Жена депутата, Танцор и олигарх. Кому отдали под застройку парк возле главного городского пляжа

В Новосибирске вот-вот начнется застройка территории вокруг городского пляжа. Неделю назад комиссия по правилам землепользования и застройки отодвинула решение этого вопроса, но события вокруг строящегося ЛДС развиваются стремительно, и в ближайшее время решится судьба и этой части берега Оби. Депутаты опасаются строительства здесь жилья под видом гостиниц, общественники в принципе недовольны застройкой большой зеленой зоны между рекой и заполненным водой котлованом. Как пляж и парк попали под застройку и кто сегодня контролирует эту землю, узнала Лиза Пичугина.

В начале октября градсовет единогласно, разве что с некоторыми поправками, принял концепцию развития пляжа и прилегающих территорий. Концепцию разработали в архитектурной мастерской «Адаптик-А», она же работала над множеством других значимых проектов городского благоустройства. В портфолио мастерской, например, Михайловская набережная, первый этап Ельцовского парка, реконструкция Заельцовского парка и парк возле строящегося ЛДС — именно его продолжением, по идее, должна стать территория с другой стороны Октябрьского моста.

В концепции, помимо значительно урезанного пляжа, есть яхт-клуб, открытый бассейн, спортивный клуб и физкультурно-оздоровительный комплекс. А также две гостиницы. Правда, сегодня по документам строить гостиницы на территории нельзя. Более того, вся она распределена между арендаторами с конкретными условиями в договорах.

Именно эти условия сейчас и пытаются изменить через чиновников. Но комиссия по землепользованию на очередном заседании рассматривать этот вопрос не стала. На предложении изменить разрешенное использование двух участков на гостиничное участники заседания начали дружно покашливать, скрывая смешки.

— То есть была эксплуатация парковой зоны, потом гольф-площадка, а сейчас гостиница. А потом дома! — смеясь, заметил один из них.

Председатель комиссии, начальник Департамента строительства и архитектуры мэрии Новосибирска Алексей Кондратьев признал, что и у него предложение «ухо рубануло».

— Давайте таким образом, — предложил он. — Мы знаем этот проект, мы его обсуждали с Департаментом культуры, спорта и молодежной политики. Его предварительное рассмотрение произошло, а вот готовности к тому, чтобы вот так кардинально поменять, нет. Давайте отложим вопрос, его надо готовить полноценно, чтобы это не пугало никого. Не готов вопрос.

Следите за руками

Движение «Искалеченный Новосибирск» следит за судьбой территории уже несколько лет. По его данным, еще в 2006 году она была единым участком, который передали в аренду на 15 лет компании «Спас на воде "Наутилус"» для эксплуатации парковой зоны. Через год приняли генплан Новосибирска, по которому участок относился именно к зонам парков и скверов. Еще через два года зонирование утвердили в правилах землепользования и застройки.

В проекте планировки этой части города, утвержденном в 2012 году, 18% территории относилось к озелененной территории, примерно по 25% — к зоне отдыха и озеленения, водоему и дорожной сети, два участка были выделены для строительства спортивных объектов. Протоку между рекой и водоемом предлагали спрятать в коллектор.

В 2018 году в новом варианте проекта планировки на схеме появился четвертый мост, а почти всю оставшуюся часть отнесли к зоне Р-3: формально это территории отдыха и рекреации, но на них допустимо капитальное строительство высотой до 10 этажей. Документ предлагал разместить там плоскостные спортивные сооружения, конные манежи, кафе, дом отдыха и яхт-клуб. Но в правилах землепользования и застройки была лазейка: в условно разрешенных видах использования участков были и гостиницы, которые, впрочем, пришлось бы согласовать через общественные слушания.

— В новом проекте на берегу Горского котлована появляются объекты общественно-деловой застройки: гостиница и аквапарк с еще одной гостиницей. Высота их может достигать 30 этажей. И это уже не смешно, учитывая, что площадь застройки — почти 7 га, — отмечали в 2018 году в «Искалеченном Новосибирске».

Этот проект планировки приняли вопреки генеральному плану города, а спустя месяц большой участок разделили на несколько площадью поменьше. 2 гектара парка почти тут же передали в аренду для строительства автостоянки. А в 2019 году в проекте актуализации генплана участок из зеленой зоны превратился в зону общественно-деловой застройки. Фактически проект планировки, вместо того чтобы уточнить генплан, стал поводом для его изменения. И в таком виде документ в 2021 году приняли депутаты горсовета.

— Сейчас зонирование позволяет строить там апартаменты и гостиницы. Единственное, что сдерживает, — договор аренды, — пояснил координатор движения «Искалеченный Новосибирск» Михаил Рязанцев. — Когда межевали территорию, участки разделили на много маленьких, сейчас они в аренде. По договорам на тех двух спорных участках можно строить только спорт и автостоянку. Застройщику нужно либо выполнить договор аренды, то есть построить спортивный объект и приватизировать участок, либо поменять назначение, как это пытались сделать на комиссии. Если не выходит, могут получить разрешение на какой-то объект, построить его, ввести в эксплуатацию, приватизировать. Когда договор аренды закончится, участок перейдет в собственность застройщика. По правилам землепользования и застройки там разрешена высотная или среднеэтажная застройка — то есть они смогут строить, что захотят.

По словам Михаила Рязанцева, территорию можно снова перезонировать, «откатить» к предыдущей версии проекта планировки, но новый генплан уже приняли именно с коммерческой застройкой. Единственное возможное ограничение сегодня — это этажность: можно, например, запретить застройщику возводить здания выше определенного числа этажей.

Формат вне закона

При обсуждении концепции мастерской «Адаптик-А» мнения участников разделились. Депутаты любое упоминание о гостиницах и апартаментах воспринимают настороженно: многие приобретают такой формат недвижимости не для инвестиций в краткосрочную аренду, а для собственного постоянного проживания, а затем жалуются депутатам на то, что их детям не положены места в местных детских садах и школах. Главный архитектор Новосибирска Александр Ложкин, впрочем, заметил, что постоянные жители на этой территории — это даже неплохо: будут следить за порядком.

Депутат округа, на котором расположена спорная территория, Александр Савельев сказал журналисту НГС, что у местных жителей единого мнения тоже нет:

— Кто-то хочет, чтобы территорию привели в порядок, убрали заборы, чтобы там что-то появилось, какая-то территория общего пользования. А кто-то против всего: хочет, чтобы всё оставалось в таком виде, а когда появятся бюджетные средства — развивать, — рассказал депутат. — Мне хотелось бы, чтобы развитие этой территории быстрее было осуществлено, но земля находится в аренде, она долгосрочная, соответственно, получается тупиковая ситуация. Нужен некий баланс в этом случае, чтобы за счет появления некой коммерческой составляющей эта территория была доступна для отдыха жителей Горского микрорайона.

Вероятность, при которой застройщики просто ограничат доступ к участкам, которые смогут получить в собственность, депутат, по его признанию, не обдумывал. Апартаменты он считает не лучшим сценарием развития территории, но в гостиницах же ничего плохого не видит: рядом же строят новый ЛДС, ему пригодится. Антон Картавин, депутат соседнего округа, который тоже находится в пешей доступности от потенциального парка с гостиницами, возражает: гостиниц там достаточно.

— Если вам так нужна гостиница, чем вам не нравится Gorsky City Hotel? 20 этажей, в шаге от ЛДС, и она никогда не заполняется — пожалуйста. Еще и та история с центром для реабилитации спортсменов на Блюхера, там ведь тоже планируются апартаменты. Там апартаменты, тут апартаменты — мы так весь город апартаментами застроим и будем делать вид, что всё нормально. Меня это не устраивает, — возмутился он. — Давайте там сделаем какую-то инфраструктуру, даже пусть это будет какое-то мифическое поле для гольфа, но там должна быть какая-то спортивная инфраструктура, развлекательная, культурная.

Михаил Рязанцев считает, что в идеале инициировать какое-то строительство в этой зоне должен город, и на тех условиях, которые выгодны именно городу, а не застройщику.

— По-хорошему, если уж изменились условия, разрывайте договор аренды и заключайте новый, — рассуждает координатор «Искалеченного Новосибирска». — Получаете деньги в казну — делаете парк. Поменяли назначение участка на гостиницы? Хорошо, значит, этого арендатора провожаем, делаем новый аукцион и парк. Я уже не говорю о том, что, может, не надо зеленые зоны отдавать под застройку?

Чей пляж

Сегодня территория между берегом Оби и улицей Стартовой состоит из почти 20 участков разной площади и конфигурации, половина из них так или иначе сегодня связана со строительством четвертого моста через Обь — либо в субаренде, либо обременены сервитутом. Что любопытно, для эксплуатации парка по документам сегодня предназначены самые странные из участков. Один, длинный и сложный, тянется фактически под мостом. Еще один состоит из трех: часть проезда вдоль Октябрьского моста и два маленьких выступа берега в котлован. Большая часть всей остальной площади сосредоточена в руках трех предпринимателей.

Территория популярной у горожан зоны отдыха «Пикниковый рай» предназначена для стоянок — собственно, объект, обозначенный как стоянка, на ней уже построен и зарегистрирован, следует из данных публичной кадастровой карты. На участке, согласно концепции мастерской «Адаптик-А», должна быть построена одна из гостиниц.

По информации ЕГРН, участок находится в аренде у компании «СЗ "Концепт Девелопмент"», договор действует до конца июля 2024 года. В «Контуре.Фокус» указано, что компания на 100% принадлежит предпринимателю Станиславу Пылёву. Управляет ею ГК «Север», Станислав Пылёв в ней занимает должность директора, единственный учредитель — Лариса Илюхина, полная тезка супруги депутата Заксобрания и лидера партии «Родина» в Новосибирской области Вячеслава Илюхина. В прошлом году она возглавила рейтинг самых богатых депутатских жен. «СЗ "Концепт Девелопмент"» также связан с застройщиком «Гринагрострой» — в 2019 году эта компания построила первый за много лет новый дом в поселке Пашино. Ранее компанией вместо того же Станислава Пылёва вместе с Василием Стяжкиным совладел сам Вячеслав Илюхин.

Еще одну гостиницу планируют на участке между пляжем и котлованом с прямым выходом к последнему. До этого там планировали аквапарк, но предназначен он для полей для гольфа или конных прогулок («конного гольфа», — острили члены комиссии по правилам землепользования и застройки). В заказанной для материала выписке ЕГРН арендатор не указан, но в выписке от 2019 года им значится компания «Слип-Транс-Сервис» (СТС), договор заключен также до конца июля 2024 года.

СТС переданы права на несколько участков: например, она же арендует территорию между мостом и участком для «конного гольфа», всю огромную территорию пляжа и выделенный из нее участок для яхт-клуба, небольшой участок на углу проездов вдоль моста и вдоль пляжа. К слову, у компании длительные отношения с мэрией Новосибирска и множество судебных разбирательств за неуплату аренды.

Управляет компанией ТЗК «Северный», а принадлежит она почти полностью — на 98% — известному в Новосибирске предпринимателю Вольдемару Басалаеву. В 2007 году он получил 5,5 лет колонии за бытовой конфликт, но предпринимательской деятельности новосибирского олигарха это не помешало: после отбывания срока он выкупил акции аэропорта «Северный», открыл рядом с ним бар, планировал даже театр, но в 2016 году едва избежал банкротства.

В 2013 году мэрия потребовала от компании Вольдемара Басалаева «Транс-Блок» освободить от построек участок возле городского пляжа. Именно «Транс-Блок» управлял компанией «Спас на воде "Наутилус"» — самым первым арендатором всей зоны между рекой и улицей Стартовой. Ей, впрочем, и сегодня отданы в аренду пара кусочков у воды.

ТЗК «Северный» управляет еще одной компанией-арендатором земли в этом месте: права на большой участок для объектов спорта между двумя потенциальными гостиницами переданы АО «Спорт Парк». Единственным учредителем АО «Спорт Парк» является томский предприниматель Роман Исаенко. Он — полный тезка члена криминальной группы Игоря Рожина, «КП» даже называла его прозвище — Танцор. Игорь Рожин был осужден на 14 лет, Роман Исаенко получил 9 лет. «Тайга.инфо» со ссылкой на его личную страницу в Facebook отмечала, что он вышел на свободу в 2013 году.

Контакты компаний в записях ЕГРЮЛ не указаны, связаться с предпринимателями не удалось. Единственный известный НГС номер Вольдемара Басалаева сегодня в сети не зарегистрирован.

Разработчики концепции развития территории вокруг Горского котлована подчеркивали, что она должна стать логичным продолжением того благоустройства, которое появится вокруг строящегося ЛДС. Что там запланировали, НГС подробно описывал весной. Новый парк войдет в состав водно-зеленого городского каркаса, недавно мы рассказывали, что это и для чего нужно.