Дольщики тайно собрали 20 миллионов и сами достроили две высотки, а теперь просят деньги с остальных

Жители относительно недавно сданных долгостроев в Нижней зоне Академгородка больше года выясняют отношения в судах. Дома при живом застройщике пришлось достраивать ЖСК на средства, которые дольщики собирали дополнительно. Но с этим решением оказались согласны не все. Более того, часть дольщиков уверена, что конфликт создает прецедент и воспользоваться им для дополнительных поборов с обманутых дольщиков сможет потом кто угодно. В ситуации разбиралась Лиза Пичугина.

Дома на бульваре Молодежи, 38 и 40 — новостройки со сложной судьбой. Представительные кирпичные высотки, квартиры в которых льготно продавали в том числе молодым ученым, ждали сдачи несколько лет, будучи почти готовыми. В 2017 году, так и не дождавшись официального ввода, в квартиры заехали жильцы. Тогда же стало понятно, что застройщик, компания «АкадемМедСтрой», закончить стройку не в состоянии.

Закончилась эпопея с достройкой только в конце 2018 года. Но жизнь в домах спокойной так и не стала: сегодня ЖСК «БМ3840» через суд взыскивает с дольщиков средства на завершение теперь уже благоустройства домов.

Как достраивали дома для ученых

По материалам судов, работа «АкадемМедСтроя» над проектом остановилась в 2017 году, когда один дом был завершен на 82%, а другой — на 98%. Сдать в таком состоянии дома осенью 2017 года застройщик не смог, хотя пытался. Для завершения строительства компании не хватило 9,5 млн рублей — именно такую цифру «АкадемМедСтрой» озвучивал на совещаниях в мэрии Новосибирска и в правительстве области.

Дольщики приняли решение достраивать дом сами — при живом застройщике, надежды на которого не было. Целевые взносы установили в размере 426 рублей с квадрата — таким образом удалось собрать почти 20 миллионов. На эти средства, в частности, по договору простого товарищества ЖСК смонтировало пожарную сигнализацию, электрику, молниезащиту, завершили фасады, отделку в подъездах, вентиляцию и еще ряд работ. Перед новым, 2019 годом дома наконец получили разрешения на ввод.

«Суд создает прецедент»

Сегодня иски ЖСК к дольщикам проходят в районных и в арбитражном судах. По мнению одного из дольщиков Николая (имя изменено по его просьбе), суды создают прецедент, которым впоследствии смогут воспользоваться мошенники.

ЖСК, подчеркивает он в разговоре с журналистом НГС, образовался за рамками закона: обычно такая форма объединений дольщиков появляется после банкротства застройщика и принимает на себя его обязательства. Но «АкадемМедСтрой» до банкротства так и не дошел: по данным картотеки арбитражных дел, единственное дело о банкротстве против компании с суммой требований в 5 млн рублей было прекращено. При этом владельца и руководителя компании-застройщика Александра Корсакова признали банкротом в июне прошлого года. Сейчас его финуправляющая уже занимается реализацией имущества предпринимателя.

— Правоотношения регулируются специальным законом, в котором написано, что дольщик заплатил и должен получить квартиру, а если у застройщика банкротство, дольщики могут объединиться, и там своя процедура. Здесь получается, что застройщик, если просто не справился со своими обязанностями, может создать ЖСК, достроить и дополнительно с дольщиков еще деньги взыскать. А дольщики, которые полностью оплатили и уже получили свои квартиры, оказываются должны третьим лицам, которые какие-то работы производили для застройщика, — поясняет свою позицию Николай. — ЖСК не имело полномочий, у них не было разрешений, им ничего не передавалось — они просто делали работы для застройщика и от имени застройщика.

Представляющая интересы одного из дольщиков юрист отмечает, что формально с застройщика обязанности по завершению строительства никто не снимал, и создание ЖСК выглядит как привлечение подрядчика. Почему в таком случае оплачивать его работу должны дольщики, а не сам застройщик, непонятно.

— То есть, например, вы договорились со мной о том, что я за сто тысяч пошью вам пальто, через месяц будет готово. Вы заключаете договор со мной, платите мне сто тысяч. А я пальто вам приношу только через полгода. А еще через год вы получаете иск от гражданина А., где он говорит, что нужно взыскать с вас пятнадцать тысяч рублей, потому что пальто вообще-то дошил он: вот фотка, где он с вашим пальто за «Зингером» сидит, — приводит аналогию юрист. — У вас справедливый вопрос должен возникнуть: с чего бы вдруг, ведь вы за всё заплатили. А гражданин А. отвечает, что «я шить не могла больше, поэтому его попросила дошить». Так что вы уж заплатите, потому что ну он правда же шил, вот и фотка. Но только вторым, после «С чего бы вдруг?», вопросом будет: может, это все-таки я платить-то должна гражданину А., раз сама так договорилась, вас не спросив.

Кроме того, настаивает юрист, странно взыскивать долги по членским взносам с тех, кто не вступал в ЖСК и не заключал с ним договора. При этом, добавляет она, о том, что дольщики, не вступавшие в ЖСК, оказались что-то ему должны, они узнали только из исков в суд.

— Затраты на постройку объекта недвижимости нельзя возлагать на участника долевого строительства, исполнившего свою обязанность по оплате строительства в полном объеме застройщику объекта, — резюмирует юрист.

Суммы требований по искам, которые рассматривают в судах, составляют от 100 тысяч рублей и выше. Целый ряд исков суд уже удовлетворил, встав на сторону ЖСК «БМ3840». Дольщики же считают, что судьи основывают решения не на тех документах: вместо договоров и актов учитывают заключения аудиторов, которые не подтверждают, на что и сколько средств было потрачено, а указывают общие траты «на достройку» и «на общехозяйственные нужды».

«Их единственная цель — избежать уплаты взносов»

Впрочем, некоторые дольщики не остались в долгу и в 2019 году подали иски с требованием отменить решения собраний дольщиков и само создание ЖСК. Но по большей части требований проиграли после почти года разбирательства.

Единственная потеря для ЖСК, как отметил в сообщении, опубликованном на сайте «БМ3840», член правления Андрей Стадниченко, — отмена одного из протоколов общего собрания, на котором установили взносы на завершение благоустройства домов. Теперь взыскивать их кооперативу будет труднее, признал он, но подчеркнул, что ЖСК продолжит подавать иски по другим основаниям, «чтобы восстановить равенство между людьми, которые все сдали, и людьми, "желающими проехаться за счет соседа", а также с целью завершить запланированное».

— Можно предположить, что всеми истцами двигала единственная цель — избежать уплаты взносов (ЖСК ведет взыскание долгов через суды, а также приступил к взысканию необоснованного обогащения с лиц, уклонившихся от участия в ЖСК). Возможно, что все стали такие смелые, так как дома уже сданы, — заметил Андрей Стадниченко.

«Мы восстанавливаем социальную справедливость»

Председатель правления ЖСК «БМ3840» Алексей Гурьев в разговоре с журналистом НГС сказал, что в кооператив вступили владельцы 92,6% площадей двух домов, и решение не банкротить застройщика и достроить дом самостоятельно они приняли вместе.

Правда, сумма, которую определил «АкадемМедСтрой» на оставшиеся работы, оказалась сильно преуменьшенной — в процессе выявились допущенные застройщиком дефекты, которые пришлось устранять, и огромные долги перед ресурсоснабжающими организациями. По материалам арбитража, с апреля 2018-го по январь 2021 года включительно общая стоимость достройки домов составила 15,6 млн рублей. Но и этих средств не хватило.

— Было выполнено строительство пандусов на крышу гаража, на которой расположена детская площадка, а вот детская площадка выполнена не была, поскольку средства на нее не удалось собрать, — рассказал Алексей Гурьев. — Те средства, которые мы пытаемся высудить, после выплаты долга за отопление всё, что останется, пойдет на детскую площадку. Детская площадка — единственная работа, которая не завершена. Других обязательств у нас никаких нет, и деятельность никакую мы вести дальше не планировали.

Какая сумма требуется на то, чтобы завершить все работы и погасить все долги, председатель правления ЖСК сказать не смог. Что будет с ЖСК после завершения всех работ, тоже.

На вопрос, не собирается ли ЖСК компенсировать затраты за счет застройщика, Алексей Гурьев сказал, что не думает, что там есть чем компенсировать. В принципе, любой дольщик вправе попытаться, но никто из них так этого и не сделал, поэтому ЖСК действует на свое усмотрение.

— Мы полагаем, что все должны заплатить поровну, подали иски на всех, кто имеет хотя бы какую-то задолженность. Суды выносят решения в нашу пользу. Поэтому говорить о том, что мы действуем как-то неправильно, по меньшей мере некорректно: суд считает иначе, суд считает, что наши требования надо удовлетворить, — настаивает председатель ЖСК. — Постоянно производятся информационные атаки: «вы неправы», «ну и что, что суды, мы-то знаем, что вы плохие». По понятиям мы, наверное, неправы, кто-то, может, так считает. Ну пусть считает.

Законам и не снилось

Еще в 2018 году, когда о конфликте между дольщиками и ЖСК не было и речи, казалось, что и сам ЖСК в принципе невозможен: эксперты тогда называли ситуацию тупиковой. Сегодня эксперт в сфере долевого строительства Лариса Гильмутдинова признает: практика оказывается куда шире того, что может себе представить законодательство.

— В принципе, у нас таких случаев немного в Новосибирской области. Участники долевого строительства, пусть не все, но большинство, решили создать ЖСК, вложиться и достроить — это повлияло на сроки ввода в эксплуатацию. Если бы не создали, не договорились с застройщиком, пустили бы его по пути банкротства, то до сих пор бы еще достраивали. И когда бы достроили, с учетом того, что официально у нас на территории области 108 проблемных объектов, большой вопрос, — рассуждает она. — Но я согласна, что это неправильно, так не должно быть, потому что люди отдали деньги застройщику, и он жив-здоров.

Отрицательным этот пример Лариса Гильмутдинова не считает: он несправедливый с точки зрения меньшей части дольщиков и неправильный с точки зрения законодательства, но оценивать, по ее мнению, нужно результат. А в результате дома достроены всего за год.

Эксперт подчеркивает, что посторонние организовать ЖСК дольщиков, произвести какие-то работы и потребовать за них деньги не смогут. Тем не менее она рекомендует внимательно относиться к документации: просить четкие расчеты и сметы, акты выполненных работ и учитывать целевое расходование собранных дольщиками средств.

В июле жительница Новосибирска рассказывала, как другое ЖСК справляется с завершением своего проблемного дома: возобновления строительства ждали несколько лет, а главной проблемой называли банкротство застройщика.