Девелопер: новая практика строительства в Новосибирске

Рынок недвижимости оживился, по итогам 3 квартала 2011 г. началось строительство 43 домов. Такой прорыв был лишь перед кризисом 2008 г., когда за строительство не брался только ленивый. В результате многие проекты так и остались на стадии котлована. О том, как отличить перспективный проект, и механизмах работы профессиональных застройщиков рассказал Сергей Николаев, аналитик сайта n-s-k.net.

Последний раз такой прорыв был лишь перед финансовым кризисом 2008 года, когда за строительство не брался только ленивый. В результате многие проекты так и остались на стадии котлована. О том, как отличить перспективный проект, и механизмах работы профессиональных застройщиков рассказал Сергей Николаев, аналитик сайта n-s-k.net.

— Сергей, как вы оцениваете ситуацию на строительном рынке города?

— В 3–4 квартале 2011 года я провел мониторинг строящихся объектов. За прошедший сезон стартовало много новых строек, но такое ощущение, что часть из них будет заморожена, потому что на рынок опять начали выходить компании, чьи названия ничего не говорят даже специалисту. Порой застройщики уже дают рекламу строящихся объектов, но в реальности существует только вырубленная площадка, где отсутствует даже строительный забор. Средняя цена квартиры в новостройке сейчас составляет порядка 40 тыс. руб. за кв. м. Новички строительного рынка рассчитывают реализовать квартиры на первоначальном этапе и построить дома на вырученные средства. Однако на практике реализовать новый проект без привлечения кредитных средств банков (проектного финансирования) достаточно сложно. Кроме того, сейчас активизировались стройки, которые должны были завершиться пару лет назад. Так в очередной раз привлекаются средства дольщиков, но нет никаких гарантий, что эти дома будут все-таки достроены.

— Каким образом обычный покупатель новостройки может понять, стоит ли вкладываться в проект?

— В Новосибирске сейчас работают около 10 крупных застройщиков. Я бы разделил их по принципу подхода к работе. Первые — это вертикально-интегрированные компании, такие как «Дискус+», «Энергомонтаж», «1-й строительный фонд», «КПД-Газстрой». Они имеют собственное производство материалов, проектное бюро, генподрядчика, службу продаж. При этом на каждом производственном этапе стараются получить прибыль. Исключение, пожалуй, составляет только «Дискус+», который получает прибыль за счет объемов. Второй тип — это компании, имеющие определенные мощности, а для производства работ нанимающие субподрядчиков. Это «КМСС», «Стройинвестпроект», «ЗАО Строитель», «Строймастер». К третьему типу застройщиков я отношу девелоперов. Это достаточно новая для Новосибирска форма организации бизнеса, но уже сейчас у некоторых девелоперов есть успешный опыт. Например, компания «Сибакадемстрой», которая имеет хороший портфель по земельным участкам и опыт реализованных за короткое время проектов. Из последних уже готов к сдаче один из домов жилого комплекса «Молодежный», строительство которого началось весной этого года. Остальные 2 дома тоже в высокой степени готовности, и квартир там осталось немного.

— Есть ли разница в подходах к строительству у классических застройщиков и компаний-девелоперов?

— Девелоперская компания, по сути, управляет строительством объекта. Как правило, девелопер имеет тесные связи с финансовыми структурами, может привлекать на свои проекты крупные банковские кредиты. Дом, который возводит крупный девелопер, будет построен почти наверняка, банк не бросит объект на середине строительства, что, конечно, увеличивает доверие со стороны покупателей. Но главная особенность девелопера — это высокие темпы строительства, ведь ему нужно платить проценты за аренду земли, возвращать привлеченный банковский кредит. Они также готовы сами доплатить агентствам недвижимости, давать скидки клиентам, чтобы быстрее реализовать проект. По сути, эти компании строят свой бизнес за счет высокой скорости и качества строительства. Создавая конкуренцию между подрядчиками, компания-девелопер добивается максимального качества работ за оптимальную цену. За счет высоких темпов и значительных объемов строительства девелопер снижает условно-постоянные расходы на квадратный метр площади.

— Каким образом контролируется качество и сроки строительства?

— Здесь как раз все понятно. Девелопер всегда на стороне клиента. Это происходит не потому, что компания такая хорошая, а потому что так строится ее бизнес. Если кто-то из подрядчиков нарушает качество или сроки строительства, то по договору с девелопером он несет за это финансовую ответственность. И, соответственно, устранение всех недостатков происходит за счет того, кто их допустил. При традиционном для Новосибирска подходе к строительству, независимо от того, по чьей вине произошел сбой в процессе, в конечном счете платит хозяин бизнеса. И, к сожалению, могу отметить, что не всегда решения принимаются в пользу покупателя. Девелоперский бизнес — это своего рода сервис, в котором клиент получает и оплачивает качественный продукт — услугу профессионального выполнения работы по строительству жилья.

— Насколько перспективным вы считаете это направление бизнеса?

— Новосибирск ничем не отличается от остальных регионов или стран, а там девелоперы занимают значительную долю в строительном рынке, поэтому данное направление имеет неплохие перспективы для города. «Чистых» девелоперов в Новосибирске сейчас немного, и можно сказать, что удачных примеров за последние несколько лет почти нет. Хотя тот же «КМСС» в момент появления на рынке был почти «чистым» девелопером, да и сейчас там любая значимая поставка стройматериалов или субподрядная работа проводится через тендер, и главной причиной такой ситуации я считаю мелкие масштабы компаний, которые начинали этот бизнес. Невозможно содержать штат высококвалифицированных специалистов, если весь твой бизнес заключается в строительстве одного-двух домов в год. Из сегодняшних компаний самый успешный девелопер — это «Сибакадемстрой». Компания ведет строительство 4 домов на двух площадках, и, надеюсь, им наконец удастся снять проклятье «социальной инициативы» с территории у проектируемого третьего моста через Обь, построив микрорайон «Европейский Берег». Периодически на местный рынок пытаются зайти московские девелоперские компании, но пока не очень успешно. Успех здесь зависит от того, насколько квалифицированно люди делают свою работу, соблюдают заявленные сроки. Конечно, будут развиваться и классические строительные компании — они будут вводить новые формы менеджмента и управления строительством, но именно доля девелоперских компаний в общем объеме строительства будет расти.

СП ОАО «Сибакадемстрой»

Долевое участие в строительстве

Увидеть проектные декларации строительства вы можете на официальном сайте «Сибакадемстрой».

Тел.: (383) 230-00-30 (офис продаж); (383) 233-00-33 (отдел обмена).