«Он одобряет махинации с землей»: для чего нужен генплан города и почему вокруг него столько шума

На одной из итоговых сессий горсовета в 2020 году депутаты должны были обсудить и принять (или нет) исправленный генплан Новосибирска до 2030 года. В последний момент документ с обсуждения сняли и отправили на доработку, причем этого потребовали даже не городские, а областные депутаты. В конце февраля мэр Новосибирска подписал исправленный вариант генплана, и теперь решение остается за советом депутатов города. Но часть из них уже заявила о том, что принимать документ не будет. Почему — объяснил координатор движения «Искалеченный Новосибирск» Михаил Рязанцев. Публикуем его мнение.

На сессию совета депутатов 24 марта вынесли проект изменения генерального плана Новосибирска до 2030 года. Фактически это новый документ, гораздо более подробный и приближенный к реальности. И главное: он более наглядно отражает текущую городскую политику и учитывает интересы строительного бизнеса.

Как работает градостроительное планирование в городе?

Первый уровень. Генеральный план города — это основной документ пространственного планирования. Это то, как город должен выглядеть к 2030 году. В нем описаны лишь основные зоны: промышленность, жилье, коммерция или смешанные. Это примерное расположение будущих объектов.

Второй уровень. Проект планировки (далее ПП) — это уточнение генплана на конкретной территории с точностью до участка, с красными линиями, всеми дорогами и точным расположением объектов. Теоретически он не должен противоречить генеральному плану.

Третий уровень. Правила землепользования и застройки (ПЗЗ). Это документ, который принимается и с учетом текущего использования участков, и с учетом генплана, и ПП. Это не документ планирования, а указание на то, какие объекты и по каким параметрам можно строить на конкретном участке.

Генеральный план города был принят в 2007 году и практически не менялся. А вот правила застройки менялись постоянно с 2009 года.

Также постоянно менялись и проекты планировок. На освоенных площадках, где строительство почти не ведется, — раз в несколько лет. Там, где ведется активно, — раз в год. Проекты планировки выполняются в том числе на деньги заинтересованных застройщиков. В дальнейшем они являлись основанием для изменения назначения земельных участков.

За 12 лет накопилось много противоречий между этими документами и генеральным планом. Прокуратура не раз вносила представления об устранении нарушений. Были решения судов. Долго так продолжаться не могло, основной документ нуждался в актуализации. И новый документ сделали очень просто: фактически объединив существующие проекты планировок в новый вариант генерального плана. Вместе с этим туда попали и все хотелки, которые заложили застройщики. То есть задолго до проектировщиков над документом поработали лоббисты строительного рынка. И именно рынка жилищного строительства.

Проект генплана узаконит множество конфликтов. Рассмотрим основные.

Застройка зеленых зон

Больше 20 гектаров зеленых зон переводят в коммерческую и жилую застройку. Среди них берега рек Оби, поймы рек Ельцовки-1 и Ельцовки-2, городской пляж.

Например, несколько земельных участков общей площадью 7 га на городском пляже из «зеленой» зоны городских лесов, отдыха, скверов и парков переводят в зону коммерческой застройки до 30 этажей. При этом изначально участки выдавали под рекреацию.

Сейчас они в аренде под стоянки и конноспортивные манежи. В проекте планировки 2018 года на этих участках планировали строительство гостиниц и аквапарка с развлекательным комплексом. И новый генплан утверждает то, что никакой рекреационной зоны там не будет. Участки по старому генплану и правилам застройки выдавали под одни объекты, а строить будут другие — коммерчески выгодные.

Узаконивание махинаций с землей, выданной под строительство социальных объектов

Многие участки, которые сегодня арендованы под строительство баз отдыха, спортивных объектов, гостиниц и стоянок, переводят в зону смешанной застройки. Фактически генплан разрешает строить на их месте жилые дома.

Например, участок на улице Ватутина у Бугринского моста выделен под строительство спортивного объекта. В старом генплане этот участок в зоне промышленности, но в действующем проекте планировки там можно строить жилые дома, и новый генплан это узаконивает.

Перевод промзон и золоотвалов под жилую застройку

Сюда вошли, в частности, странные решения построить жилье на месте завода им. Кузьмина или на золоотвале ТЭЦ-5.

Нарушение процедуры принятия генерального плана

Проект генплана внесли в горсовет осенью прошлого года, но за несколько дней до сессии отозвали по просьбе областных депутатов, которые были обеспокоены застройкой зеленых зон. В марте мэр заново внес на утверждение измененный проект. Но Градостроительный кодекс РФ требует проведения публичных слушаний при внесении изменений. Слушаний не было, а изменения были.

Причем единственное существенное среди них заключается в том, что участок бывшего санатория на Дачном шоссе у Заельцовского бора перевели из зоны жилой застройки в зону рекреации. Хотя еще в октябре 2020 года большинство депутатов проголосовало за перезонирование его в правилах застройки под среднеэтажное жилье. Тогда вопросов не было ни у горсовета, ни у Заксобрания.

Сегодня часть депутатов заявляет, что не будет голосовать за принятие этого документа. Голосуя за принятие генерального плана, каждый депутат должен понимать: он одобряет махинации с землей и застройку зеленых зон.

В последнее время, как признает Михаил Рязанцев, комиссия, которая решает важные вопросы городского планирования и использования земли, стала работать лучше — он объяснил почему.

При этом мэрию постоянно просят разрешить то или иное строительство, которое противоречит правилам, — в число таких строек попадают скандальные площадки.