«Застройщики борются до последнего»: как промзоны готовят к застройке и почему это невыгодно городу

16 января в мэрии прошла первая в 2023 году комиссия, которая рассматривала предложения по изменению Генплана Новосибирска. Среди них, например, был отказ от строительства развязки Бугринского моста на территории СНТ за «Мегой» и исключение из Генплана перспективного моста через Иню в микрорайоне «Весенний». Но несколько предложений касались перевода промзон в зоны коммерческой и жилой застройки. Координатор движения «Искалеченный Новосибирск» Михаил Рязанцев считает, что многие поправки невыгодны городу — в колонке для НГС он объяснил почему.

16 января прошла первая комиссия по Генплану Новосибирска, на которую владельцы земель в городе подали несколько спорных предложений. Собственники участков в СНТ и гаражных кооперативов просят их сохранить и отказаться от перспективной стройки.

Один из примеров — за «Мегой», где дачи уже давно пытаются перевести в земли для индивидуального жилищного строительства и убрать из планов развязку Бугринского моста. Строительство этой дороги, может, будет даже не в этом десятилетии, но когда-то эта территория будет освоена, и, как мне показалось, настрой мэрии — сохранить развязку.

То же с гаражными кооперативами в поймах малых рек, в частности, 2-й Ельцовки. Вопрос отложили: хотя гаражи там, скорее всего, сохранятся в очень продолжительной перспективе, но мэрия настаивает, чтобы в будущем там была зеленая зона.

Кроме отдельных горожан, предложения прислали и владельцы крупных участков в промзонах. Владельцы земли завода «Экран», владельцы бывшего асфальтового завода на улице Грузинской хотят перевести их в зону, где разрешено строительство жилья, причем достаточно плотное.

В действующем Генплане многие промплощадки попали в зону коммерческой или жилой застройки. Например, на территории завода Кузьмина на улице Станционной или полупроводникового завода «Восток» на Дуси Ковальчук, оказывается, можно строить жилье — непонятно, как это получилось. Промпредприятия должны быть расположены в специализированных зонах, а за перевод в жилую застройку у владельцев уже можно просить какие-то обязательства. Если город переводит участок в зону жилой застройки, застройщик может его освоить, но где размещать соцобъекты? Нужно или искать где-то резерв, или выкупать землю у застройщика. Должен быть договор или соглашение, что какую-то долю этой земли отдадут городу для школ и детских садов. И впервые департамент строительства проговорил это условие.

Если мы говорим о генеральном плане, мы должны учитывать перспективные дороги, транспортные узлы и коридоры и не можем просто так взять и убрать из планов дорогу или мост — должно быть сложное моделирование и обоснование. Всегда лучше зарезервировать землю и «хранить» ее, чем отдать под застройку. То же с промплощадками: для жилых зон транспортные схемы совсем другие.

Комиссия отложила до проработки большую часть вопросов. Но известно, что застройщики будут бороться за свои предложения до последнего, и они будут поступать в комиссию снова и снова без всякой проработки. Хорошо, что комиссия пытается глубже вникнуть в проблему, а не с ходу решить, за или против. Но пока до конца не понятен принцип принятия решения.

У мэрии должны быть четко прописанные и понятные критерии работы: с промпредприятиями мы поступаем так, с транспортными коридорами — так, и они должны быть как-то закреплены или озвучены мэром, или департаментом строительства. Это и называется градостроительной политикой города.

Но на градостроительную политику влияют не только мэрия, застройщики и землевладельцы. Предложения могут подавать и жители города — департамент строительства принимает их до 30 января. Если предложение от жителей пройдет комиссию, то войдет в итоговый проект, и его направят на публичные слушания. Самое время узаконить, например, зеленые зоны.