«Это, пожалуй, моё худшее вложение». Владельцы новосибирских апартаментов пожалели о покупке — за что они их всё-таки хвалят

Красивый фасад, коворкинг и фитнес — за это застройщики просят на 20–30% больше, чем за обычную квартиру. А после покупки выясняется: налоги выше, коммуналка дорогая, регистрация временная, а детскую площадку во дворе никогда не построят. При этом продажи апартаментов падают, но строители продолжают возводить тысячи новых. Почему так происходит и кому эти объекты действительно подходят — в материале НГС.

Управляющий партнер адвокатского бюро «Гребнева и партнеры», адвокат Ирина Гребнева объясняет: формально апартаменты — это нежилые помещения, хотя на практике их используют для постоянного проживания.

«Основное отличие апартаментов от квартиры заключается в их правовом статусе. В последние годы подход государства изменился: Конституционный суд указал, что граждане, постоянно проживающие в апартаментах, не должны быть лишены возможности оформить регистрацию по месту жительства только из-за формального статуса помещения», — отмечает адвокат.

По закону к жилым домам предъявляют более жёсткие требования — к тем же нормативам по шуму и инсоляции. Апартаменты же — формально нежилые помещения, поэтому строить их можно быстрее и дешевле. Именно из-за этой «режимной экономии» апартаменты так привлекательны для застройщиков.

При этом если раньше апартаменты позиционировались как более доступная альтернатива квартирам, то, как показывают свежие данные, времена изменились. Руководитель филиала агентства недвижимости «Жилфонд» Евгений Потапов называет апартаменты одной из самых противоречивых историй на рынке Новосибирска.

«С одной стороны — модно, красиво, обещают высокие доходы, — рассказывает специалист. — С другой, вопреки мифам, покупка апартаментов сегодня — это совсем не дешево. Застройщик продает не просто стены, а образ жизни: коворкинг, фитнес, лобби с ресепшном, и вы за это всё платите».

Как рассказал управляющий директор направления первичной недвижимости «Авито Недвижимость» Дмитрий Алексеев, средняя стоимость квадратного метра в апартаментах в мае 2026 года в Новосибирске составила 251 тысяч рублей. Самые дорогие предложения в Заельцовском районе (285 тысяч рублей за «квадрат»), чуть ниже, неожиданно, в Центральном (268 тысяч рублей за метр). Более бюджетные варианты в Ленинском (230 тысяч рублей) и в Октябрьском (226 тысяч рублей).

«Для сравнения: средняя стоимость компактных квартир в мае зафиксировалась на отметке 202 тысячи рублей за квадратный метр, — сообщил Дмитрий Алексеев. — В среднем в мае 2026 года апартаменты были дороже аналогичных по площади квартир на 24%. Разница в стоимости этих двух форматов недвижимости объясняется более высоким классом самих проектов апартаментов, а также их центровым расположением на карте города».

По словам Евгения Потапова, продажи апартаментов в 2025 году упали сразу на 40% по сравнению с 2024 годом. Но строители этого как будто не замечают: в 2026 году в Новосибирске вводят почти 4 тысячи новых апартаментов — это в полтора раза больше, чем продали за два предыдущих года. Как отмечает специалист, рынок явно идёт к перенасыщению. С учётом высокой конкуренции через год–два заработать на аренде от апартаментов станет еще сложнее.

Татьяна (фамилию попросила не называть) сдавала апартаменты в долгосрочную аренду. В 2017 году вместе с ремонтом они обошлись ей в 1,7 миллиона рублей, а средняя стоимость аренды составляла 23 тысячи рублей. Примерно за 10 лет можно было окупить недвижимость, но сейчас, по её словам, цены на недвижимость выросли настолько, что срок окупаемости при долгосрочной аренде составляет уже 15–20 лет.

«Сейчас это, скорее, способ сохранить деньги, чем доходный бизнес», — отмечает Татьяна.

Самая больная тема для владельцев апартаментов — высокие платежи.

«Запомните главную цифру: налог на имущество для квартиры — 0,3% от кадастровой стоимости, для апартаментов — до 2%. Разница очевидна. Плюс коммуналка: цифры здесь всегда выше, чем по жилым объектам», — предупреждает Евгений Потапов.

Еще одна собственница апартаментов Вера Дернова подтверждает: расходы за коммунальные платежи стали для неё неприятным сюрпризом. При получении ключей и подписании документов собственников торопили, а договор с управляющей компанией толком никто не читал. Людям объяснили: надо проголосовать за управляющую компанию, иначе дом останется без обслуживания.

«В таких условиях обычно отмахиваешься и подписываешь, — делится Вера. — А когда пришли первые платёжки, все были в шоке. В январе за студию в 30 квадратных метров мы заплатили около 6 тысяч рублей, а в апреле уже почти 9 тысяч — и это без учёта воды и электричества. С такими тарифами сдавать апартаменты будет, скорее всего, невыгодно. Это, пожалуй, моё худшее вложение».

Эльвира Пилюгина живёт в апарт-комплексе почти 7 лет. Её опыт показывает, что проблемы решаемы, хоть и не все.

«Мне всё нравится, ничего плохого не могу сказать, — рассказывает девушка. — Арендаторов живет много, но мне это не мешает. В здании есть коворкинг, кафе, салон красоты. С февраля 2026 года сделали регистрацию — уже несколько собственников оформили прописку. Она временная, но с дальнейшей пролонгацией».

Минус, по её словам, один — всё та же коммуналка. Ресурсоснабжающие организации не хотят переходить с собственниками на прямые договоры: пока удалось договориться только по вывозу мусора, а вот электроэнергия идёт по завышенному тарифу. Отсутствие взносов за капитальный ремонт — скорее, плюс: не приходится ждать, пока что-то поменяют: средства на новые входные двери, замену троса в лифте и всё остальное собственники собирают сами по мере необходимости.

Евгений Потапов обращает внимание на ещё один важный аспект: придомовая территория.

«Когда эйфория от красивого фасада и коворкинга проходит, люди сталкиваются с больной темой — отсутствием двора. Вокруг просто асфальт и коммерческие парковки. Выйти с коляской или с собакой погулять просто некуда. Детской площадки нет и не будет, потому что юридически это не жилой дом. Парковок тоже фактически нет», — замечает он.

Иван Громов апартаменты снимает, и ему не хватает пространства для прогулок и занятий спортом.

«Да, рядом набережная, но хочется свой двор. А там вообще всё машинами заставлено в два ряда», — сетует он.

«Конечно, чаще всего людей привлекает хорошая локация и транспортная доступность. Если говорить о постоянном проживании в апартаментах, то они подходят больше для молодых активных людей, для кого владение личным авто не приоритетно и у кого еще нет детей», — считает Татьяна.

Евгений Потапов резюмирует: если вы покупаете для себя, для семьи, стоит выбрать обыкновенную квартиру. Апартаменты, по его мнению, это, скорее, бизнес-инструмент — с высокими рисками, огромной налоговой нагрузкой и перегретым предложением.

Ирина Гребнева добавляет, что несмотря на разъяснения Конституционного суда, правовой статус апартаментов остаётся нежилым, а значит, льготы и социальные гарантии, привязанные к жилью, могут быть недоступны.

Сложности с выбором недвижимости касаются не только владельцев апартаментов. О том, какие неприятности поджидают покупателей квартир на этапе приёмки новых квартир, мы рассказывали в материале НГС.