Кроха за 6 миллионов: новосибирские микро-квартиры бьют ценовые рекорды — как они выглядят и где находятся

Неподъемная ипотечная ставка и высокие цены на недвижимость заставили новосибирцев пересмотреть свой подход и обратиться к более простым вариантам. Кто-то пока решил распрощаться с мечтой о покупке собственного жилья и поискать что-нибудь на рынке аренды, а другие обратились к сегменту суперкомпактных квартир. Но и там всё непросто: даже небольшая квартирка, скорее напоминающая комнату, обойдется в среднем в 2,4 миллиона рублей. Какие именно квартиры площадью до 20 квадратных метров предлагают в Новосибирске и где миниатюрных вариантов больше всего — рассказывает Ксения Лысенко.

Для тех, кто все-таки пока рассматривает аренду, сервис N1.ru предлагает выбор из 32 вариантов компактного жилья. В основном, это выделенные в больших квартирах и оформленные как отдельная недвижимость комнаты.

— Мини-квартиры популярны среди инвесторов, планирующих сдавать жилье. Небольшие съемные квартиры популярны среди арендаторов. Обычно они стоят дешевле и идеально подходят в качестве первой арендной квартиры, в том числе потребителям с ограниченным бюджетом: студентам, начинающим специалистам, которые еще не успели сформировать стабильный высокий доход. Компактные съемные квартиры быстро находят своих жильцов, — объясняет коммерческий директор «Яндекс Недвижимости» Евгений Белокуров. — Доля лотов до 20 квадратных метров на рынке долгосрочной аренды Новосибирска сегодня составляет всего 1,4% от всего предложения.

Большая часть представленных вариантов сосредоточена в Кировском (8 штук), а также в Первомайском и Дзержинском районах (по три варианта). Если говорить о Кировском районе, то, в основном, мини-квартиры сдают в домах-муравейниках на Виктора Уса, где на этаже порядка 16-18 квартир.

Площадь самой компактной квартиры-студии (так ее называет арендодатель), которую предлагают в аренду, — 11 квадратов. Она располагается на втором этаже двухэтажки, построенной 65 лет назад на улице Крестьянской. За студию с антресолью, где можно спать, просят 14 тысяч рублей в месяц.

Есть и более роскошные варианты. Так, за 34 тысячи рублей в месяц предлагают снимать 18-метровую квартиру с видом на реку в ЖК «Чернышевский». Внутри дизайнерский ремонт, есть двуспальная кровать, стиральная машина, барная стойка (она же стол), душ и подоконник, на котором можно сидеть.

Количество вариантов на различных сайтах по поиску недвижимости варьируется от сервиса к сервису. Руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов отмечает, что в активной реализации на платформе их на вторичном рынке представлено около 16 тысяч, из них 1,9% (около 300 вариантов) приходится на лоты с общей площадью менее 20 квадратов. Средняя стоимость квадратного метра в таких помещениях — 129 тысяч рублей, что на 2% выше, чем по всему вторичному рынку в целом. Средняя цена такой квартиры — 2,4 миллиона рублей, в 2 раза дешевле стандартной 38-метровой однушки.

Евгений Белокуров объясняет, что в «Яндекс Недвижимости» доля компактного жилья минимальна и достигает порядка 3%:

— Основное число миниатюрных вариантов на вторичке составляют студии — 86,8% от общего числа небольших лотов, остальные объекты — однушки (13,2%). Минимальная стоимость вторичной недвижимости небольшой площади — 1,4 миллиона рублей: по этой стоимости в Новосибирске продаются апартаменты-студия метражом 17,5 квадратов. Самый дорогой лот площадью до 20 квадратов обойдется в 6 миллионов рублей. По этой цене в городе реализуется однокомнатная квартира в доме недалеко от набережной.

Эксперт также добавил, что более бюджетные варианты можно найти в сегменте апартаментов — по сути, в коммерческой недвижимости, где можно оформить только временную регистрацию. К тому же на апартаменты не распространяются правила по звукоизоляции, поскольку такие помещения можно использовать под ведение бизнеса. Но по данным Евгения Белокурова, доля апартаментов от общего числа миниатюрных квартир небольшая — всего 10,1%.

— Основное число миниатюрных вариантов на вторичке составляют студии — 86,8% от общего числа небольших лотов, остальные объекты — однушки (13,2%), — отмечает он.

На сайте N1.ru можно найти 356 объявлений о продаже квартир площадью до 20 квадратных метров включительно (но некоторые из объявлений могут повторяться). Самая доступная — 11-метровые апартаменты в ЖК «Грин Вуд» в районе Дачного шоссе. В помещении есть отдельный санузел с ванной, что редкость для миниатюрных вариантов, а также ниша, где можно разместить кухню. За вариант просят 1,3 миллиона рублей, при этом деньги продавцу нужны наличкой.

На N1.ru также нашелся еще более дорогой вариант, чем тот, который представлен в «Яндекс Недвижимости». Речь идет о 20-метровой однушке в «Европейском береге», в придачу к ней также идет 5-метровая кладовка. В квартире сделан модный ремонт: бетонный потолок, футуристическая люстра, современная душевая. К тому же, в ней удалось разместить не только кухонный гарнитур и диван, но и сделать своеобразный второй уровень с кроватью.

В прошлом году независимый аналитик рынка недвижимости Новосибирска Сергей Николаев объяснял НГС, что требования современности стали совсем другими: покупатели больше сосредоточены на комфорте и готовы вкладываться в это. Поэтому строительство маленьких квартир он назвал популярным, но уже уходящим трендом.

В то же время, как говорят эксперты, жилье в новостройках площадью до 20 квадратов и сегодня активно продают.

— Примерно треть сегмента рынка приходится на компактные студии в недавно сданных новостройках. Прежде всего, в ЖК на западе Ленинского района, — уточняет Алексей Попов.

Как сообщает Евгений Белокуров, доля мини-квартир в новостройках Новосибирска сейчас куда выше, чем на вторичке:

— Квартиры и апартаменты площадью до 20 квадратных метров составляют 3,7% от всего предложения. В отличие от рынка готового жилья, на первичном преобладают миниатюрные однушки — 68,5% от всего предложения компактных квартир. Доля наиболее компактных студий в новостройках — 31,5%. Часть этих лотов перейдет на рынок вторичной недвижимости, что приведет к небольшому росту экспозиции мини-формата в сегменте.

Самый доступный вариант, если обратиться к объявлениям на N1, — это 19-метровая студия с чистовой отделкой в ЖК «Радуга Сибири» на Забалуева. Дом не так давно сдали, студия обойдется в 2,25 миллиона рублей. А самая дешевая квартира из числа строящихся — это 19-метровая однушка в ЖК «Любимый» на Западном жилмассиве. Дом обещают сдать в конце 2026 года (впрочем, строят ЖК уже дольше, чем планировали), квартиру оценили в 2,3 миллиона рублей.

По наблюдениям корреспондента НГС, больше всего мини-квартир предлагают в «Чистой Слободе», «Радуге Сибири», а также вокруг Новосибирска — в Криводановке (ЖК «Калина Красная»), Оби (ЖК «Новый парк») и поселке Садовый (ЖК «Околица»).

Выделяется из этого списка квартира в ЖК «Русское солнце» в Заельцовском районе (срок сдачи — третий квартал 2024 года). Этот вариант — самый дорогой из имеющихся. За 19 квадратов в отделке white box просят 5,55 миллиона рублей.

Аналитики отмечают рост цен на съемное жилье и прогнозируют, что они вырастут еще на 5–10% к концу 2024 года. Мы узнали, что еще предрекают эксперты рынку недвижимости Новосибирска.