Известному девелоперу разрешили превратить в жилые дома сразу несколько зданий-«оборотней» у Оби

Компании новосибирского девелопера Владислава Крючкова в июле с разницей в две недели получили разрешения реконструировать совсем недавно построенные деловые и торговые здания в жильё — ни магазины, ни офисы открыться в них так и не успели. При этом оба участка находятся у воды: один — в пешей доступности от Оби, другой — по соседству с лодочной базой и собственным выходом в судоходный залив. Эксперты считают проекты перспективными, но к ним всё равно очень много вопросов. Подробнее — в материале Лизы Пичугиной.

В июле компании «Сибстрой» и «Альгеба», которые входят в группу новосибирского девелопера Владислава Крючкова, с разницей в две недели получили разрешения на реконструкцию торговых и деловых зданий, которые не простояли и года, — их в ближайшие годы сменят новые жилые дома.

Один из двух ЖК появится на месте кирпичных сооружений на улице Фабричной, на участке между Чернышевским спуском, гаражным комплексом на Понтонной, 2, и зданиями на Понтонной, 22 и 22/1. В справочнике 2ГИС они сегодня отмечены как склады, но в эксплуатацию их в сентябре прошлого года ввели как здания торгово-развлекательного комплекса — именно его планировали здесь построить с конца нулевых годов.

30 июля городские власти разрешили «Альгебе» реконструировать неказистые корпуса из красного кирпича в многоквартирные жилые дома. Пока в разрешении указаны 4 этапа строительства из 6: 2-этажное здание с помещениями для обслуживания жилья, подземная автостоянка на 93 автомобиля с помещениями на 1 надземном этаже и 2 жилых дома высотой 10 и 9 этажей, учитывая по 1 подземному. В доме повыше будет 62 квартиры, из них большинство — 2-комнатные студии, в доме пониже — 39 квартир с преобладанием 2- и 3-комнатных студий.

Ещё один комплекс с жильём построят на месте 3 зданий делового назначения на улице 1-я Шоссейная, за торговым центром «Гигант» у Димитровского моста. Разрешение на ввод 2 одноэтажных и двухэтажного строений «Сибстрой» получил в январе, а уже 14 июля ему разрешили превратить их в часть нового жилого комплекса.

Одноэтажные здания надстроят на этаж, а вот о строительстве многоквартирных жилых домов, хотя они и указаны в разрешении на реконструкцию, ничего не сказано. В группе Владислава Крючкова комментировать планы по реконструкции отказались, как будут выглядеть новые дома, пока неизвестно. О причинах, почему уже построенные здания решили не использовать по назначению, строители говорить тоже не стали.

Опрошенные корреспондентом НГС эксперты отметили, что это достаточно распространённая схема законного получения в собственность земли, которая первоначально предоставляется для строительства административных, торговых или спортивных объектов, и ею часто пользуются новосибирские застройщики. В их числе был и сам Владислав Крючков: административное здание, которое он построил в тихом центре, не простояло и года, и сегодня его уже заменили высотки жилого комплекса «Гудимов».

При этом в 2018 году девелопера заочно арестовали и объявили в международный розыск по обвинению в мошенничестве и легализации полученных незаконным путём доходов. Впрочем, в базе Интерпола Вадислав Крючков сегодня не значится. Ответ на запрос в ГУ МВД по Новосибирской области о том, остались ли у правоохранительных органов претензии к девелоперу, к моменту публикации материала не поступил.

Жилая гавань

Какими бы разными в итоге ни оказались новые проекты Крючкова, объединяет их определённая близость к центру и несколько депрессивный характер территорий. И, конечно, близость к воде.

Участок на Фабричной расположен на второй линии берега Оби, от реки его отделяет только территория пескобазы. Управляющий компанией «Выставка новостроек» Григорий Якобсон считает эту территорию интересной и перспективной. По данным ЕГРН, два участка по соседству, на первой линии реки, с весны 2020 года также принадлежат компании «Альгеба»: один рассчитан на застройку среднеэтажными и высотными жилыми домами, другой предназначен для строительства гостиницы. Так-то перспективность вполне можно считать оправданной.

— Там можно погулять: вокруг ивы растут, довольно красивое место, из обывателей туда мало кто спускается, — заметил он. — Мы — город, который только начинает ценить свой водоём. Долгое время мы не обращали на него внимания, забивали пескобазами, гаражами, свалками и всем остальным, а сейчас благодаря новой набережной и комплексной застройке берегà начинают раскрываться.

Из инфраструктуры в шаговой доступности здесь разве что школа — буквально в соседнем квартале, магазины формата «у дома» и «Леруа Мерлен», до которого легко дойти пешком. Чтобы добраться до всего остального, придётся пересечь улицу Владимировскую и железную дорогу.

Участок на 1-й Шоссейной прилегает к длинному заливу, а среди его соседей, например, есть лодочная база «Дельфин». Впрочем, именно его для строительства жилья Якобсон считает странным: на задворках «Гиганта», с промзоной и частным сектором в окружении.

Кроме того, в этой части города конкуренция среди застройщиков не в пример выше: ближе к реке в Затоне растёт микрорайон «Аквамарин», с другой стороны моста строят «Ясный берег» и «Венецию». Якобсон отмечает, что, хотя другие застройщики раскрыли возможности этой территории, расположены их проекты гораздо лучше.

— По видовым характеристикам «Ясный берег» явно превосходит этот объект, — констатирует эксперт. — Эта площадка не внушает какого-то оптимизма. Вопрос ещё к городу, насколько они будут готовы сделать там нормальные подъездные дороги или отремонтировать текущие, потому что там одна большая яма. И очень перегруженный трафик движения в утреннее и вечернее время.

По генплану рядом с этим участком действительно должна проходить новая дорога, но вот будет ли она спасением для нового жилья, не очень понятно. По проекту это должна быть широкая магистраль, которая зажмёт будущие дома в треугольник между автострадами.

— Это магистраль, которая должна соединить пятый мост, Димитровский мост, четвёртый мост, Октябрьский и Бугринский. По ней должно идти грузовое движение, чтобы миновать центральную часть левобережья, она нужна для более скоростного обхода левого берега, для того чтобы транспорт мог перекинуться на другие мосты, если один из них попадёт в затор, — рассказал архитектор Игорь Поповский. — Это классика организации движения: на правом берегу у нас Большевистская, Фабричная и Владимировская, а на левом — вот такая должна быть магистраль. Чтобы её начать, под дамбой Октябрьского моста сделали прокол.

При этом никакой инфраструктуры, помимо гипермаркетов, в этом районе нет: ни детских садов, ни школ в шаговой доступности. Плюсом разве что можно считать уже упомянутую близость к каналу.

— За «Гигантом» территория странная, но люди будут иметь возможность прикупить эллинг и место на воде, и наконец-то река может в большей степени стать судоходной, — рассуждает Якобсон. — Мне нравятся застройщики, которые этому способствуют, и я поражаюсь, что ни один ещё не предложил людям собственный причал и такую базу.

— Если использовать лодочную станцию — наверное, есть плюс, — соглашается независимый эксперт по строительному рынку Сергей Николаев. — Но застройщик будет вкладываться ровно настолько, чтобы продать.

При этом Николаев заметил, что даже если здесь просто построить хорошее жильё, оно будет пользоваться спросом. В частности потому, подчёркивает эксперт, что в городе в последние годы начал формироваться дефицит новых квартир, и востребованным становится любое жильё, «более-менее реальное по соотношению цена-качество».

По информации Сергея Николаева, средняя стоимость новостроек в Новосибирске сегодня в районе 70 тысяч рублей за квадратный метр. Жильё класса «комфорт» и выше стоит уже от 80 тысяч рублей за квадрат — именно на эти суммы, вероятнее всего, и рассчитывает девелопер, считает Николаев.

По мнению Якобсона, всё будет зависеть от того, насколько хорошо и качественно у застройщика получится «намазать губы» новым проектам. Перспективы жилья за «Гигантом» он оценивает в 70 тысяч рублей за квадрат, при условии дополнительных функций жилья цена может возрасти до 80 тысяч.

На Фабричной, которая всё же находится на правом берегу и в пешей доступности от центра, эксперты ожидают незаурядный проект, который может стоить не меньше 85 тысяч рублей за квадратный метр.

Весной группа Владислава Крючкова получила документы на перестройку старых военных объектов в жильё. Но за редевелопмент в этом году взялся не только Крючков: ГК «Расцветай» получила первое разрешение на строительство жилья на месте старых заводских корпусов на Красном проспекте, а в Нижней Ельцовке демонтировали многолетний долгострой, который 30 лет назад должен был стать магазином. Новостройка заменит и склады возле парка Кирова — её возведёт застройщик ЖК «Марсель».

Дополнено: В текст добавлена информация о приобретении компанией «Альгеба» участков, прилегающих к застраиваемому.