Свято место: как французский «Ашан» спас убыточный ТРЦ в Новосибирске, а теперь мешает его сносу

Новый владелец ТРЦ «Сибирский Молл», девелопер Александр Бойко, накануне заявил о желании снести объект, чтобы использовать участок под застройку. Главным препятствием реализации проекта, однако, сейчас является договор с сетью «Ашан», чей большой магазин — здесь якорный арендатор. Обозреватель НГС Стас Соколов решил вспомнить историю появления французской сети в «Сибирском Молле» и разобраться, каковы перспективы и магазина, и самой территории.

Судьба «Сибирского Молла» с самого начала была нелегкой. Начавшая строить ТРЦ компания московского девелопера Марка Афраймовича долго не могла завершить объект. А когда он был в конце концов сдан в 2008 году, в мире грянул экономический кризис, от которого посыпались многие компании и в России. Среди них оказалась и московская сеть «Мосмарт», открывшая в «Сибирском Молле» гипермаркет.

Больше года магазин находился в полуобморочном состоянии, встречая покупателей пустыми полками, после чего закрылся, оставив торговый центр без продуктового арендатора. Владельцы «Сибирского Молла» рассматривали разные варианты, но в итоге заключили договор с французским «Ашаном», для которого здешний гипермаркет стал третьим в Новосибирске (больше магазинов здесь эта сеть так и не открыла).

Сам торговый центр в начале прошлого года купил новосибирский девелопер Александр Бойко, который на этой неделе объявил, что планирует снести его для строительства более масштабного объекта.

Компания, которая управляла ТРЦ — ООО «Торговый квартал — Новосибирск» (ТкН), сейчас находится в стадии ликвидации. Как можно понять из ее финансовых показателей за прошлый год, все ее активы и часть выручки были переданы покупателю — ЗАО «Глобус». Балансовая стоимость активов «Глобуса» выросла с 712 млн рублей до более чем 4 млрд рублей, а у ТкН, наоборот, упала с 4,8 млрд до 232 млн рублей.

Выручка ТкН тоже обвалилась (на 70%) до 223 млн рублей, и компания смогла получить по итогу года чистый убыток в размере 1,2 млрд рублей, что говорит скорее о некоем перераспределении денежных потоков, чем о финансовых результатах конкретного бизнеса. У ТкН, впрочем, декларированный финансовый результат в принципе всегда был довольно странным. Компания то показывала убыток или низкую прибыль, то сразу демонстрировала ее на уровне половины выручки и более. В 2022 году, например, этот показатель превысил 330 млн рублей. При этом сама выручка в последние годы колебалась в районе 740–780 млн рублей.

Управляющая компания ТРЦ «Аура», ООО «Сибстройинвест», в прошлом году получила чистый убыток в размере 24 млн рублей при выручке в 1,8 млрд рублей. У «Ройял парка» (ООО «Ройял Эстейт») ситуация не лучше — 52 млн рублей убытков при выручке 325 млн рублей.

У ТРЦ «Галерея Новосибирск» ситуация значительно лучше. Отдельные его данные неизвестны, так как АО «ТПС НЕДВИЖИМОСТЬ» управляет еще двумя торговыми центрами в Краснодаре и Москве. Но в целом чистая прибыль этого АО составила в прошлом году примерно 20% от выручки, что выглядит уже более или менее правдоподобно. И если Сибирский Молл» работал бы с той же эффективностью (что уже неплохо), то при его выручке он должен приносить владельцам порядка 150 млн рублей в год.

Как рассказал Александр Бойко, участок «Сибирского Молла» позволяет возвести до 715 тысяч квадратных метров новой недвижимости. 250 тысяч квадратов займет жилье, еще часть — конгресс-центр на 1,5 тысячи гостей. Сам Бойко оценивает ориентировочный размер инвестиций в проект в 30 млрд рублей. Очевидно, что те 150 и даже 200 миллионов, которые реально можно получить в качестве чистой прибыли от управления торговым центром в его нынешнем виде, несопоставимы с возможными доходами от более плотной застройки.

Приступить к сносу уже в ближайшее время новым хозяевам «Сибирского Молла», впрочем, не удастся. Во-первых, как признаёт сам Александр Бойко, торговый центр востребован, так что прекращение его работы просто приведет к упущенной прибыли.

По замыслу девелопера, сначала планируется построить новый объект в форме буквы «Г» вдоль улицы Красина (на месте, где сейчас находится наземная парковка) и котельной (сзади ТРЦ). И уже после того, как арендаторы переедут в этот новый ТЦ, начнут разбирать существующее здание.

Действовать быстрее владельцам «Сибирского Молла» мешают еще и длинные договоры, которые были заключены с арендаторами прежними владельцами.

— Торговый центр очень долго раскачивался, и только ВЭБ по своим каналам смог завести туда «Ашан». У этой сети такого формата — 7,5 тысячи квадратных метров — нет, есть больше или меньше. Но они (прежние владельцы. — Прим. ред.) каким-то способом смогли договориться. В результате (были заключены такие договоры, что. — Прим. ред.) я до 2032 году вообще ничего не могу делать, ни расторгнуть договор, ни изменить условия, — признаётся Александр Бойко.

Так или иначе, всерьез вопрос выселения «Ашана» из занимаемого помещения встанет не раньше того, как будет построен новый торговый центр вдоль улицы Красина. Так что у владельцев «Сибирского Молла» есть еще время договориться с арендаторами.

Если «Сибирский Молл» всё же будет снесен, он станет самым крупным действующим демонтированным объектом в истории Новосибирска. Пока единственный пример сноса здания сопоставимого размера — это разрушение недостроенного ДК на площади Маркса, на месте которого сейчас строится квартал «Аэрон».