«О скидке договориться можно»: новосибирский девелопер — о падении рынка новостроек и будущем жилищного строительства

По данным Росреестра, за 11 месяцев 2024 года (данные за декабрь будут только в конце января) в Новосибирской области зарегистрировали 30,1 тысячу договоров долевого участия — это на 25,7% меньше, чем за тот же период 2023 года. При этом в ведомстве отметили, что снижение сделок с новостройками фиксируют с прошлого июля — с момента отмены льготной ипотеки, а наименьший показатель, всего 1847 договоров, зафиксировали в ноябре — после повышения ключевой ставки и ставок по ипотеке. При этом, как подсчитали в One Company на основе данных Росреестра и портала наш. дом.рф, в том же ноябре в Новосибирске продали апартаментов на 1,13 миллиарда рублей. Что это означает для рынка и города и когда ситуация изменится, в колонке для НГС рассказал гендиректор девелоперской ГК «Система» Валентин Тиунов.

В ноябре 2024 года снижение количества зарегистрированных ДДУ в Новосибирской области составило порядка 64 %. Если анализировать выборку по застройщикам и тому количеству продаж, которое они показывают пообъектно, она эту картину в целом отражает. У кого-то число сделок уменьшилось на десятки процентов в сравнении со среднерыночными плановыми показателями, у кого-то продажи упали практически в ноль — как правило, это небольшие проекты, с не самой удачной концепцией, и им особенно тяжело в текущем рынке и кризисе спроса.

Интересно, что на рынке апартаментов при этом мы слышим отчеты о сделках на миллиарды рублей. Предполагаю, что какое-то количество розничных продаж там присутствовало, но 70 — 80 % составила, вероятно, одна–две крупные сделки в одном из флагманских проектов. Хотя сумма и звучит существенно, в квадратных метрах это, условно, два этажа, который инвестор мог приобрести одномоментно для собственных нужд или аренды, перепродажи. Не думаю, что в этом сегменте был взлет розничных продаж — предпосылок к этому никаких нет.

Все это говорит о значительном снижении спроса, обусловленным, в первую очередь, драматичными изменениями в ипотечном кредитовании. И сегодня рынок выглядит сильно перегретым, с избыточным объемом предложения. Сейчас он полностью зависит от дальнейшей динамики спроса. Если ключевая ставка ЦБ РФ продержится на текущем уровне долго, спрос останется низким. Но это самый негативный сценарий.

При сохранении текущего темпа продаж банки могут занять жесткую позицию по отношению к застройщикам и потребовать внести в проекты дополнительное собственное денежное участие. В самых крайних случаях — прекратят финансирование строительства, особенно на начальной стадии. Это, в свою очередь, может привести к усложнению расчетов застройщиков с подрядчиками и поставщиками, сотрудниками, инициализации судебных исков, срывам графиков строительства и возможным банкротствам застройщиков. Чтобы этого избежать, уже внесено предложение об очередном моратории на банкротство — такие иски просто не будут принимать в производство.

Для покупателя это означает, что у него будет больше времени для выбора квартиры и обсуждения условий сделки. О пределах скидки говорить сложно — у всех застройщиков разная маржинальность. Можно прийти в отдел продаж и сказать, что вы купите квартиру со скидкой 5–7–10 % — и, вполне вероятно, вы будете услышаны. Безусловно, маржинальность застройщика не бесконечная, но о размерах скидки договориться можно.

Сценарий, на который все надеются и которого ожидают, — постепенное снижение ключевой ставки ЦБ РФ. Какое-то время тогда уйдет на реализацию условных излишков и дальнейшую нормализацию рынка по ценам, спросу и предложению.

Срок здесь прогнозировать сложно, многое зависит от геополитики и макроэкономики. Как минимум, в первом квартале текущего года нас ждет только ухудшение ситуации с продажами, снижению маржи у застройщиков, увеличение конкуренции, продажа части земельного банка и заморозка части «бумажных» строительных проектов, постепенный уход ряда застройщиков с рынка.

Монополизация рынка жилищного строительства в таких условиях вряд ли возможна — скорее, консолидация, потому что рынок очень конкурентный, и на нем столько игроков, что слиться в несколько крупных они не смогут. Для монополизации должен появиться условный интегратор, который начнет собирать как земельный банк, так и кредиторскую задолженность, что просто невероятно. Это как предположить, что в стране останется только один продуктовый ритейлер. Теоретически это возможно, практически — нет.

Все это так или иначе приведет к оздоровлению рынка жилищного строительства. Спекулятивный пузырь, вызванный льготной ипотекой, начнет сдуваться уже в 2025 году, а в будущем рынок вернётся к балансу.

Каким для рынка недвижимости Новосибирска выдался 2024 год, НГС расспросил экспертов — они также дали осторожные прогнозы на 2025-й.