«Думала, озолочусь». В Новосибирске рухнул рынок аренды квартир посуточно: предложение превышает спрос, и будет еще хуже

Новосибирцы жалуются на проблемы вокруг сдачи недвижимости в краткосрочную аренду. По словам предпринимателей, сдать квартиру посуточно сегодня практически невозможно. Спрос падает, а вместе с ним и доходы тех, кто успешно вел такой бизнес годами. Корреспондент НГС Настасья Медведева пообщалась с рантье и выяснила, что некоторые из них теряют заработок в 150–200 тысяч рублей в месяц, а также расспросила аналитиков, которые предрекают нерадужные перспективы новосибирскому рынку аренды жилья.

Жительница Новосибирска Алиса купила квартиру в районе станции метро «Студенческая» летом 2020 года. Долгое время она использовала ее как бьюти-студию, а в 2024-м решила сдавать посуточно.

Женщина подошла к вопросу ответственно. Чтобы сделать двухкомнатную квартиру комфортной для проживания гостей, вложила туда, помимо основного ремонта, порядка 500 тысяч рублей: купила мебель, постельное белье, предметы уюта и т. д.

«Я работаю неподалеку, было удобно общаться с квартирантами, приходить убираться тоже было не сложно. Но сейчас буду „сворачивать лавочку“. Один из сайтов объявлений берет большую комиссию, другие сервисы толком не развиты — не дают такого потока клиентов. Да и людей, желающих забронировать жилье, стало меньше. По итогу сутки у меня стоят 3200 рублей, сервис за каждый заказ отнимает 800, а еще отнимите затраты времени и сил на клининг. Что остается? Копейки», — отмечает Алиса.

По словам сибирячки, раньше она была уверена, что сдавать квартиры посуточно — прибыльное дело. Сейчас женщина считает, что проще сдавать жилье помесячно, так как процесс стабильный и отнимает меньше ресурсов.

«Когда начала сдавать, думала, озолочусь. На деле вышла какая-то ерунда: квартиру разрушают, водят туда кого ни попадя, мусорят. Сдать получается далеко не каждый день, хотя находится жилье в удобном месте — по линии метро. В итоге копейки за него получаешь, клиентов мало, доход падает — невыгодно», — считает Алиса.

Сибирячка Марина долгое время зарабатывала, сдавая чужие квартиры посуточно через субаренду, но в конце 2025 года ей пришлось бросить любимое дело и уйти подрабатывать в такси.

«На зимних каникулах поступили всего две заявки. Такого не было раньше никогда! Пришлось всё бросить и пойти таксовать — это кошмар. Уборщицу свою тоже отправила в свободное плаванье. Я платила ей две тысячи рублей за уборку одной квартиры и глажку в ней белья. А теперь заказов нет, и у меня не получится дать ей работу. Что я сделаю?» — вздыхает женщина.

Еще одна жительница города, Екатерина, успешно сдавала квартиры в аренду около восьми лет. Женщина жила в доме супруга, сдавала купленную до замужества однушку и доставшуюся от дедушки двушку. Также она находила квартиры с «бабушкиным ремонтом», снимала их недорого помесячно, делала в них косметический ремонт, обставляла простой б/у мебелью, купленной на сайтах объявлений, а затем сдавала посуточно. Одно время женщина таким образом сдавала 20 квартир.

«Довольно хорошо жила, зарабатывала больше 150–200 тысяч в месяц, иногда больше. Разрослась. Сейчас приходится ужиматься: дела идут плохо, спрос на посуточную аренду сильно упал. Думаю, пока буду как-то держаться, но скоро придется искать другие источники дохода», — сетует женщина.

По данным аналитиков «ЦИАН», в январе 2024 года в Новосибирске насчитывалось 6,2 тысячи объявлений о посуточной аренде — это 4,1 тысячи уникальных квартир или тех, что сдаются не повторно. Год спустя, в январе 2025-го, объем вырос до 8,7 тысячи объявлений (5,3 тысячи уникальных квартир). А в январе 2026 года рынок достиг уже 10,8 тысячи объявлений (6,1 тысячи уникальных квартир).

Как пояснил главный аналитик «ЦИАН» Алексей Попов, рост предложения обеспечивают прежде всего инвесторы.

«Объем предложения увеличивается за счет выхода на рынок инвесторов, в том числе тех, кто покупал жилье в новостройках во время действия льготной ипотеки „для всех“. Расчетная доходность от сдачи жилья посуточно выше, чем от долгосрочной аренды, конкуренция между этими арендодателями усиливается, спрос на краткосрочную аренду в 2025 году почти не рос, но это пока не останавливает новых участников рынка — посуточная аренда по-прежнему выглядит привлекательной для потенциальных инвесторов», — отметил он.

По оценкам аналитиков, в ближайшее время объем предложения на рынке продолжит расти, особенно за счет новых квартир в недавно сданных жилых комплексах.

Сдать квартиру посуточно сегодня сложно еще из-за нового тренда: всё больше инвесторов отдают предпочтение апартаментам как варианту для будущей сдачи в аренду. По данным аналитиков бизнес-комьюнити One company, рынок покупки этого вида жилья в Новосибирске за год вырос почти на 5%: было приобретено 978 апартаментов на 9,33 млрд рублей. Средняя стоимость квадратного метра в сегменте выросла на 4,6% — с 197,6 тысячи до 206,6 тысячи рублей.

Как рассказал соучредитель и коммерческий директор One Company Вячеслав Мельников, апартаменты продолжают развиваться как отдельный формат недвижимости, а не как замена обычным квартирам.

По его словам, покупатели выбирают апартаменты из-за удобного расположения, продуманных планировок, наличия сервиса и возможности использовать их как инвестицию.

Эксперты уверены, что в 2026 году рынок апартаментов в Новосибирске будет развиваться в зависимости от того, насколько удачными окажутся расположение объектов и уровень сервиса.

Независимый аналитик Сергей Николаев в разговоре с корреспондентом НГС согласился, что рынок посуточной аренды квартир просел из-за обилия апартаментов.

«Апарт-комплексы часто включают общественные пространства, сервисное обслуживание и дополнительную инфраструктуру — всё то, что сложно организовать в стандартных жилых домах. За счет этого интерес к такому формату съемного жилья продолжает расти. При этом в городе появилось сразу несколько крупных апарт-проектов: в районе метро „Речной вокзал“, на площади Калинина, а также ожидается ввод первой очереди комплекса „Аэрон“ на площади Маркса», — объясняет эксперт.

Кроме того, по его словам, конкуренция усиливается и внутри сегмента полногабаритных квартир: за последние десять лет в Новосибирске построили более 100 тысяч однокомнатных квартир и студий, и значительная их часть вышла на рынок аренды.

По словам Николаева, спрос на посуточную аренду постепенно снижается и из-за работы крупных онлайн-агрегаторов, которые забирают на себя большую часть рынка и усиливают конкуренцию между арендодателями.

Аналогичная ситуация наблюдается в целом в мегаполисах развитых стран. По мере роста предложения конкуренция будет только усиливаться — как среди апартаментов, так и в сегменте краткосрочной и долгосрочной аренды, а требования к качеству жилья будут расти, резюмировал Сергей Николаев.

Аналогичного мнения придерживается и Екатерина Батенёва, руководитель агентства сети «Сутки как дома». Она отмечает, что спрос на кратковременную аренду резко упал летом 2025 года.

«Бесконечное количество выданных льготных семейных ипотек за предыдущие годы привело к тому, что люди напокупали инвестиционного жилья и теперь не знают, как его сдать. Сегодня строятся гостиницы, апарт-комплексы, новые ЖК, которые в течение года-двух лет максимум выкинут на рынок еще сотни тысяч квадратных метров жилья. И это тоже будут раскупленные для инвестиций квартиры», — рассуждает предпринимательница.

В дальнейшем, по мнению Екатерины Батенёвой, ситуация будет хуже, так как, в отличие от крупных городов вроде Москвы и Санкт-Петербурга, в Новосибирске не растет поток туристов. Собеседница уверена: даже крупные апарт-комплексы, которые вскоре в Новосибирске достроят, будут испытывать определенные трудности с наполняемостью и вынуждены будут искать варианты по удержанию клиентов.

«Будет all Inclusive с бассейном за три тысячи рублей. Рынок сильно перенасыщен и будет перенасыщаться еще в ближайшие два года, а гостей больше резко не станет. Даже если поток туристов растет, то он растет несоизмеримо медленнее по сравнению с ростом предложений по жилью», — заключила спикер.

По ее мнению, ситуацию может изменить ужесточение налогового режима, что приведет к зачистке среди арендодателей и снижению конкуренции.

При этом рынок недвижимости в Новосибирске переживает действительно непростые времена. И это касается не только аренды. Так, в городе перестают строить доступное жилье. Наш корреспондент разбиралась, во что превращают недорогие ЖК и как быть покупателям, у которых нет миллионов.

А в декабре 2025 года мы рассказывали о том, что цены на строительные материалы тянут вверх стоимость квартир в Новосибирске. При этом эксперты считают, что строить больше невыгодно, а на фоне роста цен объемы строительства и продаж в городе падают. Аналитики объяснили, к чему это может привести в будущем.