«Жалеем, что не взяли ипотеку в 2019-м». Сколько обычному новосибирцу надо копить на собственное жилье — многие уже не мечтают

В октябре прошлого года, когда Банк России поднял ключевую ставку до рекордного за всю историю страны значения в 21%, накопить на жилье в Новосибирске стало практически невозможно. Сейчас, несмотря на то, что ЦБ немного снизил ключевую ставку, говорить о том, что ипотека для горожан стала снова доступной, все еще преждевременно. Сколько сегодня нужно зарабатывать, чтобы рассчитывать на собственные квадраты в городе, а не жить с родителями или в аренде, — в материале НГС.

Ключевая ставка Банка России с 27 октября 2025 года установлена в 16,5% годовых — решение о снижении на 50 базисных пунктов приняли на заседании совета директоров ЦБ 24 октября 2025 года. Льготные ставки для семей с детьми и для работников IT-сектора остаются на уровне 6%, но те, кто не подходит под эти критерии кредитования, вынуждены оформлять ипотеку на обычных условиях.

По данным сайта «Банки.ру», в 2025 году средняя ипотечная ставка в Новосибирске составляет 18,68%, минимальная — 1,9%, а максимальная — 30,5%. Процент по ипотеке зависит от дохода заёмщика, наличия субсидий и кредитной истории.

Читательница НГС Наталья с ребёнком и супругом снимают в Новосибирске двухкомнатную квартиру с косметическим ремонтом в пяти остановках от метро за 25 тысяч рублей. Семья давно мечтала купить квартиру в ипотеку, даже продали жильё в небольшом городе Забайкальского края, но за время сделки ставки по ипотеке выросли. Супруги положили деньги на депозит, но потом решили потратить их на машину.

«Не знаю, когда мы своё жильё сможем купить. Видимо, так и будем всю жизнь по чужим углам мыкаться. Жалеем, что не взяли ипотеку в 2019–2020 году, тогда можно было и под 10, и под 7% оформить. Сейчас проценты бешеные, так что остаёмся в съёмной, — вздохнула Наталья. — Немного откладываем на первоначальный взнос для будущей ипотеки».

Подписчик телеграм-канала НГС Евгений рассказал, что много лет копил на квартиру вместе с матерью, и к 2025 году сумма получилась приличная. Сейчас родственники выбирают подходящий вариант.

«Можно сказать, нам отчасти повезло: сначала жили с бабушками/дедушками, потом снимали однокомнатную квартиру за 5 тысяч. В 2015 году аренда обходилась уже в 10 тысяч. К тем порам мы переехали в квартиру умершей бабушки, я начал работать, и мы стали вместе с мамой копить на квартиру, чтобы не влезать в кабалу с ипотекой на 15–30 лет даже при той ставке в 5%, — рассказал мужчина. — Спустя почти 10 лет при зарплате от 20 до 60 тысяч в разное время можем позволить себе любую „однушку“ в пятиэтажке, но рассматриваем „двушки“ подешевле. Это при условии использования вкладов, которые дали +30–40% от всей суммы за 10 лет».

Александра в начале 2021 года успела «урвать» квартиру по льготной ставке в 5,99%. За роскошную однешку площадью 44 кв. м возле Березовой рощи она платит 25 тысяч рублей в месяц: «сейчас даже аренду по такой цене не найдешь», уверена она.

По данным аналитического центра «Циана», за год доступность жилья в Новосибирской области немного все-таки увеличилась. Средняя сумма первоначального взноса по ипотеке за однешку на вторичном рынке составляет порядка 1,05 миллиона рублей, медианная зарплата при этом оценивается примерно в 87 тысяч рублей. По подсчётам аналитиков, если не тратить деньги, накопить на первоначальный взнос в 20% на однокомнатную квартиру на вторичном рынке можно за 12 месяцев. Еще год назад пришлось бы откладывать на месяц дольше.

Расчеты центра аналитики «Жилфонда» немного отличаются. При средней стоимости жилья в Новосибирске в 5–6 миллионов рублей и зарплате в 85 тысяч рублей с учетом трат на жизнь и аренду, но без учета инфляции на накопление нужной суммы уйдет 20–25 лет.

Если при аналогичных условиях в семье работают двое и могут откладывать по 100 тысяч рублей ежемесячно, срок накопления сократится до 4–5 лет. В таких условиях руководитель филиала агентства недвижимости «Жилфонд» Михаил Чайко считает ипотеку логичным выходом.

«Возьмём среднюю стоимость квартиры в 5,5 миллиона рублей. Если накопить первоначальный взнос в размере 20% — 1,1 миллиона рублей, останется погасить в ипотеку 4,4 миллиона. При ставке в 19 % на 15 лет ежемесячный платёж составит около 74 тысяч рублей. А когда ставки снизятся, например, до психологически комфортных 12%, можно будет сделать рефинансирование под меньший процент», — заметил эксперт.

Один человек со средней по городу зарплатой в 85 тысяч рублей сегодня едва ли потянет ипотеку. Если же он зарабатывает выше среднего или пара зарабатывает суммарно 150 тысяч рублей и больше, позволить себе ипотеку уже вполне реально.

Пока эксперты в экономике и специалисты по недвижимости делают очень осторожные прогнозы об изменениях условий на рынке недвижимости. В одном они единодушны: ожидать скорого значительного снижения ставок бессмысленно.

Экономист, директор по стратегическому развитию ООО «СП» Елена Гекк считает, что стратегия выбора аренды будет правильной до момента, пока ипотечная ставка не упадёт значительно. Ипотека сегодня, по ее мнению, — очень невыгодная история, а арендные платежи, наоборот, будут снижаться из-за спада покупательской способности и деловой активности.

«По прогнозу с учётом ситуации в стране в ближайшие пару лет я не вижу экономических предпосылок к значительному снижению ставки», — сказала Елена Гекк.

Независимый аналитик в сфере недвижимости и автор телеграм-канала «РОП» Сергей Николаев отметил, что за пять лет соотношение ипотеки на рынке изменилось. Если в 2019 году, до введения льготной ипотеки на один кредит в новостройках брали почти три кредита на вторичном рынке, то сейчас соотношение — один к одному.

Ипотеку берут в основном те, кто соответствует требованиям льготных программ, имеет хорошую скидку, большую сумму на первоначальный взнос, или те, у кого высокий доход, и для них квартирный вопрос не стоит остро. Высокие — до 24% — ставки по депозитам в прошлом году помогли многим новосибирцам скопить какие-то средства. Но если у людей нет денег и льгот, они выбирают арендовать жильё.

«Снижение ставки ЦБ на 0,5% принципиально ничего не меняет. Разница в цене „квадрата“ по Новосибирску, если брать квартиры в одном доме от застройщика и инвестора, составит в среднем 24,5%. Поэтому если у человека немного не хватает денег, и он берёт квартиру со скидкой от застройщика, говорить, что это оживило рынок, не могу. Но ситуация чуть улучшилась», — признал Сергей Николаев.

Самые популярные для покупки квартиры в новостройках сегодня определяются условиями льготной ипотеки — в первую очередь, стоимостью до 6 миллионов рублей. При средней цене 1 кв. м на первичном рынке в 160 тысяч рублей, участники льготных программ могут себе позволить «двушку» или «двушку»-студию площадью 45–49 кв. м.

Сергей Николаев в ближайший год не ожидает колоссальных изменений по ипотечным ставкам, но в перспективе нескольких лет это возможно.

«Когда завершится нынешняя геополитическая ситуация, можно ожидать скачок доступности жилья. Кроме того, система борьбы с перегревом экономики привела к тому, что значительную часть строек заморозили. Государство не может это не увидеть», — заметил собеседник.

Пока же из-за высоких ставок по ипотеке у новосибирцев действительно большой популярностью пользуется аренда.

В Новосибирске подешевели квартиры в трёх районах — динамика в одной картинке

Застройщик честно рассказал, почему новостройки сдают с задержкой

В Новосибирске продают четырехэтажный коттедж с бильярдной за 150 миллионов. Изучаем интерьер

Как безопасно снять квартиру в городе, куда пока не приехал — советы риелтора