«Градостроительная политика стала откровенно бессовестной»: Михаил Рязанцев — о том, во что КРТ превращает Новосибирск

Механизм комплексного развития территории (КРТ) сегодня стал единственной возможностью возводить новое жильё в Новосибирске. И зачастую проекты КРТ оборачиваются скандалами и конфликтами. Во многом из-за того, что решения по ним принимают фактически в закрытом режиме. О том, как механизм, который должен был решить все городские проблемы, принёс новые, — в колонке руководителя движения «Искалеченный Новосибирск» Михаила Рязанцева. Далее — от первого лица.

В конце прошлой недели город сотрясла новость о том, что на месте ЦУМа возникнет 30-этажная свечка и больше 100 тысяч квадратных метров различной недвижимости. Мэр подписал постановление о согласовании условий комплексного развития по инициативе правообладателя, которое включает в себя здание универмага, небольшую постройку рядом и сам участок.

Документ особенно любопытен тем, что в нём предложение отмечено как уже свершившийся факт. Например, прямо указано, что сегодня участок в Генеральном плане относится к общественно-деловой зоне. В правилах застройки указана зона малоэтажной специализированной общественно-деловой застройки. В проекте планировки — зона средне- и многоэтажной застройки.

Главная суть всего этого набора фраз — сейчас на нем нельзя строить жильё. И в целях реализации проекта КРТ предусмотрено изменение всех этих зон.

Чтобы изменить каждый из этих документов, согласно градостроительному кодексу должны проходить публичные слушания или общественные обсуждения.

Дополнительной, второй звездочкой в подписанном документе стоит коэффициент плотности застройки: 2,75. В предлагаемой зоне ОД-1.1 он указан как 2,5, но застройщику придется пройти публичную процедуру отклонения от нормы: либо через общественные обсуждения, либо через специальную комиссию.

Другими словами, мэр, подписав то самое постановление, взял на себя обязательство изменить местные нормативы, которые вообще-то не могут меняться мэром и должны пройти процедуру публичных слушаний и сессию Совета депутатов. И даже при всей формальности этой процедуры до сих пор горожанам так явно не намекали, что она — фикция.

Стоит отметить, что у мэра была возможность отклонить предложение ГК «Расцветай», но он этого не сделал.

До недавнего времени любой местный градостроительный документ или его изменения проходили процедуру публичных слушаний. В 2018 федеральный закон разрешил проводить любые слушания в интернете без очного общения чиновников и жителей, назвав их «обсуждениями». С 2022 губернатор и вовсе сам решает, по каким вопросам проводить слушания в регионе.

В Новосибирске строят много и почти всё — не по правилам, через отклонения. Земельные махинации у нас — скорее данность, чем исключение. Почти по любой стройке проходят слушания в какой-либо форме, и это научило местные сообщества и активистов вычислять проблемные точечные застройки и земельные махинации на этапе их согласования и влиять на слушаниях на принятие решения. По идее, мэр или Совет депутатов перед подписанием или голосованием получали официальное заключение по результатам публичных слушаний, которое говорило: здесь будет острый конфликт, а здесь жителям всё равно.

Теперь же, с введением механизма КРТ сначала на некой фактически закрытой комиссии принимают решение о застройке, мэр его подписывает в форме договора с застройщиком и, в случае необходимости, направляет вопрос на слушания. А если решение принимается вперед публичных слушаний, тогда какой вообще в них толк?

Ещё один любопытный вопрос: как так получилось, что классическая точечная застройка теперь называется «комплексным развитием»?

Практика зародилась в Москве для решения вопроса с ветхим многоэтажным жильём. С переходом команды Хуснуллина в федеральное правительство (Марат Хуснуллин сегодня занимает должность зампредседателя правительства РФ, ранее был заместителем мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства. — Прим. ред.) практика перешла на федеральный уровень, попутно включив в себя и частный сектор, и промзоны, и собственную инициативу правообладателей. Развивайте где угодно и что угодно.

В Новосибирске практика ударила по самим строителям. Частный сектор умеет за себя постоять — их много, а промышленники умеют договариваться, поэтому город и область просто фактически запретили строить жильё без договора КРТ. На декабрьской сессии Горсовета с огромной долей вероятности это решение будет принято.

Теперь застройщики должны прийти на комиссию по КРТ и убедить мэра подписать предложенный ими договор. На любую площадь, где хочешь построить: 0,1, 0,2, 0,35 га. Минимума нет. Теперь любая стройка, даже точечная, называется комплексной.

Возможно, если бы на столе мэра лежал документ об обратной связи от жителей города, то и решение было принято совсем другое.

Градостроительная политика стала какой-то уже совсем откровенно бессовестной: застройщик выжимает из земли максимум, но зато «щедро» делится здесь и сейчас и с мэрией, и с соседями, фактически беря их в соучастники. Хотя он тоже рискует — своими деньгами.

Единственный, кто выиграл здесь, сейчас и навсегда — тот, кто продал ЦУМ и землю под ним.

НГС следит за судьбой территории ЦУМа, все публикации мы собрали в один сюжет.