«Сделали ремонт, а продать не могут». В Новосибирске бум аренды жилья от собственников: как они «ломают» рынок и куда тянут цены

Новосибирцы все чаще занимаются сдачей своих квартир в аренду сами, не прибегая к помощи риелторов. Тенденцию эксперты фиксируют уже не первый год, но сейчас из-за невозможности продать жилье число частников на рынке аренды увеличилось. Работают они с риелторами, правда, зачастую в разных сегментах: в массовом проще встретить частника, в элитном — специалиста агентства недвижимости. Как меняются арендные ставки на жилье и как владельцы квартир «ломают» рынок — в материале Елизаветы Горячевой.

Один из новосибирских риелторов рассказал НГС, что стоимость аренды жилья за год подскочила в среднем примерно на 10-15%. Особенно подорожали самые востребованные варианты: однокомнатные и студии.

Спрос остается высоким, но традиционного пикового роста осенью из-за наплыва студентов агентства не заметили из-за частников, массово вышедших на рынок. Число частных предложений увеличилось примерно на треть за два года — подобное, предположил собеседник НГС, связано с высокой процентной ставкой и стабильным ростом цен на аренду.

«Купить жилье сейчас могут не все, продать — тоже. Поэтому будущие покупатели ушли в аренду, и туда же ринулись продавцы. Перед отменой льготной ипотеки люди скупили квартиры, сделали ремонт, а сейчас продать не могут, решили сдавать», — уверен он.

Ирина Вонарха, эксперт агентства недвижимости «Жилфонд», подтвердила, что цены на аренду жилья выросли во всех районах города. Два последних года ставки держались примерно на одном уровне — скачок произошел именно в этом году.

Рост стоимости аренды Ирина Вонарха связывает с увеличением спроса на качественные квартиры в новых домах с хорошим ремонтом. Таких предложений немного, поэтому цена на них повышается. Выросла и стоимость коммунальных услуг, которые собственник так или иначе включает в арендную ставку.

«Помимо этого процентная ставка держится на высоком уровне. Те, кто хотел бы купить квартиру, поставил вопрос на паузу и пока снимает жилье — не каждый готов платить ипотеку по 26% годовых», — рассуждает Ирина Вонарха.

По данным «Жилфонда», студии по линии метро сегодня стоят от 30 тысяч рублей в месяц — все зависит от дома, качества ремонта и наполняемости квартиры. Однокомнатную можно снять также от 30–35 тысяч рублей, правда, найти уже будет посложнее и, вероятно, ремонт будет не свежий, а дом — не новый. Двухкомнатные стоят в основном от 40–45 тысяч рублей.

По данным федеральной компании «Этажи», годовой тренд по арендному рынку в России действительно показывает существенный рост. В среднем по стране цены выросли на 20–30%. В Новосибирске динамика более сдержанная: ставки на однокомнатные квартиры выросли относительно августа на 2%, двухкомнатных — на 1,3%. В Новосибирске средняя цена однешки поднялась с 30 тысяч рублей в сентябре 2024 года до чуть больше 35 тысяч рублей в сентябре 2025 — это рост около 16,8% год к году.

Главный фактор роста цен, по словам директора компании «Этажи» в Новосибирске Дмитрия Жукова, — общая инфляция и заградительные условия по рыночным ипотечным ставкам.

«Сегодня ежемесячный платеж по ипотеке в рамках стандартных программ становится не только некомфортным для большинства покупателей, но и нередко неконкурентным по сравнению с арендной платой. Дополнительно усиливает давление на рынок приток студентов и иногородних клиентов, — сказал Дмитрий Жуков. — Собственники, видя устойчивый спрос, иногда выставляют цены выше среднего».

По словам одного из участников рынка, многие владельцы квартир решили самостоятельно их сдавать, считая, что комиссия риелтору отталкивает потенциальных арендаторов. При этом частники в последние годы работают активнее в бюджетном сегменте, тогда как агентства концентрируются на дорогих вариантах и посуточной аренде.

«Рынок разделился. Частники взяли себе массовый сегмент, где важна скорость сделки. Агентства — более элитарный, в котором клиента еще надо найти: непросто подобрать того, кто готов отдать более 90 тысяч рублей за месяц аренды», — объяснил риелтор.

За последние годы, согласилась Ирина Вонарха, действительно выросло количество людей, которые лично сдают квартиры. По словам эксперта, это произошло, в том числе, из-за смены поколений. Раньше люди не использовали соцсети, не разбирались, как работают интернет-площадки, — им было проще и удобнее обратиться в агентство.

«Изменение произошло не потому, что люди перестали доверять агентствам, а потому что сами стали разбираться в вопросе, стали более современными, начали использовать сайты объявлений. Лет 20 назад у многих дома не было даже компьютеров — сейчас все иначе», — объяснила она.

При этом в агентства для сдачи квартир люди все равно обращаются: из-за привычки и комфорта.

По наблюдениям Дмитрия Жукова, в агентства обращаются порядка 70% собственников (особенно квартир в новых ЖК). Некоторые владельцы просят помощи риелторов, потому что фактически живут в других городах.

Новосибирская рантье Татьяна сдает несколько квартир в городе: две однокомнатные в жилом комплексе комфорт-класса и трехкомнатную в жилом комплексе бизнес-класса.

«Арендаторов для однешек я нашла сама через сайты объявлений. Варианты с хорошим ремонтом и ценой на пару тысяч ниже, чем у соседей, разбирают буквально за месяц, — рассказала Татьяна. — Квартиру на улице Кирова самой сдать не получилось, обратилась в агентство».

По ее словам, найти арендатора для трешки сложнее: сама она пыталась сдать квартиру в течение трех месяцев, но были только единичные звонки. В агентстве желающего нашли быстрее: риелтор заключил сделку примерно в течение месяца, обзвонив своих клиентов.

Один из собеседников НГС отметил, что рост частных предложений на рынке связан и с ростом их количества, и с ростом ставок на аренду. Казалось бы, цены должны идти вниз, но на практике частники ведут себя более эмоционально: они ориентируются не на рынок, а на свои чувства и в первую очередь хотят «отбить» убытки.

«Многие за счет арендаторов хотят не просто покрыть ежемесячный платеж по ипотеке, но и заработать сверхприбыль. Например, чтобы отбить вложенные средства в ремонт, — пояснил эксперт. — Владельцы смотрят на то, сколько стоит примерно такая же квартира в их доме, ставят цену соразмерную, но и сосед мог выставить цену эмоционально».

Особенно подобное заметно в новостройках, где сразу десятки квартир предлагают по завышенной ставке аренды.

Профессиональные агентства обычно быстро реагируют на рынок, добавил собеседник НГС: если спрос падает, риелторы предлагают снизить цену. Частники же стараются держать ставку до конца, и квартира может простаивать ни один месяц.

«Там уже как повезет: может сдать по завышенной цене, а может и снизить, — продолжил он. — Могут быть кратковременные скачки вверх после того, как собственник сделал ремонт, а после — снижение, если квартира долго простаивает. Не предугадаешь».

По словам риелтора, благодаря физлицам рынок становится более гибким, но менее предсказуемым. Цены на аренду реже соответствуют прогнозам, как поведет себя собственник в той или иной ситуации — загадка.

Директор компании «Этажи» в Новосибирске Дмитрий Жуков отметил также, что частники при перегреве рынка иногда выставляют цену выше среднерыночной. При этом многие из них оперативно корректируют условия и готовы к торгу. Агентства, в свою очередь, работают как сдерживающий фактор: специалисты выравнивают ценовые ожидания и приводят арендные ставки в соответствие с реальным спросом.

Пока одни снимают квартиры и ждут подходящий момент для покупки своей, другие месяцами не могут получить ключи. Девелоперам официально разрешили сдвигать сроки сдачи новостроек, дольщики при этом не получат компенсацию. НГС пообщался с теми, кто по несколько месяцев ждет переезда в сданный дом.