Проклятие или мечта? Разбираем плюсы и минусы льготной ипотеки на строительство дома своими силами

В России запустили льготную ипотеку на строительство частных домов. Если раньше для этого было необходимо привлекать аккредитованных застройщиков, то теперь можно возводить жилье самостоятельно. По сути это часть уже существующей программы ипотеки с господдержкой, ее просто расширили. Постановление подписал премьер Мишустин. Условия простые: 9% годовых, первоначальный взнос — 15% от общей стоимости дома, максимальная сумма — 12 миллионов для Московской и Ленинградской областей, для остальных регионов — 6 миллионов рублей. Но возникает много вопросов. В течение какого времени нужно построить дом? Заемщику выдадут всю сумму сразу или будут переводить по частям? Можно ли потратить часть денег на землю? Разбираемся, как будет работать программа.

Раньше, чтобы обзавестись частным домом по льготной ипотеке, обращаться надо было в строго определенную строительную компанию из списка аккредитованных фирм. Та получала от банка сначала 60%, а оставшиеся 40% перечислялись после сдачи дома в эксплуатацию.

— На самом деле эта схема была нерабочая. В каждом банке был свой список застройщиков, и в нем не десятки-сотни организаций, а единичные фирмы, где-то вообще — ноль. Выбора нет, я пробовал приобрести так недвижимость, но это было нереально, — рассказал заемщик Александр Воронцов.

Теперь же весь процесс отдается на откуп взявшему ипотечный кредит человеку: он может нанимать своих подрядчиков, менять их когда угодно или вообще строить самостоятельно от и до. Но есть целый ряд ограничений: например, нельзя купить недострой, а потом на заемные средства довести его до ума. Кроме того, клиенту выдадут не 6 миллионов сразу, а разобьют сумму на части.

— По условиям программы земельный участок должен быть пустой, а строительство жилого дома — начинаться с нуля. Денежные средства не могут быть потрачены на покупку земли, — сообщили в «Дом.РФ» в ответ на запрос 74.RU. — Строительство должно быть разбито на несколько этапов, деньги предоставляются траншами, а не всей суммой сразу. Отчитываться о ходе работ необходимо для получения каждого следующего транша кредитных средств.

При этом стоимость всех работ заемщик должен согласовать с банком.

Срок — не больше года

Аудитория максимально широкая: претендовать на льготную ипотеку может любой совершеннолетний без ограничений по семейному положению. Самое неприятное — сроки: завершить стройку нужно непременно за год, иначе процент по ипотеке подскочит сразу на 4,5% и составит 13,5%.

— Срок строительства и оформление права собственности на дом не может превышать 12 месяцев с даты заключения кредитного договора. Согласно требованиям, на период возведения объекта клиент должен предоставить в залог земельный участок, — объяснили механизм в пресс-службе банка ВТБ.

Впрочем, пока в банках не начали оформлять такие займы и не могут рассказать о деталях сделок. Например, неизвестно, как именно клиент должен отчитываться о ходе строительства и в каком случае могут быть применены штрафные санкции.

— В постановлении правительства не прописаны конкретные условия выдачи кредитов банками, — указал руководитель консалтингового агентства «Советник» Константин Берсенев. — Следовательно, финансовые организации начнут разрабатывать договоры, которые могли бы минимизировать их риски.

Профессиональные строители уверены, многих манит идея собственного дома, но, что это такое, на деле понимают лишь единицы, большинство переоценивает свои силы. Новая программа может обернуться множеством неликвидных заброшенных построек в пригородах, рассуждает руководитель компании «Стройдом74» Сергей Побережный.

— Реальная проблема — неосознанность заемщиков. Не все понимают реальные сроки строительства, этапы его реализации, многие могут взять на себя ответственность, а в итоге не исполнить, попасть под более высокий процент, а потом и остаться вообще ни с чем. Когда человек приходит в компанию, у него есть строительно-архитектурный проект, где проработаны все узлы, схемы, сечения, армирования, спецификации всех элементов. Есть сметная стоимость работ вплоть до отделочных работ, — говорит наш собеседник. — То, что люди начнут строить своими силами, — это возвращение в 80-е, 90-е. Тенденция будет такова, что из 10 человек только один справится, остальные выведут на рынок недвижимости сомнительные продукты или вообще ничего.

Тем более с повышением цен на стройматериалы 6 миллионов может не хватить.

— Варюсь в стройке больше 10 лет, лично я могу уложиться в 6 миллионов, но у меня есть выходы на дешевые стройматериалы, на дешевую рабочую силу и т. д. Но простым людям, не связанным со стройкой, этого может быть недостаточно, — считает Сергей Побережный.

Новый подвид льготной ипотеки вызывает скепсис и у экономистов.

— Когда речь идет о кредитовании юридического лица на строительство, то в перечне требований — экспертиза проектно-сметной документации, разрешение на строительство, контракт с профессиональной строительной компанией. Очевидно, что на ситуацию, когда семья строит дом своими силами, очень непохоже, в ней всё бывает наоборот: ни проекта, ни разрешений, ни легального договора со строительной компанией, — говорит экономист Анастасия Кузьминова. — Риск ликвидности дома, который построен своими силами, — это практически стопроцентно сбывающееся проклятие. С кредитом или без — такие дома очень плохо продаются.

Несмотря на все ограничения и риски, после резкого скачка цен на квартиры новая ипотека может всерьез оживить рынок недвижимости, настаивают риелторы.

— Ипотека на «дом своими силами» не будет такой популярной, как сельская ипотека под 3%, на которую люди в очереди записываются, но она найдет своего клиента, — полагает директор агентства «Форум Недвижимость» Игорь Чернядьев. — Чем более понятной и простой она будет, тем больше заемщиков будет на нее претендовать. С точки зрения сравнения дома и квартиры: загородная недвижимость более уверенно чувствует себя в ценовом сегменте, сильного снижения цены квадратного метра в них не будет, и даже наоборот, наблюдается рост. С квартирами всё не так стабильно. К тому же коммунальные платежи в коттедже будут ниже, чем в квартире.

О том, что будет с ипотекой в условиях резкого повышения и понижения ключевой ставки, читайте в нашем материале.