От ресторатора к москвичу: заброшенное на 13 лет здание в Новосибирске решили переделать — что появится внутри

В Первомайском районе Новосибирска оживает 13-летний долгострой, расположенный между железной дорогой и улицей Первомайской. Несколько лет назад у здания сменился владелец, сначала оно перешло новосибирскому ресторатору, а после — бизнесмену из Москвы, который строит на улице Большевистской многофункциональный комплекс Freedom. НГС узнал, как планируют переделать долгострой и что появится внутри.

Строить здание в Первомайском районе в квартале между железнодорожными путями и улицей Первомайской в 2012 году начала компания «Стройконтакт». На участке планировали возвести торгово-офисный комплекс, но достроить его так и не удалось. В 2022 году аренда участка перешла компании СЗ «Первомай», организация получила разрешение на реконструкцию объекта, но к работам так и не приступила.

Владел с 2020 года СЗ «Первомай» новосибирский ресторатор Михаил Седов, но в октябре 2023 года из состава учредителей вышел. Сейчас компания с активами на 32,6 миллиона рублей и чистым убытком в 5 тысяч рублей принадлежит московскому бизнесмену Евгению Груздеву, он учредитель организации «Фридом-Сити», которая возводит на улице Большевистской многофункциональный комплекс Freedom.

Бизнесмен задумал здание достроить. Год назад компания «Первомай» получила разрешение на реконструкцию долгостроя на улице Первомайской, 43.

Сам Евгений Груздев в разговоре с НГС отмечал, что место приведут в порядок, бизнесмен подтвердил, что купил долгострой, но раскрывать сумму сделки не стал. В пресс-службе СЗ «Первомай» сообщили, что взялись за проект, потому что увидели в нем потенциал для развития района.

«Первомайский район быстро растет, сюда переезжают молодые семьи, появляются новые жилые комплексы, а современной инфраструктуры пока не хватает. Вместо пустующего здания здесь появится рабочая точка притяжения для бизнеса и жителей», — отмечают в пресс-службе.

Существующее здание планируется реконструировать, уже имеющийся конструктив приведут в порядок и адаптируют под современные стандарты. Долгострой планируют превратить в многофункциональный комплекс с большим количеством остекления, удобными планировками и новыми инженерными сетями. Внутри появятся торговые и офисные помещения. Комплекс включает пятиэтажный бизнес-центр и отдельный блок с коммерческими помещениями на первом этаже. Предусмотрены подземный и наземный паркинги.

На первом этаже разместят коммерческие помещения с отдельными входами, панорамным остеклением и высокими потолками. Их планируется отдать под супермаркеты, аптеки, кофейни и салоны красоты.

«Офисная часть займет пять надземных этажей. При желании несколько этажей можно объединить, что позволит удобно разместить как небольшие команды, так и крупные компании, например IT-фирмы, юридические бюро или страховые компании», — объясняют в пресс-службе СЗ «Первомай».

Строение по документам будет высотой в 5 этажей, еще один этаж уйдет вниз для паркинга. В октябре прошлого года застройщик подал заявку на увеличение высоты здания до 22 этажей. Также компания планировала уменьшить количество парковок с 415 машино-мест до 253 машино-мест. Обосновывали подобное решение тем, что инженерно-геологические характеристики участка неблагоприятны для застройки. Администрация района была против увеличения этажности, тогда компания «Первомай» сама написала письмо об отказе от своих же заявлений.

«Мы действительно планировали увеличение количества надземных этажей. Но с учетом особенностей локации было решено пересмотреть концепцию: реконструировать существующее здание и реализовать в нем современный комплекс, удобный для бизнеса и гармонично вписывающийся в городскую среду», — добавляют в компании.

Конкретных компаний, которые заедут в бизнес-центр, пока нет. «Первомай» готовит площади к выводу в продажу и аренду.

Реконструкцию объекта хотят начать в ближайшее время, завершить — в первом квартале 2027 года.

Основатель консалтинговой компании «Назаров» Александр Назаров отмечает, что Первомайский район не идеальная локация для офисов, вероятно, поэтому здание не смогла достроить первая компания и долго долгострой никто не покупал. При этом, добавляет эксперт, с офисами в районе всё плохо, а появление современно БЦ может инициировать спрос и привлечь арендаторов или покупателей.

«Второе, в городе в целом дефицит качественных офисов любой площади. Третье, неплохая локация, рядом остановка, с парковкой всё хорошо. Четвертое, концепция здания: судя по всему, визуал сразу вызывает интерес к размещению. Думаю, что с начинкой здания всё будет хорошо, поэтому проект абсолютно жизнеспособен», — рассказывает Александр Назаров.

Эксперт предполагает, что в здание преимущественно заедут компании, которые работают в сфере розничной торговли, а помещения нарежут на небольшие площади. Связано подобное с тем, что вряд ли какой-либо компании потребуется целое здание в Первомайском районе.

Скорее всего, сам застройщик в аренду помещения сдавать не будет, компания их может продать, а уже новые собственники — сдавать в аренду. При этом ситуация с тем, что бизнес-центр появится в долгострое, никого не отпугнет.

«Это обычная типовая ситуация — редевелопмент недостроенных объектов. Достроят, сделают красоту, и через год все забудут, что на этом месте было», — заключил Александр Назаров.

Руководитель агентства недвижимости «ТутМойДом» Никита Прейзнер сообщил НГС, что по соседству уже есть коммерческие площади, правда, они неухоженые, устаревшие, арендаторы заезжать в них не хотят.

«Если же застройщик реализует интересную концепцию, покажет, ради чего стоит компаниям заезжать, то может получиться неплохо. В районе таких центров притяжения практически нет. Если же это будет сборная солянка ради того, чтобы хоть кто-то снял помещение, то востребованности не будет», — считает Никита Прейзнер.

Крупные ретейлеры, отмечает эксперт, в здании не нужны: в округе всё уже есть. Востребованы помещения могут быть для местных небольших компаний в сфере услуг. Если потрудиться над концепцией и погрузиться в работу, то можно попробовать привлечь IT-компании из Академгородка.

Эксперт добавляет, что в Советском районе аренда стоит очень дорого, в соседнем Кольцово помещений почти не найти, поэтому привлечь компании можно площадями и невысокой ценой.

«Если же здание достроят ради того, чтобы достроить, то оно, как и все в округе, начнет дряхлеть, а через какое-то время покроется плесенью», — отмечает Никита Прейзнер.

Эксперт в сфере коммерческой недвижимости Роман Титов согласился, что локация, где планируется построить бизнес-центр, неплохая, но далеко не премиальная. Участок просматривается с дороги, рядом — плотная жилая застройка и остановки общественного транспорта.

«Формат офисно-торгового объекта вполне жизнеспособен. Конечно, шиком это не будет, больше — бизнес-центр в формате „у дома“. Крупные компании сюда не пойдут из-за удаленности от делового центра. Для локальных сервисов по типу медицинских клиник, образовательных центров и представителей малого бизнеса место неплохое», — отмечает Роман Титов.

По словам эксперта, на первом этаже у такого проекта точно появятся аптеки и небольшие магазины. Пользоваться ими будут жители домов поблизости. С точки зрения спроса объект, скорее всего, будет заполняться небольшими и средними компаниями. Им важны доступная арендная ставка и компактные блоки. Крупные игроки предпочитают центр города, объекты высокого класса.

Аренда офисов вне центра Новосибирска обычно колеблется в диапазоне 700–1300 рублей за квадратный метр в месяц. Если застройщик возведет визуально эстетичное здание, позаботится о парковочных местах, то ставка может возрасти. Купить офисное помещение в подобной локации можно от 70 до 150 тысяч рублей за квадратный метр.

Недавно НГС писал про административные здания в Новосибирске, которые всё никак не могут достроить. Например, громадным зданием на ГБШ интересовались китайцы, а долгострой у MilkHouse планируют сдать в ближайшее время.