Как мэрия пытается бороться с махинациями и жадностью строителей, поменяв правила застройки Новосибирска

В Новосибирске есть правила землепользования и застройки города, но строители постоянно просят мэрию разрешить от них отклониться. И часто это и происходит. Власти позволяют возвести более высокий, чем положено, дом или уменьшить количество парковок. А в последние годы в Новосибирске стали строить под видом спорткомплексов, парковок и магазинов будущие высотки. В мэрии задумали изменить правила игры, ограничив строителей. Как именно и к чему это приведет — рассказывает в своей колонке координатор движения «Искалеченный Новосибирск» Михаил Рязанцев.

Сейчас на сайте электронной демократии Новосибирской области идут общественные обсуждения новых правил землепользования и застройки города (далее — ПЗЗ). Это второй по важности градостроительный документ после генерального плана. Именно он определяет, что будет строиться и по каким параметрам — высота, плотность, количество парковок. И именно на основании этого документа выдаются разрешения на строительство.

Документ состоит из текста правил и описания (то есть градостроительных регламентов) каждой зоны застройки. К ним приложено четыре карты, главная из которых — градостроительного зонирования. Небольшие изменения вносятся в документ периодически, и сейчас как раз такой момент. На этот раз их довольно много.

Что нового в правилах застройки Новосибирска?

В основном изменения связаны с приведением в порядок текущего законодательства и классификатора вида разрешенного использования земли и объектов на ней. Есть небольшие послабления для строительства небольших гостиниц на участках от 0,1 до 0,2 га.

Появляются три новые зоны, которые предусмотрены в генплане: одна для Академгородка — научно-производственная — и две для садовых обществ и индивидуальных жилых домов, которые находятся в створах перспективных магистралей, которые не будут построены по генплану до 2030 года.

Любопытны три изменения в текстовой части общих правил:

Первое. Предложено пять лет не менять зонирование и назначение участка с даты ввода в эксплуатацию нового здания и пятилетний мораторий на его реконструкцию или перепланировку. Правило предложено распространить только на те участки, которые предоставлены государством или городом.

Это задумывалось для борьбы с земельными махинациями и домами-оборотнями. Когда строится спортивный объект, стоянка или гостиница — и либо сразу не используется по назначению, либо сносится или перестраивается в жилой дом.

Очевидно, эта проблема не решится такой мерой, а скорее отложит ее в долгий ящик. Ровно на один предвыборный цикл. «После нас хоть потоп». Этот вопрос решается только градостроительным зонированием — каждый участок должен быть отнесен к специальной зоне, а власти должны следить за дальнейшим использованием.

Второе. Предлагается ввести максимальный порог отклонения от предельных параметров строительства жилья, гостиниц, административных зданий на 20%.

Очень часто застройщики жилья и гостиниц заявляются на общественные обсуждения с просьбой уменьшить требуемые парковки или увеличить высоту и плотность застройки скорее с целью экономии средств или из банальной жадности. Так, например, появлялись высотные жилые дома на улицах Республиканской и Семьи Шамшиных — на участках меньше необходимого минимума.

Предложение скорее полезное, однако всё же полезнее было бы строить по установленным правилам вообще без отклонений. Опасаюсь того, что теперь все застройщики будут приходить на слушания и требовать 20% отступов по любой стройке, ссылаясь на такую возможность.

Третье. Предложено не выдавать градостроительные планы участков (фактически — разрешение на строительство) до того, как не будут приняты проекты планировки или проекты развития территории. Это нововведение связано со вступившим в силу законом о реновации. Теперь есть отдельные территории комплексного развития. Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) выделяют их на отдельной карте. В проекте аж 170 территорий частного сектора и ветхих домов. Есть очень большие площадки, например, частный сектор между улицами Связистов и Петропавловской, 1 на 2 км.

С одной стороны, будет невозможно выкупить несколько домов и построить высотку посреди частного сектора. С другой стороны, жителям этих существующих частных домов сейчас не дают строить новые комфортные дома и не дают никакой информации — когда до них дойдет реновация и дойдет ли вообще. Это стимулирует самострой и конфликты при реновации в дальнейшем.

Еще есть изменения в карте градостроительного зонирования: так как ПЗЗ принимаются на основании генерального плана — все истории с махинациями с землей переходят из генплана в этот документ. Подробно я писал об этом в другой колонке.

Это последний документ, который нужно исправить, чтобы разрешить высотную застройку на городском пляже, на берегах Ельцовки-2 и Оби, на золоотвалах ТЭЦ-5 и в промзоне Ленинского района.

В сухом остатке: мэрия признает проблему, внося изменения в правила. Но не решает ее. Эти поправки — прекрасный пример, как создавать видимость изменений, не меняя ничего по сути. В текстовой части мэрия как бы «борется» с махинациями, но в карту градостроительного зонирования тут же вносит изменения, позволяющие строить в зеленых зонах не только спортивные объекты.

Общественные обсуждения будут проходить до 21 мая. Свои предложения можно оставить на сайте электронной демократии НСО или отнести в департамент строительства по адресу Красный проспект, 50 и положить в почтовый ящик. Образец предложения можно скачать здесь.

Михаил Рязанцев ранее рассказывал, как несовершенство законов позволяет строить невозможное — в итоге в Новосибирске под видом гостиниц, парковок и НИИ строят жилые дома.