Квартиру сибирячки застройщик перепродал без ее ведома — ей вернули 4,1 миллиона, но такие сейчас стоят 12

В новосибирском Академгородке разгорелся скандал вокруг новой высотки на бульваре Молодежи, 15: часть квартир в долгострое, который завершали средствами созданного дольщиками ЖСК, им не отдают, а с двумя из них и вовсе расторгли договоры, вернув деньги по ценам на жилье 2016 года. При этом застройщик, компания «Академмедстрой», рассматривает возможность расторжения еще четырех договоров, а ЖСК планирует взыскать с дольщиков деньги на достройку. Такой же точно конфликт в домах того же застройщика был год назад. В ситуации разбиралась Лиза Пичугина.

В конце 2021 года в Академгородке сдали долгострой — 18-этажную башню на бульваре Молодежи, 15. Застройщик, компания «Академмедстрой» Александра Корсакова, задержала его ввод на 4,5 года. Закончить строительство самостоятельно «Академмедстрой» не смог — для этого инициативная группа дольщиков собрала ЖСК «Бульвар Молодежи 15» («БМ15»), а ЖСК собрал деньги. Но квартиры в итоге получили не все: одни дольщики не выплатили ЖСК взносы, а с другими — таких случаев несколько — застройщик просто расторг договоры.

Юлия (имя изменено по ее просьбе) оказалась в числе последних. Первые документы на участие в стройке они с супругом подписали еще в 2015 году. Один был предварительным договором долевого участия на квартиру, другой — договором о намерениях на парковку. В 2016 году на квартиру заключили полноценный договор об участии в долевом строительстве, а от парковки решили отказаться и условились с застройщиком внесенную за нее четверть миллиона зачесть в счет оплаты квартиры. Сумма по договору составила почти 4,4 миллиона рублей, из которых 3 миллиона были кредитными. Получить квартиру Юлия рассчитывала в конце июня 2017 года — именно такой срок сдачи был указан в договоре.

Вместо ключей семья получала только уведомления о переносе сроков сдачи. В образованный в 2018-м ЖСК «БМ15» Юлия вступать не стала: посчитала, что за свою квартиру уже расплатилась в полном объеме, тем более что застройщика банкротом не объявляли. Но когда дом наконец достроили, а на передачу свежепостроенного жилья дольщицу всё не приглашали, решила всё же внести требуемый взнос в ЖСК. Но от встреч руководство кооператива, по ее словам, уклонялось, как и застройщик.

При этом в феврале она смогла беспрепятственно осмотреть свою будущую квартиру, тогда казалось, что это всё — бюрократическая волокита. Созвоны и переписка с застройщиком и ЖСК, по словам Юлии, продолжались до 31 мая.

— В этот день мне утром позвонил представитель «Академмедстроя», не сообщив, кто именно. Сказал, что нужно прийти и ознакомиться с документами по адресу Демакова, 30/4 — это гаражи. Я перезвонила, спросила, почему в гаражах-то. Мне сказали, что там на втором этаже небольшие помещения, — рассказала женщина. — Мы приехали туда, вышел представитель, юрист, завел нас в комнату, там были стул, стол и шкаф — и всё. Юрист показал доверенность и платежное поручение о том, что перечислены 4,1 миллиона на депозит нотариуса. Уже дома в почтовом ящике мы достали уведомление от нотариуса, что в связи с расторжением договора участия в долевом строительстве на депозит от представителя ООО «Академмедстрой» внесены денежные средства, за которыми необходимо обратиться в нотариальную контору.

Выяснилось, что договор застройщик в одностороннем порядке расторг еще в конце 2021 года. В середине февраля, когда Юлия осматривала, как она думала, свою квартиру, та уже была переоформлена на другого человека, через месяц — на третьего, а в середине марта нашлась среди объявлений о продаже. И если в 2016 году Юлия покупала ее примерно за 4,3 миллиона рублей, в объявлении цена была выше в три раза: сегодня, по данным сайта «Циан», аналогичные квартиры продают за 11–12 миллионов.

— Не очень понятно, как у них всё это получилось, потому что у нас были кредитные средства, и квартира была в залоге в силу ипотеки — такая запись вносится в Росреестре при регистрации договора долевого участия, — недоумевает Юлия. — У нас есть документы, подтверждающие, что мы внесли все средства, всё оформлено приходно-кассовыми ордерами. Оплата осуществлялась из собственных и кредитных средств. Собственные средства внесли в кассу организации — ООО «Академмедстрой», а кредитные денежные средства по условиям договора банк перечислил на расчетный счет застройщика.

В начале июня дольщица направила запросы в банк и Росреестр, но к моменту публикации материала ответы еще не поступили. Сейчас она готовится к рассмотрению иска против застройщика. Согласно ему (копия имеется в распоряжении НГС), «Академмедстрой» должен ее семье в общей сложности 3,2 миллиона рублей неустойки.

Как всё объясняет застройщик

Владелец «Академмедстроя» Александр Корсаков считает, что действовал по закону.

— В 214-ФЗ (закон «Об участии в долевом строительстве». — Прим. ред.) написано черным по белому: если дольщик к концу строительства или по окончании договора полностью не рассчитался и был предупрежден, в одностороннем порядке застройщик имеет право расторгнуть договор. Что мы и сделали. Мы продали эти квартиры, и эти деньги пошли на погашение задолженности. У нас безвыходная ситуация, — сказал он в разговоре с журналистом НГС, подчеркнув, что компания должна расплатиться с ресурсоснабжающими организациями.

Сколько осталась должна ему дольщица, он не уточнил. По версии Корсакова, у нее была возможность выплатить этот долг, а взаимозачет с неустойкой невозможен — для взыскания неустойки есть суд. По его словам, подобных расторжений было два, еще по четырем договорам сегодня только рассматривают такую возможность. По информации источника НГС, близкого к ситуации, уведомления о расторжении получили около 20 дольщиков, но подтверждения этому у редакции нет.

Дольщики дома неоднократно обращались как в контролирующие, так и в правоохранительные органы, копии ответов они предоставили редакции НГС. В частности, в ответе Минстроя Новосибирской области одному из них в марте 2020 года указано, что во время проверки ведомство выявило факты привлечения средств дольщиков с нарушением закона и направило соответствующее заявление в ГУ МВД по Новосибирской области и в прокуратуру Новосибирской области, а также в Управление экономической безопасности и противодействия коррупции ГУ МВД по Новосибирской области.

Уже другому дольщику региональная прокуратура в декабре 2021 года писала, что в полиции регистрировали несколько заявлений о возможном мошенничестве Александра Корсакова и «Академмедстроя», но полиция в возбуждении уголовных дел отказывала. Прокуратура, изучив материалы проверки, сочла эти отказы необоснованными и вновь отправила в полицию.

— Оснований для принятия иных мер реагирования в прокуратуре области в настоящее время не усмотрено, — резюмируют при этом в прокуратуре.

Сам Александр Корсаков сегодня проходит через процедуру личного банкротства. Журналисту НГС он сказал, что больше строить дома не будет: вышел на пенсию.

Вопросы у некоторых дольщиков есть и к ЖСК «БМ15», который финансировал достройку дома. То, что его завершали с трудом, заметно по территории и самому дому. Возле него до сих пор стоит деревянный туалет, которым, вероятно, пользовались строители. На детской площадке, похоже, предполагалось резиновое покрытие, но есть только щебень. Крытая парковка представляет собой кирпичное ограждение, накрытое профлистом, — въезд на нее свободный. На незадымляемую лестницу дома можно выйти через практически картонные двери.

Александр, которого журналисты НГС встретили во дворе, сказал, что уже переехал — первый на своем этаже. Всего, говорит он, в доме заселено около 5% квартир. Ждать ключей мужчине пришлось около 3 лет, но претензий к застройщику у него нет.

— Меня всё устраивает. Всё в том виде, в каком я ожидал получить. В принципе, я знал, на что иду, и завышенных ожиданий у меня не было, — говорит он журналисту НГС. — Плюс-минус все всё понимают.

Александр рассказал, что вступил в ЖСК и доплачивал за завершение строительства, но конкретную сумму называть не стал — «несколько процентов от стоимости квартиры». Тем, кто в ЖСК не вступил, предполагает он, ключи не дали — о подобных конфликтах в доме мужчина что-то слышал.

Его сосед по дому, представившийся Игорем, рассказал, что у новостройки еще немало проблем: крыша течет, нет то света, то воды. На территории нет ни одного фонаря, охраны тоже нет — без присмотра со всех этажей уже вынесли пожарные гидранты, а в мусорном контейнере скапливается мусор из соседних домов. Хотя уже с июля ЖСК рассчитывает приступить к управлению домом — результат голосования висит возле лифтов.

— Я так понимаю, что те, кто квартиры получил, те и голосовали. Это больше половины, как мне кажется, — предположил Игорь. На вопрос, почему остальные квартиры не получили, говорит, что, наверное, не захотели платить.

Александр Корсаков и председатель ЖСК «БМ15» Владимир Толстых о необходимости последнего при живом застройщике говорят почти слово в слово: если бы «Академмедстрой» вошел в банкротство, процесс затянулся бы еще на три года. О том, когда всё пошло не так, у них, правда, мнения разные: владелец застройщика говорит о кризисном 2015-м, председатель кооператива — о кризисном же 2018-м, когда стройка встала на уровне 85%.

Правда, согласно ответам прокуратуры дольщикам, действовать ЖСК начал только в конце 2020-го, когда заключил с застройщиком соглашение о сотрудничестве. С этого момента ЖСК фактически оплачивал все работы по строительству дома, собирая с дольщиков по 3,2 тысячи рублей с 1 кв. м жилья. Сколько дольщиков вступило в ЖСК, сколько средств удалось таким образом собрать и сколько изначально нужно было по смете, Владимир Толстых сказать затруднился и пообещал прислать письменную справку. Письмо со справкой журналист НГС не получил.

При этом председатель «БМ15» отметил, что для оплаты взносов вообще не нужно быть членом кооператива.

— Не обязательно вступать в ЖСК, чтобы внести паевой взнос, — сказал он. — Можно вступить в ЖСК и заниматься какими-то инициативами, а можно оплатить паевой взнос и спокойно ждать, когда ЖСК достроит дом. ЖСК — не что иное, как финансовый механизм, который позволил рассчитаться с подрядчиками и завершить строительство, вот и всё.

На вопрос об основании оплаты взноса Владимир Толстых не ответил. Зато пожаловался на «активное противодействие по сбору паевых взносов на достройку» со стороны дольщиков, которые в ЖСК вступать не захотели. Одной из мешавших ЖСК работать оказалась Мария Юрченко — бывшая супруга Александра Корсакова.

— Она писала письма и заявления во все инстанции, вовлекала граждан в коллективное подписание этих писем. Заявители были разные: она писала обращения, а рассылали их граждане, которые не понимали реальной картины, на что направлена эта активность, и не понимали, что их используют для давления на бывшего мужа, — заявил Владимир Толстых журналисту НГС.

Как бывшая жена Корсакова «мешала» стройке

Подобные претензии со стороны ЖСК Марию Юрченко удивили.

— Был обычный раздел имущества с Корсаковым — какая здесь связь с застройщиком? Все проблемы так можно повесить на дядю Васю, который курит на соседней скамейке. Это не более чем введение людей в заблуждение и перевод проблемы на личное, чтобы затереть ситуацию и спихнуть ее в разряд неинтересных, — считает она. — У нас с Корсаковым Александром Павловичем есть квартира, по которой он не выдает акт приема-передачи, это моя квартира. И я обращалась к застройщику как дольщик с просьбой выдать акт приема-передачи. Застройщик мне отказал, я пошла в суд за признанием права собственности.

Утверждение Владимира Толстых о том, что ей удалось остановить стройку на год, Мария Юрченко опровергает. При этом председатель ЖСК оценивает ущерб от якобы спровоцированной ею задержки строительства в 150 миллионов рублей — по его словам, кооператив готов обратиться в суд и взыскать эти деньги, а затем «вернуть дольщикам» для «восстановления социальной справедливости».

О том же восстановлении социальной справедливости председатель ЖСК упоминает, когда говорит о тех дольщиках, кто не захотел вступать в «БМ15» и платить взносы за уже оплаченные в полном размере квартиры.

— Здесь можно провести аналогию: похожая очень ситуация была в 38-м и 40-м домах, там есть уже несколько десятков судебных решений положительных по успешному взысканию денежных средств, связанных как раз с достройкой дома, — говорит он. При этом взыскивать компенсацию для дольщиков с «Академмедстроя», который не смог закончить собственный проект, кооператив, по словам Толстых, не собирается.

История с взысканием денег в домах на бульваре Молодежи, 38 и 40 — резонансная. Юрист, представляющая права одного из дольщиков в суде, называет этот судебный прецедент некрасивым. Взыскать членские взносы с тех, кто не вступал в ЖСК, нельзя, поэтому, вспомнила она, исковые требования изменили на взыскание затрат на достройку.

— Это было бы возможно юридически, если бы собственник квартиры был предупрежден о том, что квартира достраивается в его интересах, и выразил согласие на это. Но собственник узнал об этом только в суде. А до этого он, зная, что заключил договор с застройщиком, который не признан банкротом, не знал и не должен был знать, что к достройке привлечено третье лицо, — объяснила юрист.

По ее словам, раз застройщик привлекает ЖСК к достройке объекта, то и расплачиваться с ним должен застройщик, а не дольщики, которые уже оплатили свои квартиры по договорам долевого участия и подписали акты.

При этом юрист отметила, что несмотря на то, что в России не прецедентное право, судье всё еще сложно вынести решение, которое будет отличаться от аналогичного случая. Так что не исключено, что тем, кто не согласился дополнительно платить за достройку квартир в доме на бульваре Молодежи, 15, придется сделать это по решению судов.