Браторазводный процесс: девелоперы «Манхэттена» судятся из-за активов — один распродаёт, а второй пытается вернуть

ЗАО «Труд» считают легендой среди новосибирских девелоперов. Основанная братьями Владимиром и Петром Степановыми компания активно захватывала рынок недвижимости с 1990-х годов. Им принадлежат ТЦ «Москва», «Флагман», несколько бизнес-центров, недостроенный «Манхэттен» и многое другое. Спор между Степановыми произошёл из-за продажи крупного земельного участка на Большевистской, который они когда-то «отвоевали» у ИКЕИ. Оказалось, что за простым иском в Арбитражный суд могут скрываться серьёзные семейные разногласия. Корреспондент НГС разбирался — корпоративный это конфликт или семейный.

Один из основателей девелоперской компании ЗАО «Труд» Пётр Степанов подал в суд на своё предприятие в лице брата Владимира и ООО «Брусника. ДОМ. Специализированный застройщик» из Екатеринбурга. Он потребовал признать недействительным договор купли-продажи земельного участка площадью 21 гектар на улице Большевистской в Новосибирске, заключённый между ЗАО «Труд» и застройщиком 9 мая 2024 года. На этом участке компания «Брусника» планирует возведение нового жилого комплекса по типу «Европейского берега».

Вместе с иском Пётр Степанов подал ходатайство о принятии обеспечительных мер, попросив запретить «Бруснике» совершать любые сделки и юридически значимые действия в отношении спорного участка, а также наложить запрет на регистрационные действия со стороны Управления Росреестра по Новосибирской области.

По мнению истца, Владимир Степанов заключил договор с нарушением установленного порядка отчуждения активов и в ущерб интересам компании и самого Петра Степанова. Суд удовлетворил ходатайство о принятии обеспечительных мер, запретив любые действия с участком до вынесения окончательного решения. Следующее судебное заседание назначено на июль текущего года.

«Брусника» нарушений в сделке по продаже участка не видит.

— Мы считаем сделку абсолютно законной. Руководитель «Труда» подтвердил, что сделка не требует одобрения и не нарушает никаких внутренних процедур компании, — сообщили НГС в пресс-службе застройщика.

В «Бруснике» не раскрыли сумму сделки. В ноябре 2022 года за участок просили 1,69 миллиарда рублей.

Территорию площадью 41,2 га продали на открытом аукционе 5 ноября 2003 года, ЗАО «Труд» конкурировала в торгах с ИКЕА. Стартовая цена была определена в 35,6 миллиона рублей, с молотка участок ушёл в итоге за 70,5 миллиона рублей.

Тогда участок продавали под строительство многопрофильного коммерческого и торгового центра. Затем «Труд» перевёл территорию в статус зелёной зоны ради экономии на содержании земли.

Компания планировала возводить жилой массив «Солнечная Долина», который должен был состоять из кварталов эконом-класса высотой 12–19 этажей и 6–9-этажных домов комфорт-класса, с несколькими башнями высотой 25 этажей в центре и парком с прудом.

Вдоль Большевистской должны были быть торговые центры, на городской территории по соседству — детские сады, школы, поликлиника, закрытый бассейн, спорткомплекс и даже «театрально-концертный зал». На сайте «Труда» до сих пор есть описание этого проекта.

— В настоящий момент разработаны генплан и проекты вариантов застройки. Большая площадь земельного участка — 41,2 Га, принадлежащего ЗАО «ТРУД», позволит разместить 500 тысяч кв.м жилой застройки, около 100 тысяч кв. м коммерческого фонда. ЗАО «ТРУД» проведен комплекс работ по решению вопросов инженерной инфраструктуры, — говорится в объявлении в разделе о продаже.

С тезисом о «комплексе работ по решению вопросов инженерной инфраструктуры» готов поспорить гендиректор ГК «Система» Валентин Тиунов. По данным собеседника НГС, обеспечение земельного участка всей необходимой инженерной и социальной инфраструктурой потребует масштабных финансовых затрат, кратно превышающих стоимость земельного участка.

— Продавался объект не один год. Основная сложность там — обеспечение застройки инженерной инфраструктурой. В текущем рынке лишь небольшой ряд игроков в состоянии реализовать столь масштабный проект, — объясняет Тиунов.

Сам проект на Большевистской у него вызывает скепсис — в первую очередь из-за расположения земельного участка.

— — Рынок уже и без того выглядит достаточно перенасыщенным. Бердское шоссе — это полный кошмар, а разместить там ещё и микрорайон с присоединением к текущей критично перегруженной дорожной сети... Как минимум до запуска Восточного обхода это вызывает вопросы градостроительного анализа. Ну и плюс, вряд ли кому-то понравится ехать час, два часа в город по пробкам и ещё столько же обратно. У каждого девелопера, естественно, своё понимание, но для меня этот проект выглядит неоднозначно, — заключил эксперт.

Корпоративный конфликт братьев Степановых начался гораздо раньше. Процесс с «Брусникой» — пока единственный победный для Петра Степанова. В начале 2024 года совладелец ЗАО «Труд» через суд пытался аннулировать доверенность, которую в 2022 году Владимир Степанов оформил на Наталью Ануфриеву. По мнению истца, доверенность дала Ануфриевой исключительные полномочия в компании.

Наталья Ануфриева — не чужой человек для Степановых. В материалах дела сказано, что женщина давно работает в ЗАО «Труд» советником по экономическим вопросам, а с 2013 возглавляет созданную Степановыми ООО «УК Труд». При этом и Пётр, и Владимир доверяют подчинённой, указано в решении суда. Доверенность же позволила Наталье Ануфриевой совершать сделки по продаже имущества ЗАО «Труд». С сентября по октябрь 2023 года советник заключила договоров купли-продажи по меньшей мере на 108 миллионов рублей — и это лишь те сделки, о которых известно Петру Степанову.

Список объектов, которыми может распоряжаться Наталья Ануфриева, шире. В него входят не меньше семи зданий: бизнес-центр «Кобра» (Димитрова, 4/1), торговый центр «Флагман» (Вокзальная магистраль, 8«б»), бизнес-центр «Димитровский» (Димитрова, 1), ТЦ «Москва» (Крылова, 26), досугово-офисный центр «Спарта» (Димитрова, 1/1), досугово-деловой центр «Теннисная академия» (Красный проспект, 79/3), ЖК «Грани» (Ленина, 81). Обладатель доверенности может заключать договоры купли-продажи на отдельные помещения в этих объектах. Продали ли это имущество — не сообщается.

По мнению Петра Степанова, действия поверенной его брата ставят под угрозу компанию.

— Полномочия, предоставленные оспариваемыми доверенностями, по существу, ограничений не имеют, что говорит об отсутствии каких-либо препятствий для дальнейшего их использования Ануфриевой Н.И. во вред истцу и Обществу без испрашивания мнения истца и в обход порядка совершения подобного рода сделок, — сказано в материалах дела.

Представитель ЗАО «Труд» не согласился с доводами Петра Степанова. В компании действительно есть корпоративный конфликт, но суд не счёл его поводом для отзыва доверенности. По мнению ответчика, соучредитель использует возможность вводить обеспечительные меры в качестве давления на своего брата. Доказать свою правоту Пётр Степанов не смог — суд не нашёл оснований для лишения Натальи Ануфриевой доверенности.

— Истец не привел конкретных доказательств, подтверждающих, что ответчик совершает действия, направленные на сокрытие имущества, уменьшение его ценности, расходование полученных от сделок денежных средств на личные нужды Степанова В.А., а не на обеспечение текущей деятельности общества, — сказано в решении суда.

ЗАО «Труд» продаёт имущество не первый год. Вполне открыто девелопер через свой сайт предлагает купить ТЦ «Москва», комплексы «Зелёные купола», «Димитровский» и другие. О продаже имущества косвенно свидетельствуют финансовые показатели компании. По данным Rusprofile, за 2023 год выручка ЗАО «Труд» составила 309 миллионов рублей, а прибыль увеличилась на 2464% и превысила 4,7 миллиарда рублей. Чистая прибыль девелопера с 2011 года не превышала 4,8 миллиона, а в 2020 году компания зафиксировала убыток в полмиллиарда.

ЗАО «Труд» — в прошлом крупный новосибирский девелопер, его проекты знакомы многим новосибирцам. В их числе, помимо упомянутых, также ТЦ «Бонанза» и элитный дом «Паркхауз» на улице Урицкого, 20, но в конце нулевых компания так и не смогла завершить огромный бизнес-центр «Манхэттен» на проспекте Димитрова (последним обновлением стала парковка, которая фактически является частью проекта, — её открыли в 2018 году).

Компанию в 2005 году учредили братья Владимир и Петр Степановы, по 5% в компании было также у Александра и Татьяны Степановых. В сентябре 2021 года все они из состава учредителей вышли, информации об актуальных акционерах в системе нет. По данным Rusprofile, гендиректором по-прежнему числится Владимир Степанов, а Пётр покинул должность в мае прошлого года — он утратил возможность действовать от лица компании без доверенности.

Фактически же компания работает в Новосибирске уже больше 30 лет. Собеседник НГС из числа игроков рынка недвижимости вспоминает, что первые объекты у Степановых появились ещё в первой половине 1990-х годов.

— В частности, это бизнес-центр на Димитрова — там долгое время сидел «Альфа-банк». История успеха, как всегда, ключевая. На тот момент у них появилась возможность привлечь финансирование — я где-то слышал, что оно даже было не из России. Плюс им помогло умение правильно выстраивать административные отношения. Рынок тогда был достаточно ёмкий, поэтому все проекты в той или иной степени были довольно успешными, — говорит источник НГС.

Впрочем, довольно быстро модель управления Степановых стала в некотором смысле притчей во языцех — собеседники НГС называют представителей ЗАО «Труд» несговорчивыми.

— ЗАО «Труд» было по сути первым девелопером коммерческой недвижимости в Новосибирске. Сначала им, конечно же, сопутствовал успех — рынок-то был пуст. А потом началось: оказалось, что модель управления компании явно проигрывает моделям конкурентов. Наша компания три раза вела с «Трудом» переговоры, все разы оказывалось, что ребята недоговороспособны. Как итог, компания уже несколько лет переживает не самые лучшие времена, — говорит управляющий партнер DSO Consulting Сергей Дьячков.

О сложном характере Степановых знали ещё в начале 2000-х. С трудностями в своё время столкнулся новосибирский ресторатор Денис Иванов. В 2009 году бизнесмен признался, что работать с девелоперами сложно: они пытались получить максимальную прибыль и не шли на переговоры. Кофейня в достроенной части «Манхэттена» в итоге проработала только один сезон, с большими убытками ресторатор был вынужден ее закрыть.

Сегодня «Труд» считают компанией «старой закалки», модель управления которой не прижилась в современных реалиях.

— Компания всегда славилась своеобразным подходом и, скажем это дипломатично, не очень ярко выраженной клиентоориентированностью. Они себя чувствовали в какой-то степени монополистами, чем и пользовались до определённого времени. Рынок изменился, стал конкурентным, проекты стали более качественными, и они немного отстали. Компания стала уходить и постепенно исчезла, — объясняет источник НГС на строительном рынке.

Мнение о братьях Степановых у игроков рынка не изменилось и сегодня. Источник НГС увидел характерные черты их модели управления и в спорной ситуации с участком на Большевистской.

— Наверное, денег мало показалось. Классика «Труда», знаете ли. Рынок прекрасно осведомлён обо всех этих причудах господина Степанова. Репутация у господ Степановых сложилась давным-давно: жадность, неумение играть «вин-вин», неадекватность в подходах, — считает один из участников строительного рынка.

Он утверждает, что братья Степановы разделяли обязанности: Владимира, старшего брата, эксперт называет мозговым центром, а Петра — исполнителем.

— Владимир закончил механико-математический факультет НГУ, был экспертом, а Пётр был такой рабочей лошадкой, который занимался воплощением идей. При этом они занимались многим: и продажей ширпотреба в 90-х, и торговлей обувью, отделочными работами — вообще всем, на чём можно было зарабатывать. А потом уже нашли инвестиции и стали строить большие объекты, — объяснил собеседник НГС.

Причиной корпоративного конфликта с последующими судебными тяжбами источник считает личные разногласия братьев.

— Насколько я понимаю, между братьями произошла какая-то шекспировская трагедия. Братья просто вусмерть разругались. Что-то не поделили, и пошло-поехало, — заключил он.

Дозвониться до братьев Степановых не удалось. По информации НГС, Владимир Степанов давно не живёт в Новосибирске и России.

ЗАО «Труд» — один из тех крупных застройщиков, который выстроил свою империю ещё в 1990-х. Другой яркий пример — обанкротившаяся группа «Кварсис» Петра Овчинникова, о её взлёте и падении НГС подробно рассказывал в 2021 году.