«Такого мы ещё не видели»: ставки по ипотеке взлетели до 25% — сделок больше нет, а застройщики отказываются от проектов

К концу октября Банк России принял решение ещё раз повысить ключевую ставку — до 21%. Предыдущее повышение в сентябре привело к беспрецедентному удорожанию рыночной ипотеки, средняя ставка которой приблизилась к отметке в 25% даже в Сбербанке. На этом фоне число сделок с недвижимостью стремительно сократилось, застройщики стали отказываться от новых проектов и замедлять уже начатые, а вторичный рынок погрузился в нечто, напоминающее депрессию. Что происходит с рынком жилья в Новосибирске и как он изменится в ближайшее время — в материале заместителя главреда НГС Лизы Пичугиной.

25 октября Банк России снова поднял ключевую ставку — на этот раз до значения в 21%. Так она перевалила предыдущий рекорд, который установила 28 февраля 2022 года после начала военных действий на территории Украины. Разница лишь в том, что тогда это был внушительный скачок с 9,5%, сейчас рост — уже ожидаемый и не такой пугающий.

Пугает другое: вслед за неуклонно растущей ключевой ставкой (причём теперь уже без прогнозов на скорое снижение) неуклонно ползут вверх ставки по ипотеке. Весной 2022 года они достигли 18% — значения, с которого ипотека в России в принципе стартовала в нулевых. К концу октября 2024 года даже минимальная рыночная ставка Сбербанка уже составила 24,9% на новостройки и 24,6% — на вторичную недвижимость. В разговоре с НГС эксперты признались, что такой дорогой ипотеки в России не помнят.

По наблюдениям директора ГК «Система» Валентина Тиунова, с завершением программы льготной ипотеки в июле рынок начинает «проседать». Это уже отразилось в статистике. По данным Управления Росреестра по Новосибирской области, на первичном рынке число зарегистрированных сделок за год обвалилось вдвое: с 5036 договоров долевого участия в прошлом сентябре до 2436 — в этом (справедливости ради, сентябрь 2023 года был рекордным по этому показателю за много месяцев). Число сделок за 9 месяцев упало на 16% по отношению к аналогичному периоду прошлого года. При этом больше всего договоров новосибирцы в 2024 году успели заключить в июне — как раз перед отменой льготной ипотеки.

— На вторичном рынке жилья в сентябре 2024 года зарегистрировано 5312 прав по договорам купли-продажи, что на 39% меньше, чем в сентябре 2023 года. Всего за 9 месяцев 2024 года зарегистрировано 50163 права по сделкам купли-продажи, что на 24% меньше, чем за аналогичный период 2023 года, — добавили в Росреестре.

При этом в ведомстве подчеркнули, что показатели 2024 года очень схожи с данными 2022 года, когда геополитическая обстановка привела к некоторой панике на рынке недвижимости.

Пока драматических изменений на рынке ни отмена льготной ипотеки, которая пришлась на период отпусков, ни недавно подскочившие вверх ипотечные ставки изменений не принесли. Но к концу года, полагает Валентин Тиунов, они станут заметны.

В частности, по его словам, застройщики стали отказываться от новых проектов и замедлять строительство уже начатых. По данным городского управления архитектурно-строительной инспекции, за 9 месяцев 2024 года застройщикам выдали 47 разрешений на строительство жилых домов (всего выдали 138 разрешений), тогда как за тот же период прошлого года их было 58. В октябре в сравнении с октябрём прошлого года число заявок на разрешения на строительство жилья упало с 16 до 11.

— Если взять количество новых проектов, которые были выведены на рынок за первые 9 месяцев 2024 года, то по отношению к прошлому году это –19,5 %. В абсолютных цифрах осенью их число ещё уменьшилось, потому что у застройщиков есть запасы непроданных квартир, — подтвердил независимый аналитик рынка недвижимости и автор телеграм-канала «РОП» Сергей Николаев. — Непонятно, что будет дальше.

Сегодня в новосибирских новостройках остаются непроданными 57,7 тысячи квартир. По подсчётам Сергея Николаева, ввод нового жилья опережает продажи примерно на 5–7 тысяч квартир, и затоваривание рынка постепенно увеличивается со спадом спроса. И обвалом экономики уже начатых проектов.

— Я знаю пример человека, у которого при планируемых продажах 10–12 квартир в месяц сейчас идёт по одной сделке в месяц. Банк в такой ситуации говорит: принеси дополнительное собственное участие для обеспечения капитала в отсутствие продаж. Строители говорят, что у них нет денег, — рассказал Валентин Тиунов.

По словам агента-эксперта по новостройкам компании «Самолёт Плюс» Максима Юрьева, и застройщики, и банки предпочитают скрывать реальное положение дел, чтобы не создавать панику на и без того фактически мёртвом рынке.

— На самом деле всё печально. Настолько, что я ищу работу после 10 лет в этой сфере — просто потому, что сделок нет, а те, что есть, настолько сложные, что нервная система не выдерживает, — признался в разговоре с журналистом НГС ещё один участник рынка. — И это грустно, потому что сейчас тот момент, когда нужно выходить на сделку — можно с продавцами хорошо торговаться.

Максим Юрьев отметил, что сегодня на сделки выходят в основном те, кому нужно решить жилищный вопрос в любом случае и при любых условиях. Специалист по ипотечному кредитованию АН «Квадротека» Александр Евдокимов добавил, что в ипотеку в таких случаях берут небольшие суммы — 2–2,5 миллиона рублей, необходимые для доплаты. Суммы кредитов больше — уже редкость, отметил он.

— Людей, которые покупают сейчас первую квартиру, мне жалко. В их случае всё очень плохо: вход на рынок просто колоссальный, платежи даже за самую маленькую квартиру — космические, — говорит Максим Юрьев. — Да, есть субсидированная ставка, но это же не бесплатно, это тоже в итоге денег стоит.

О полноценном кризисе на рынке эксперты пока не говорят. Как минимум, заметил Сергей Николаев, благодаря запасу уже построенных квартир покупатели не заметят дефицита.

— Сделай завтра Набиуллина ключевую ставку 10%, у нас народ полетит квартиры покупать, — уверен Максим Юрьев.

Сергей Николаев отметил, что на фоне падения спроса на недвижимость и роста ставок по ипотеке, растёт объём средств на депозитах. Они в итоге всё равно с большой вероятностью попадут на рынок недвижимости.

— Год назад их было, грубо говоря, на 97 тысяч средних квартир, сейчас — уже на 120 тысяч. Если людям продолжат платить по депозитам больше 20% в год, как только снизят ключевую ставку, даже если только половина этих средств выйдет на рынок недвижимости, будет жёсткий дефицит, — считает эксперт. — Тогда цены на недвижимость могут одномоментно увеличиться примерно на 20%.

Но в то, что ключевая ставка в принципе как-то значительно снизится в ближайшие год-полтора, эксперты не верят. Соответственно, ипотека тоже дешевле не станет, не вернётся к прежнему уровню спрос. Как себя в этой ситуации поведёт рынок недвижимости — вопрос открытый.

— Я думаю, это такая ситуация, какой мы ещё не видели. Я не возьмусь что-то предсказывать, — осторожно говорит Александр Евдокимов. — Если не дай бог начнутся ценовые корректировки на рынке недвижимости, обслуживание ипотечных кредитов и продажа таких объектов по процедуре взыскания может стать большой проблемой для банков. Им и самим сейчас не очень интересно выдавать большие объёмы кредитов, несмотря на высокие ставки, потому что риски возрастают.

Выдача ипотечных кредитов уже ужесточилась: сильно выросли требования к первоначальному взносу, в том числе по льготным программам, постепенно растёт процент отказов. Эксперт полагает, что вернутся и требования к поручителям.

Впрочем, соглашаются опрошенные НГС эксперты, вряд ли правительство оставит рынок тихо загибаться. Совершенно точно, рассуждает Александр Евдокимов, не бросят без поддержки молодые семьи — предпосылок для закрытия льготной ипотеки для них нет, а рождение детей — вообще один из главных приоритетов госполитики сегодня.

Сергей Николаев предположил, что ситуация с льготами для более широкого круга россиян уже не повторится — зато застройщики могут получить прямую поддержку в виде субсидирования ставки проектного финансирования. Покупателям же чаще станут предлагать вариант приобретения жилья в рассрочку на 2–3 года. По словам эксперта, в Москве уже есть случаи рассрочки и на 5 лет.

— Застройщики очень активно прорабатывают собственные программы поддержки покупателей. Я думаю, что какие-то программы, не просто льготную ипотеку, ещё будут прорабатывать, и мы увидим какие-то схемы, которые раньше практически не использовались. И рассрочки будут развиваться, и различные схемы выкупов-обменов. Застройщикам нужно расширять инструменты продаж, они будут искать различные варианты, — согласился Александр Евдокимов.

Ситуация может сместить приоритеты в проектах: в частности, ускорится сокращение эконом-жилья в пользу проектов класса «комфорт», на него же обратят внимание и застройщики бизнес-класса.

В целом даже такая тревожная ситуация, считает Валентин Тиунов, приведёт, скорее, к оздоровлению рынка с точки зрения рисков и перекосов.

Стоит отметить, что существующие условия по ипотеке для молодых семей, для многих из них оказываются недоступными — даже при сравнительно неплохом семейном доходе. Новосибирцы поделились своими историями о том, как они мечтали о собственном жилье, но покупку пришлось отложить до лучших времён.