А деньги откуда? Эксперт раскритиковал предложение новосибирским застройщикам скинуться на школы — что в нем не так

В конце января в мэрии Новосибирска анонсировали документ, который должен решить проблему нехватки детских садов и школ, в особенности в новых районах. Предполагается, что застройщики не смогут получить разрешение на строительство жилья без своеобразного соцналога: обязательного вклада в строительство необходимой инфраструктуры. Застройщики, в целом, с инициативой согласились, но детали вызвали вопросы. Аналитик рынка новостроек Сергей Николаев тоже нашёл в проекте несколько существенных недостатков — специально для НГС он озвучил самые спорные моменты.

С тем, что темпы жилищного строительства Новосибирска существенно опережают развитие инфраструктуры, уже не одно десятилетие согласны практически все эксперты. И в том, что это, в том числе, и недоработка администрации, тоже мало кто сомневается. Здесь и точечная застройка, с которой обещали, обещают и будут обещать покончить многие кандидаты во властные структуры, и хронические срывы сроков ввода знаковых объектов, и уменьшение зелёных зон. Но нельзя не отметить, что многие проблемы были частично решены: например, с нехваткой детских дошкольных учреждений.

Власти вместе с экспертами подготовили предложение о добровольно-принудительном привлечении застройщиков к финансированию социальной инфраструктуры города. Но я считаю, что он не слишком глубоко продуман.

Например, в нем нет приложения о плане развитии социальной инфраструктуры города, который был бы основан на анализе уровня обеспеченности конкретных локаций города местами в дошкольных и общеобразовательных учреждениях. Отсутствует прогноз такой обеспеченности через 3–5 лет на основе социально-демографической карты локации и планов застройки Новосибирска в конкретных районах и микрорайонах.

В разных частях города нагрузка на застройщиков получается неравномерной. Цена квадрата студии в центре Новосибирска доходит до 200 тысяч рублей, а 3-комнатной квартиры на окраине — меньше 100 тысяч. Таким образом социальный налог составит от 2,5% до 5% от цены продажи, и это будет стимулировать уменьшение площадей в новых проектах.

Не вполне ясно, откуда застройщики будут брать деньги на этот социальный налог. Банки не захотят включать это в проектное финансирование, а кредиты на стороне да ещё без залога стоят дороже ключевой ставки ЦБ РФ. Интересно также, будет ли подобный социальный налог распространен на Новосибирский район и пригороды Новосибирска?

В преддверии выхода этого решения строительный задел Новосибирска уже сократился на полмиллиона квадратов. Если учесть, что строительная индустрия — один из локомотивов экономики и основной мультипликатор, то не исключено, что падение налогов от подобного нововведения будет больше ожидаемого эффекта.

Немаловажно, с какой локации начнут решать проблему социальной обеспеченности. Это как со сборами на капитальный ремонт домов. Как будет отчитываться мэрия за освоение денег? Теоретически подходит любая школа или детский сад.

В целом это очень интересная инициатива. Вложение застройщиков в инфраструктуру своих жилых комплексов с большой вероятностью позволит им поднять цену квадрата и в дальнейшем окупить эти дополнительные расходы. Но пока у нас придумали только, как собрать деньги, но нет понимания, как на них будут развивать социальную инфраструктуру и как это будет связано с другими программами государства.

Между тем, отсутствие социальной инфраструктуры уже вышло за рамки простого недовольства: с прошлого года застройщикам перестали выдавать разрешения на строительство нового жилья.