«Уважаемые в нашем городе люди звонят мне»

Долгие годы Дмитрий Башмаков, скромно скупавший недооцененные активы на рынке недвижимости Сибири, был практически неизвестен широкой общественности. Внимание прессы он привлек благодаря громкой сделке — покупке на муниципальных торгах имущественного комплекса бывшего ПАТП-8 на ул. Дегтярева за полмиллиарда рублей. Что происходит с проектом, каковы реальные цены и ставки и чем он намерен заниматься после сдачи в аренду ТЦ «Восток», директор группы компаний «Лидер» Дмитрий Башмаков рассказал корреспонденту НГС.БИЗНЕС.

Справка: Башмаков Дмитрий — предприниматель. Родился в Новосибирске в 1980 году, окончил среднюю школу № 73. По специальности — юрист, окончил новосибирский филиал Томского государственного университета, специализация — «юриспруденция». Женат. Основной владелец группы компаний «Лидер», которая специализируется на управлении недвижимостью. Среди крупнейших объектов — торговые центры «Тетрис» (в районе НГПУ), «Калининский», «Восток» (на месте бывшего ПАТП-8), ГУМ. В Екатеринбурге ГК владеет помещениями стрит-ритейл на пересечении ул. Ленина – Пушкина, в Москве — помещениями стрит-ритейл по основным улицам и в спальных районах. По итогам прошлого года оборот группы компаний превысил 1 млрд руб. Источник: данные группы компаний.

У вас на стене портрет Феликса Дзержинского. Пламенный революционер отнюдь не являлся сторонником рыночных отношений — по крайней мере, в памяти потомков.

Мы недооцениваем Дзержинского, наше восприятие обусловлено скорее шлейфом, который был создан вокруг него в 90-х. А ведь ему удалось фактически невозможное — с нуля за очень короткий срок создать действующие структуры (ВЧК и ГПУ. — Я.Я.).

Послушайте, какая проблема — набрал людей и работай.

Это были, минуточку, люди без образования, неграмотные.

Зато идеологически подкованные…

Идеология — это не флешка, которую можно вставить в голову каждому сотруднику. Идеология прививается личными поступками руководителя. Посмотрите, сколько времени ушло даже у выдающихся предпринимателей на создание огромных бизнесов. Десятилетия. А ему удалось построить систему за месяцы. Он сделал невозможное на 80–90 %.

Давайте вернемся к переносу сроков открытия строящегося ТЦ «Восток»…

Дата открытия была перенесена по просьбе арендаторов. Напомню, техническое открытие было намечено на 1 июня.

К этому моменту ТЦ был полностью реконструирован, работы по внешнему благоустройству выполнены примерно на 80 %, последний лоск мы планировали навести за те несколько дней, пока торговцы обустраивают свои места.

Но в конце мая вдруг выяснилось, что львиная доля арендаторов остается без торгового оборудования, поскольку заказы на изготовление подали буквально за несколько дней.

Арендаторы подали письменное обращение, о чем я доложил на совещании у Анатолия Локтя. Мэр принял решение перенести открытие на 1 октября, что, на мой взгляд, совершенно целесообразно.

Каковы реальные условия для арендаторов? Торговцы говорят о том, что нижняя граница — 1,5 млн руб. за право аренды.

А правда, что вы насильно сгоняете в комплекс торговцев-иностранцев, в частности китайцев, вьетнамцев, которые подписывают договоры аренды под страхом принудительной депортации?

Какие только мистические возможности мне не приписывают… Хотелось бы отметить, что депортацией занимаются две службы — УФМС и ФСБ. Сложно представить, каким образом я могу ими управлять. «Забитость», «невежество» и «бесправие» иностранных торговцев на деле оказываются не более чем расхожими штампами. Как правило, «забитый» иностранный торговец — это родственник, друг или свояк одного из акционеров или руководителей предприятия, чью продукцию он продает. Не последний человек у себя на родине — я говорю о владельцах торговых мест, а не о наемных работниках.

Предприниматели из Юго-Восточной Азии объединены в диаспоры, которые обладают всей необходимой инфраструктурой для ведения бизнеса, включая юридическую, финансовую и прочие службы.

У всех до одного есть вид на жительство, часто — российское гражданство. Всё больше русских женщин становятся их женами. Недавно я побывал в гостях у одного из них — жена красавица, дети бегло говорят по-русски, по-китайски и по-английски. Так что делайте выводы.

Когда мы реконструировали комплекс, то именно они, вот эти «забитые иностранные торговцы», выступали у нас консультантами — подсказывали, где какие группы товаров лучше разместить, какой конфигурации должны быть помещения и пр. Это не те люди, которых можно куда-то загнать, приказать.

Уважаемые в нашем городе люди звонят мне — с тем, чтобы мы отнеслись к китайским предпринимателям с необходимым уважением, не обидели, не обманули. Так что логично — им, нашим иностранным арендаторам, приписывать какие-либо мистические возможности, нежели мне, простому новосибирскому девелоперу.

В вашем портфеле только короткие проекты или есть и долгосрочные?

Длинные проекты — это те, где зарабатываешь не на аренде, а на росте капитализации. Сегодня, скажем, помещение стоит 100 млн руб., а через год цена возрастет вдвое. Самый яркий пример — ГУМ, который мы купили вместе с партнерами. Помещения находились в ужасном состоянии, поэтому и ставки аренды были минимальные для такого места. За эти годы сash flow от магазина вырос вчетверо, но в плюс мы так ни разу не вышли, поскольку продолжаем инвестировать в объект. За все годы мы вложили больше, чем цена, за которую купили. Недавно установили новую систему вентиляции, кондиционирования. И еще пару лет не увидим денег это точно — хочется фасад поменять, парковку сделать. Но ведь в любой момент можно сказать: всё, стоп, мы больше не будем тратить деньги на улучшения и будем собирать аренду. ТЦ «Калининский» — тоже долгий проект. Купили в ужасном состоянии и до сих пор вкладываемся в него.

У вас неудачи бывали?

Безусловно. Были случаи, когда я возвращал лишь 20 % от вложенных денег. Но главное — чтобы в конце года компания была в плюсе. Вообще бизнес — это не математика, далеко не все можно просчитать на бумаге. Если взять какую-либо ситуацию, то умом я понимаю ее только на 50–80 %. Остальное — какая-то интуиция, подсознание, а значит — есть место авантюризму. Но если бы можно было все осознать одним только рассудком, ситуацию можно было понять умом на 100 %, то все делали бы роботы.

В дружеских беседах девелоперы признаются, что сумма дополнительных платежей, которую необходимо заплатить различным структурам — в просторечии такие платежи называются взяткой, — в Новосибирске составляет от 5 % от объема инвестиций в проект. Согласны ли вы с этой оценкой?

У нас нет такого опыта. Посмотрите на наш последний проект: мы купили ПАТП-8 на открытых торгах за полмиллиарда рублей, в бюджет города заплатили более 60 млн руб. налогов — при таких условиях о какой взятке можно говорить?

Вообще, как только в городе появилась система аукционов, взятки стало давать некому и не за что. За что можно платить — чтобы объект выставили на торги?

В 2010 году, выступая перед студентами, вы отметили, что пока у нас цена на нефть выше 70 долл., всё хорошо — и у арендаторов, и у арендодателей. И вот нефть подешевела. У вас всё плохо?

Вспомните декабрь, когда все падало, и ответьте на вопрос: у вас было хорошо или плохо? Да, на тот момент ставки аренды понизились, доходность упала, но были и плюсы — в частности, появилась возможность приобрести ценные кадры. Если говорить о нашем бизнесе, то мы ни на минуту не приостановили строительство ни комплекса «Восток» на месте ПАТП-8, ни Калининского универмага, ни Кропоткинских бань. Торговый комплекс на месте бывшего ПАТП-8 — последнее, что я делаю в девелопменте.

Чем планируете заниматься?

Сейчас самое время заниматься производством — экономическая конъюнктура подходящая, многие зарубежные производители ушли с рынка, освободив ранее занятые ниши. Правительство и местные власти оказывают поддержку. У нас уже есть собственная производственная площадка в районе Матвеевки, сейчас там идет монтаж производственных линий — в частности, по производству изделий из пластика и др. Всего в планах — более 20 направлений. Старт производства намечен на осень этого года. Источник инвестиций — мои средства и партнеров.

Яна Янушкевич
Фото предоставлено компанией «Лидер»