Бизнес-модель этого проекта была для тех времен довольно распространенной: девелопер продал площади в будущем торговом комплексе по кускам еще до окончания строительства. Получив помещения в готовом объекте, инвесторы были вольны или открыть в них собственные магазины, или просто сдать в аренду.

«Подсолнух-2», как условно называют этот объект до сих пор, был уже куда более амбициозным проектом. 14-этажная офисная башня и пять этажей коммерческих площадей, предназначенных для торговли и услуг, выглядели хорошим вложением средств. Тем более, что на момент начала строительства «Подсолнуха-2» на Маркса не было ничего, кроме ГУМа и пристроенного к недостроенной гостинице «Турист» ТЦ «Фестиваль» (сейчас «Фантазия»).

Строительство затянулось, но к 2013 году здание выглядело уже внешне достроенным — оставалось только смонтировать коммуникации, провести отделку помещений и начать заселять комплекс арендаторами. Сумей застройщик ввести объект года на три-четыре раньше, то так, возможно, и случилось бы. Но в 2014 году в Новосибирске выбор торговых и офисных помещений был пошире, а банки начали осторожней выдавать кредиты после введения санкций и падения рубля.

Помещения в здании выкупили более 180 физических и юридических лиц с разными финансовыми возможностями и представлениями о том, что делать в сложившейся ситуации. И отсутствие единого владельца, который в принципе мог бы принять какие-то решения, стало самой большой проблемой комплекса.

Находись это здание где-нибудь на выезде из города, его судьба не интересовала бы никого, кроме инвесторов. Но его построили во второй по значимости узловой точке города. При этом за ним явно перестали следить. Со стен отваливается дешевый керамогранит, стекла на первом этаже периодически бьют, чтобы залезть внутрь, стены обклеены бумажными объявлениями.

Поначалу городские власти не особенно торопились что-то сделать с этим недостроем. В 2016 году застройщику даже продлили на пять лет договор аренды земельного участка, но когда и этот срок истек, ситуация не изменилась.

Городские власти активизировались сравнительно недавно. В первой половине июня Ленинский районный суд удовлетворил требование мэрии об изъятии объекта незавершенного строительства в связи с прекращением договора на право аренды земельного участка. Теперь объект может быть выставлен на торги, чтобы новый владелец его достроил.

Мэрия даже заказала предварительную оценку объекта, которую выполнило ООО «Оценка и бизнес-планирование». Согласно представленному городской администрации отчету, общая стоимость объекта определена в 1,8 миллиарда рублей, из которых право аренды земельного участка оценено в 68,4 миллиона рублей — то есть договор аренды должен быть заключен с новым владельцем здания.

Общая площадь здания составляет около 33 тысяч квадратных метров. По документам, у «Подсолнуха» есть подземный паркинг на 67 автомобилей, но в нынешнем состоянии здания непонятно, как вообще эти автомобили могут туда попасть — нет ни ворот, ни даже подъездов к зданию.

Ситуация осложняется не только большим количеством совладельцев здания, которые вряд ли смирятся с окончательной потерей своих инвестиций, но и сомнительными перспективами по дальнейшему использованию здания.

Управляющий партнер консалтинговой и брокерской компании «Назаров и партнёры» Александр Назаров считает проект «Подсолнуха-2» морально устаревшим, не соответствующим нынешней рыночной ситуации.

— Непонятно, что именно там оценивать. Если сам земельный участок, то стоящее на нем сейчас здание — это не актив, а обременение, его придется еще сносить. Если же речь идет о здании, то нужно понимать, в каком оно состоянии и главное, как его можно использовать сегодня, — рассуждает он.

Нынешние подвижки в судьбе долгостроя на Ватутина, впрочем, происходят на принципиально ином фоне. В прошлом году в Новосибирске было снесено рекордное количество не только недостроенных, но и вполне успешных объектов. Причем самое крупное из этих снесенных зданий было расположено здесь же — на площади Маркса: комплекс, который начинали строить как ДК завода «Сибсельмаш», но в итоге продали вместе с земельным участком структуре новосибирского девелопера Тимура Саттарова. Сейчас он возводит на этом месте целый квартал зданий разного назначения «Аэрон».

Но у недостроенного ДК ситуация была попроще: там не было дробления собственников. Хотя этот долгострой выглядел в свое время таким же безнадежным, ведь его строительство и вовсе началось в 80-х годах прошлого века, и смена собственников в течение более чем 10 лет не приводила ни к каким изменениям на объекте. Но теперь, когда на месте вчерашнего долгостроя уже выросли первые две башни нового проекта, у потенциальных инвесторов может быть больше энтузиазма по отношению и к другим проблемным стройкам на площади Маркса.

У городских властей тоже есть причины поторопить события. После того как будет сдан «Аэрон» и начнет работать комплекс «Турист», появится реальная возможность привести в порядок и всю территорию площади в целом. Тем более, что заинтересованность в этом будет у всех владельцев расположенных здесь объектов коммерческой недвижимости.

Судя по всему, районные власти уже начали работу в этом направлении. На прошлой неделе вдоль улицы Ватутина были спилены все старые тополя. На их места предполагается высадить новые деревья других пород.