«Сдали яму с кирпичом»: предприниматели обвинили владельцев офисов и земли в Новосибирске в мошенничестве из-за условий аренды

Крупную новосибирскую компанию, сдающую коммерческие помещения в аренду, обвинили в мошенничестве. Под коллективным заявлением в правоохранительные органы подписались восемь арендаторов. Все они пожаловались на якобы невыносимые условия сотрудничества: заявили о постоянных штрафах и судах с собственником недвижимости. А любые попытки побороть систему рушатся о безупречно составленный договор. Корреспондент НГС разбирался, как работает бизнес-модель владельца недвижимости.

6 октября в адрес новосибирской компании ООО «ФПК Сибпром» поступило коллективное заявление в полицию. Его подписали восемь предпринимателей — это арендаторы, снимавшие коммерческие помещения, принадлежащие компании. В заявлении сказано, что арендодатель намеренно вводит клиентов в заблуждение — все восемь предпринимателей столкнулись с одной и той же ситуацией.

Первая претензия к компании в том, что собственник якобы заключает два договора аренды с разными людьми на одно и то же помещение, и деньги за пользование поступают сразу от нескольких арендаторов.

Вторая проблема — невозможность получить обратно залог и обеспечительный платёж. Эти два взноса обязательны, но вернуть их у арендаторов не получается из-за дефектов, которые выявляет собственник. При этом арендаторы утверждают, что за те же самые дефекты уже штрафовали их предшественников.

В-третьих, им назначают необоснованные, по их мнению, штрафы: например, за просверленные стены, неубранную прилегающую территорию. А самый крупный штраф приходит за расторжение договора, говорится в заявлении — это настолько возмущает арендаторов, что его даже вынесли в отдельный пункт заявления. Арендаторы называют все санкции надуманными и преувеличенными.

В пятом пункте арендаторы указали, что собственник якобы незаконно удерживает их имущество и ограничивают доступ в арендованные помещения. Последний пункт касается уже упомянутых выше залоговых и обеспечительных платежей, которые не возвращают по надуманным причинам.

Заявители попросили полицию проверить, есть ли признаки мошенничества в действиях руководителя компании. Стоит отметить, что это не первая жалоба в адрес «ФПК Сибпром». Летом 2023 года две сибирячки обвинили арендодателя в обмане: они снимали офис в здании на Мичурина, а после столкнулись со штрафами из-за ремонта, который начала одна из предпринимательниц.

Судя по отзывам на компанию в сервисе 2GIS, негативное отношение к «Сибпрому» сформировалось ещё раньше: десятки похожих жалоб появляются там регулярно с 2020 года, но до коллективного заявления в полицию арендаторы дошли только сейчас.

Корреспондент НГС связался с несколькими предпринимателями, подписавшими коллективное заявление в полицию. Одна из них, Мария Куваева, в августе прошлого года получила социальный контракт по программе содействия гражданам в улучшении материального положения и на выделенные деньги открыла кабинет психологической поддержки.

Искать помещение долго не пришлось — офис на улице 1905 года от «ФПК Сибпром» подходил под её бюджет: 15 тысяч рублей в месяц.

«К моему огромному сожалению, в качестве арендодателя по месту и цене идеально подошла эта компания. Место и помещение мне понравились, я подписала договор аренды. Он вызвал у меня множество вопросов из-за противоречий и нескольких неадекватных условий (при этом в предварительном ознакомлении мне отказали). Но человек, сопровождавший заключение договора, уверял, что это обычный типовой договор», — рассказала Мария.

По словам Марии, спустя полтора месяца она не смогла попасть в кабинет. Выяснилось, что доступ ей заблокировали из-за задолженности, хотя она внесла предоплату за три месяца. Психолог попыталась досрочно расторгнуть договор, но поняла, что в этом случае ей придётся выплатить больше 150 тысяч рублей штрафа. Сибирячка отметила, что обращалась к арендодателю, чтобы заключить дополнительные соглашения и смягчить условия договора, но её проигнорировали.

«Через три месяца подняли арендную плату на 50% — просто счёт выставили. После двух моих писем всё-таки прислали счёт с повышением на 25%. Оплачивать такую сумму у меня возможности не было», — продолжила Мария Куваева.

В декабре Мария всё же нашла новое помещение и направила компании уведомление о расторжении аренды, попросив вернуть обеспечительный платёж в 15 тысяч. Вместо этого в тот же день она получила счёт за подписью гендиректора «ФПК Сибпром» с требованием погасить задолженность в 195 тысяч рублей. Большую часть суммы составил штраф за досрочное расторжение договора.

Мария не согласилась, компания подала на неё в суд, причём сумма исковых требований уменьшилась до 164 тысяч. В отзыве на исковое заявление Мария Куваева назвала требования арендодателя необоснованными и попросила уменьшить штрафные санкции. Арбитражный суд удовлетворил требования частично: предпринимательницу обязали выплатить около 15 тысяч рублей за нарушение условий договора. По её словам, с учётом обеспечительного платежа она потеряла таким образом около 40 тысяч рублей.

Елена Готшальк в июле арендовала небольшое помещение на Мичурина, 12а. Как и остальных, её привлекла стоимость офиса: 10 квадратных метров предлагали за 9800 рублей в месяц. Елена запланировала небольшой ремонт, просверлила одно отверстие в стене и получила штраф в 50 тысяч рублей.

В претензии в её адрес говорится, что она грубо нарушила правила электробезопасности — якобы из-за её действий произошло отключение электричества. При этом в требовании не идёт речи о причинённом ущербе, так как проводка не пострадала. Из чего сложилась сумма именно в 50 тысяч рублей, в претензии также не указано.

«Пришёл электрик и сказал, что вся проводка целая. Он сказал, там постоянно электричество отключается. Я ему просто за вызов заплатила. Они мне за повреждения счёт и не выставляют — только за нарушение пункта договора», — уточнила собеседница.

Когда Елена захотела расторгнуть договор, тоже столкнулась с неустойкой в 150 тысяч рублей. Кабинет находился в аренде всего неделю — с 7 по 14 июля.

«Когда арендатор пытается расторгнуть договор, они ссылаются на пункт, где при досрочном расторжении ранее 11 месяцев арендатор обязан выплатить штраф в размере суммы всех арендных платежей за оставшиеся месяцы», — пояснила собеседница.

По словам Елены Готшальк, ей так и не выдали подписанный экземпляр договора аренды, а связаться с руководством компании ей не удаётся. Кроме того, в процессе сибирячка узнала, что одновременно с ней договор аренды на то же помещение был заключён с ещё одним человеком. 1 октября компания подала на Елену в суд, рассмотрение ещё не началось.

Татьяна Королёва, мастер по депиляции, тоже снимала небольшой кабинет на Мичурина всего за 7900 рублей в месяц. Она подписала договор в январе 2024 года. Самозанятая сибирячка утверждает, что ей выставили счёт из-за повреждённого напольного покрытия и самоклеящейся плёнки на двери. При этом, по её словам, дефекты были задолго до неё.

«Во время эксплуатации этого помещения никаких перепланировок и дизайнерских изменений не произошло. Какой приняла, такой кабинет и сдала. Дверь только обклеила плёнкой, но это я согласовала с сотрудником организации, который мне сдал кабинет, этому есть свидетель. При приёмке помещения все дефекты в акте не описывают, ссылаясь на то, что они уже зафиксированы. При сдаче тебе приписывают всё, что в этом кабинете плохо — даже потолки», — объяснила собеседница.

Татьяна Королёва оценила ущерб в 35,6 тысячи рублей — в него входят штрафы и залог, который ей не вернули.

Вместе с индивидуальными предпринимателями и самозанятыми заявление в полицию подписали и представители нескольких компаний. Среди них ООО «ЭЛК» (бывшее ООО «Сибмороз 1956») — организация продаёт мороженое в ретро автомобилях. Компания арендовала два склада на улице Большой с 2022 года — их использовали для хранения машин. Договор аренды заключили с другим, связанным с «Сибпромом», юрлицом: ООО «ПТИ».

По словам директора «ЭЛК» Егора Красноруцкого, на протяжении трёх лет его компания регулярно сталкивалась с трудностями.

«Нам постоянно не давали забирать машины, придумывая всякие штрафы по 15–20 тысяч рублей. Пока мы не оплатим эти штрафы, нас не допускали до оборудования — до наших машин. Естественно, мы платили, чтобы забрать машины и начать вовремя сезон. Они этим пользовались, причём не только с нами, но и с остальными контрагентами», — заявил собеседник.

По мнению бизнесмена, события, которые происходят с арендаторами, — не совпадение. Он уверен, что это и есть бизнес-модель арендодателя, и регулярные штрафы органично в неё вписываются.

«Нас порядка двадцати человек, все с ними судятся — кто-то уже выиграл, но у нас ещё идёт процесс. Эти люди не боятся наказания, их модель выстроена так, что они ходят в суды и тянут время, а люди не могут пользоваться этими деньгами. Они завладевают чужим имуществом», — считает Егор Красноруцкий.

«ЭЛК» оценила ущерб от действий арендодателя в 421 тысячу рублей и подала иск в Арбитражный суд. Заседание назначено на конец октября.

В похожей ситуации оказался предприниматель Николай (имя изменено по его просьбе), который стал одним из подписантов коллективного заявления в полицию. Весной прошлого года он арендовал земельный участок на улице Большой для хранения строительных лесов. Квадратный метр земли обошёлся арендатору в 50 рублей, всего он арендовал 150 «квадратов» — итого 7,5 тысячи рублей в месяц. Собеседник утверждает, что вскоре после заключения договора стоимость участка необоснованно возросла.

«Увеличили стоимость аренды через пару месяцев, потом добавили площадь в договор аренды, так как я вылез из своих размеров. Но вылез я по причине того, что часть участка, который мне предоставили, была просто ямой с боем кирпича на дне — я заезжал зимой, под снежным покровом его не было видно, — рассказал предприниматель. — Пока разбирались с площадью, накапала пеня порядка 8 тысяч. На участок меня не пускали, закрыли доступ».

По словам Николая, в компании проигнорировали его звонки и письменные обращения. Затем арендатору предложили другой участок, но он решил написать заявление о расторжении договора. Приёмка участка прошла 1 сентября этого года, но акт, по словам Николая, ему так и не выдали. Бизнесмен обратился в компанию с претензией и планирует подать в суд, если её проигнорируют.

По мнению предпринимателя, договор изначально ставит под сомнение порядочность арендодателя.

«Не проявив должную осмотрительность, многие люди стали заложниками ситуации. Вообще, посоветовал бы обходить стороной данную организацию, так как сотрудничество с ними — просто трата времени и денег, несмотря на неплохую базу и территорию. Ну и хотелось бы, чтобы органы дали оценку действий данной организации», — заключил он.

ООО «ФПК Сибпром», судя по описанию на сайте, больше 26 лет работает на рынке коммерческой недвижимости. По данным Rusprofile, с 2002 по 2014 год юрлицо существовало в виде акционерного общества, после чего преобразовалось в ООО. Бессменным руководителем компании остаётся бизнесмен Алексей Илюшин. Выручка «ФПК Сибпром» за прошлый год составила 4,3 миллиона, чистая прибыль — 1,3 миллиона рублей. Это лучший показатель за последние годы, которые в основном были убыточными.

Гендиректору принадлежит 5% компании, оставшимися 95% владеет Надежда Илюшина — предположительно, супруга предпринимателя. Также они совместно владеют ООО «ПТИ», его прибыль составила 12 миллионов при обороте в 31 миллион рублей. Третьей компанией, ООО «Мечта», Алексей Илюшин управляет единолично. По итогам прошлого года юрлицо отчиталось о выручке в 5,4 миллиона и прибыли в 1,5 миллиона рублей. Компания также участвовала в десятках процессов из-за нарушения обязательств по договорам аренды.

Корреспондент НГС связался с Алексеем Илюшиным, но он предпочёл ответить на вопросы по почте, не согласившись на телефонный разговор. За несколько дней, в течение которых готовилась эта публикация, ответы на заданные вопросы не поступили. Вместо этого в компании разобрали один из споров с арендатором — на примере ситуации с Еленой Готшальк.

К письму приложили объяснительную Елены — в ней она подтвердила, что свет в офисе отключился из-за ремонтных работ. Согласно документу, она вызвала электрика за 3600 рублей — специалист «включил переключатель в щитке». Затем арендатор подала заявление о расторжении договора аренды в течение трёх дней. В компании уточнили, что по договору она должна была предупредить за 60 дней. По заявлению «ФПК Сибпром», помещение было неопрятное и убогое — повреждёнными оказались двери, стены и пол.

«Мы выставляем счет в соответствии с пунктом договора, где предусмотрена ответственность — компенсация аренды до конца договора. Готшальк Елена не согласна! Но она подписала этот пункт и согласилась! Если бы не подписала, то мы нашли бы другого арендатора. В этих обстоятельствах другие арендаторы компромиссно договариваются. Готшальк Елена по договору должна находиться 60 дней! Но она в нарушении договора съезжает. Помещение стоит пустое. Она счет не оплачивает. Мы несем убытки», — заявили в компании.

Арендодатель написал на Елену два заявления в полицию: из-за отзыва в 2GIS по факту клеветы и из-за «манипуляции с документами». Компания планирует обратиться в суд с иском о защите деловой репутации.

Судя по количеству процессов, в которых участвуют все три компании, количество недовольных арендаторов исчисляется сотнями. Большую часть конфликтов рассматривает Арбитражный суд, десятки дел находятся в районных судах Новосибирска.

Почти всегда арендодатели предпочитают решать вопросы в суде. Чаще всего три компании выступают в роли истца и делают это довольно успешно. Из 201 иска в Арбитражном суде юрлица Алексея Илюшина выиграли полностью или частично 101 раз. Количество проигранных исков в роли ответчика при этом стремится к нулю. Сумма исковых требований компаний Алексея Илюшина в роли ответчика составила почти 8 миллионов, в роли истца — 14 миллионов рублей.

Кроме споров из-за условий договоров аренды, у компаний есть несколько исков о защите деловой репутации. Судя по решениям, таким образом «ФПК Сибпром» работает с негативными комментариями и удаляет отзывы из специализированных сервисов.

Часто, если арендатор на переговорах пытается изменить спорные условия договора аренды, арендодатель просто отказывается менять условия и заключать договор. По словам новосибирского юриста Натальи Харитоновой, когда на рынке мало предложений, арендатор вынужден выбирать между невыгодным договором и остановкой работы, если бизнес зависит от помещения.

«Гражданское законодательство закрепляет свободу заключения договора. При этом стороны должны вести себя добросовестно. Если условия договора явно обременительны для одной стороны, она может обратиться в суд с требованием изменить или расторгнуть договор, даже если он формально не нарушает закон», — уточнила юрист.

Закон ограничивает защиту прав для тех, кто ими злоупотребляет, но судебная практика по определению злоупотребления правом разная — это позволяет более сильной стороне навязывать свои условия.

Конституционный суд РФ также указывал, что государство должно защищать экономически слабую сторону, а не просто признавать формальное равенство сторон. Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда, пояснила Наталья Харитонова, при спорах о несправедливых условиях суд должен учитывать все обстоятельства: соотношение возможностей сторон, был ли у одной из них выбор, уровень профессионализма, конкуренцию на рынке и возможность заключить договор с другими.

Если одна сторона — физлицо, а другая — юрлицо, определить их переговорные возможности обычно просто. Но когда обе стороны — юридические лица, судам бывает сложно установить эти обстоятельства, признала юрист. Поэтому такие действия, как повышение аренды без предупреждения, хоть и носят признаки злоупотребления правом, оспаривать придётся только в суде.

Часть помещений «ФПК Сибпром» находится в здании на Мичурина, 12а. Место известно тем, что почти полностью построено незаконно, но власти ничего не могут с этим сделать. Долгое время собственники самостроя оставались в тени, но НГС выяснил их имена.