«Продать дорогое жилье, чтобы купить 10 однушек». Что происходит на рынке элитной недвижимости Новосибирска

Даже на фоне не располагающей к тратам экономической ситуации рынок недвижимости переживает настоящий ажиотаж. Спрос на квартиры вырос более чем на треть, но заключать сделки риелторы не спешат и порой отказываются от них даже после внесения задатков — считают, что лучше подождать и понаблюдать, что будет дальше. Но одно дело, когда речь идет о «двушках» и «трешках» в сегменте эконом, и совсем другое, когда сделки касаются объектов стоимостью от 20 миллионов, где риски еще выше. Корреспондент НГС поговорила с риелторами, специализирующимися на продаже элитной недвижимости, — что происходит сейчас в этом сегменте рынка, как владельцы роскошного жилья планируют его продавать и удастся ли им это сделать в текущих реалиях.

Как говорит управляющий партнер «Макромир Новосибирск» Игорь Зеленский, кризис только развивается, а потому многие отрасли находятся в состоянии «турбулентности». Что касается рынка недвижимости, то на нем складывается разная ситуация в зависимости от ее ценовой категории и целей участников рынка.

Так, по его мнению, обычные покупатели спешат купить недвижимость, так как не хотят оставаться с деньгами. При этом многие обычные продавцы тоже не хотят остаться с деньгами — снимают объявления и даже разрывают сделки. В элитном секторе недвижимости ситуация иная.

— Люди с дорогой недвижимостью боятся, что недвижимость подешевеет, поэтому они хотят сейчас от нее избавиться, а потом, когда она подешевеет, ее купить, до того, как она начнет дорожать. Владельцы элитной недвижимости — сплошные прагматики. Продать жилье за 20 миллионов, чтобы потом купить десять квартир однокомнатных, когда они подешевеют с 4 до 2 миллионов, и продать затем каждую за 3 миллиона — это же замечательно. В конце концов, они продают не последнее свое жилье. Не так что продали, а потом: «О боже, о боже, мне жить негде!», — отмечает Игорь Зеленский.

В том, что цены на жилье начнут падать, он убежден. Как убежден, что и на рынке все это понимают.

— Люди знают, что раз накатывается кризис, то многое будет дешеветь. Понятно, что хлеб, гречка, мука в первую очередь будут дорожать, но многое будет дешеветь. Когда у нас ипотека 20–23% годовых, кто ее будет брать? Да еще на пике цен. Никто такой квадратный метр брать не будет, значит, будет снижение цен. Так было в 15–16 годах, так было в 2009 году, — рассуждает Игорь Зеленский.

Аналогичным образом поступают инвесторы:

— Инвесторы, которые купили по 2, 3, 4 квартиры при низких ставках и низких ценах, сейчас уже поимели свою прибыль. Они также понимают, что если сейчас не начнут продавать их, то через полгода-год они уже потеряют прибыль и будут продавать по тем ценам, по которым покупали, например, в 20 году. Соответственно, появятся новые предложения на рынке, — добавил он.

При этом Игорь Зеленский отмечает, что цены на недвижимость будут сильно зависеть от общей инфляции в стране. И если инфляция превысит 20%-ный порог, то, как считает специалист, цены на недвижимость переживут стагнацию, а потом тоже поползут вверх.

Как Москва теряет арендаторов-блогеров, а дизайнеры жилья — работу

По словам владельца компании Nazarov & Partners, специалиста по жилой и коммерческой недвижимости Александра Назарова, быстрое изменение ситуации в экономике и, соответственно, на рынке недвижимости вынудило некоторых собственников поддаться «паническим настроениям». Отсюда — желание экстренно что-то продавать, не думая о последствиях. Как говорит специалист, о таких хаотичных действиях, предпринятых ими за последние одну-две недели, вполне вероятно они могут пожалеть в будущем.

— Рынок недвижимости — достаточно инертный, и чтобы на нем что-то произошло, должно пройти время. Понятно, что динамика какая-то есть, но она еще не сказалась. Вот, например, у нас на рынке элитного жилья пока еще ничего не произошло. Мы не Москва, где в последнее время появился такой тренд: рынок теряет арендаторов в Москва-Сити или в других каких-то дорогих домах, поскольку раньше их снимали блогеры, чтобы там работать, делать контент и так далее. А поскольку сейчас все эти инстаграмы, YouTube практически заканчивают свою жизнь, то по факту платить за аренду уже нечем. И уже начинает формироваться тренд — большой выброс квартир в аренду, падение цен. У нас, конечно, не так: и элитного жилья мало, и блогеров таких известных нет, да и мы вообще в глубине страны живем, а другие не знают, где Новосибирск, — рассуждает он.

По его прогнозам, должно пройти еще как минимум 2–4 недели, чтобы у владельцев элитной недвижимости и других участников рынка пришло понимание, как действовать дальше.

— Я предполагаю, что в этом сегменте в выигрыше останутся те, кто имеет квартиры в собственности, на вторичке, но не старой, и кто захочет их продать. То есть это то, что построено лет пять назад, может быть, 10, квартиры, где есть ремонт, мебель. У нас фактически закрывается доступ к каким-то импортным материалам, технике и мебели, наверняка будут какие-то сложности и проблемы для тех, кто взялся за ремонт. А в таких домах уже есть всё нужное, — отмечает Александр Назаров. — К тому же полетели первые ласточки от дизайнеров, которые вообще не знают, что им делать. Мы разговаривали с ними, говорим: «Давайте делать дизайн квартиры», а дизайнер спрашивает: «Вы готовы прямо сейчас покупать материалы?» Мы отвечаем, что, конечно, нет, так как квартиру через год сдадут. Ну и тогда, как сказал дизайнер, смысла в дизайне сейчас нет никакого, так как непонятно, что будет с этой сферой через год.

Сложности, как предполагает он, могут возникнуть с продажей новостроек, особенно на невысоком этапе строительства. Это, опять же, связано с поставками импортных материалов и их наличием на рынке вообще.

— В Новосибирске вала предложений элитной недвижимости не было никогда. Если владелец понимает, что он не знает, что делать с деньгами дальше, то продажа может быть остановлена вообще. И такие люди есть. Потому что дальше были планы купить недвижимость за границей, что-то дальше проинвестировать или отправить детей куда-то. Понятно, что есть и другая часть людей, которым жизненно необходимо что-то продать, может быть, им нужно расширяться или дети появились, или кто-то приехал. Но также ясно, что они будут поджиматься и ипотеки дорогие брать или приобретать квартиры меньшей площадью, — рассказал он. — Но в целом нет массового снятия объектов, ни вала предложений, хотя если поговорить с агентствами, которые занимаются эконом-форматом, можно услышать, как снимают квартиры с продажи, потому что не понимают, что будет потом.

Недавно мы выяснили, что новосибирцы заинтересовались дачами — спрос уже вырос до 50%. В них вкладывают накопления, которых не хватает на квартиры, а некоторые надеются заработать на аренде дач.