«Это наше единственное жилье»: жители элитного дома в центре боятся остаться ни с чем — под угрозой сотня квартир

Около сотни владельцев дорогой недвижимости в ЖК «Огни Сибири» лишись права распоряжаться своими квартирами. Произошло это совершенно неожиданно, так как деньги за жилье оплачены, и оно давно оформлено в собственность. Случилось это в рамках банкротства одного из застройщиков дома. Теперь жильцы опасаются, что их могут попросить покинуть квартиры. В необычной истории разбирался корреспондент НГС Илья Калинин.

Арбитражный суд Новосибирской области наложил запрет регистрационных действий более чем на сотню квартир в доме на Некрасова, 41 (ЖК «Огни Сибири»). Решение вынесено в сентябре 2023 года в рамках разбирательства по банкротству застройщика дома АО «Город в городе», позднее передавшего свое недвижимое имущество другому юридическому лицу — ООО «ОС «Недвижимость». Организации, которые занимались строительством ЖК «Огни Сибири», входят в ГК «Букет». Президентом «Букета» является крупный российский бизнесмен Владислав Буров, которого называют давним партнером спикера Госдумы Вячеслава Володина.

Владельцы квартир, покупавшие их с 2021 года, теперь ничего не могут с ними сделать: ни продать, ни обменять, ни даже прописаться, если это по какой-то причине еще не случилось. Копии судебного решения в распоряжении НГС имеется.

О массовом запрете на регистрационные действия жители узнали случайно. Одна из собственниц проводила рефинансирование ипотеки и заказала выписку на недвижимость, в которой и сообщалось про ограничение. После чего информация разошлась среди жильцов через общий чат.

О происходящем корреспонденту НГС рассказал один из собственников жилья в доме Григорий Якобсон. Якобсон — эксперт рынка недвижимости с 17-летним стажем, но сам оказался в сложной ситуации, хотя тщательно изучал все документы в процессе сделки, которая совершалась через ГК «Метр».

— Группа компаний «Метр» зашла в «Огни Сибири» как отдел продаж. Они года два продавали все это успешно. В конечном итоге на сегодняшний день более чем на сотню квартир наложен запрет на регистрационные действия. Причина в том, что конкурсный управляющий оспорил предыдущую сделку на пять миллиардов рублей, которая была между застройщиком «Город в городе» и застройщиком «Огни Сибири» («ОС Недвижимость». — Прим. ред.), — рассказал Якобсон.

Судя по документам, которые выложены на сайте арбитражного суда, в начале 2023 года компания «Скат» обратилась в суд с требованием признать застройщика «Город в городе» банкротом из-за долга в сумму 325 484,51 рубля. Суд удовлетворил заявление, открыл конкурсное производство. Конкурсным управляющим утвердили Дмитрия Соколова, который является членом СРО Ассоциация арбитражных управляющих «Центр финансового оздоровления предприятий агропромышленного комплекса».

В конце июля 2023 года один из кредиторов — АО «НВКбанк» в лице государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» — заявил, что банкротство выглядит фиктивным, а задолженность создана искуственно.

— Действующее руководство должника («Город в городе», — Прим. ред.) создало фиктивную кредиторскую задолженность для инициирования процедуры конкурсного производства по упрощенной процедуре банкротства ликвидируемого должника и утверждения лояльного арбитражного управляющего, — сообщил в суде представитель «НВКбанка».

Представитель фирмы «Скат» возразил против такого заявления, уточнив, что его требования основаны на реальных документах, в частности, на договоре о выполнении определенных работ. По мнению этого представителя, «НВКбанк» просто заинтересован в смене управляющего на другого — заинтересованного в поддержке интересов банка.

Суд, рассмотрев все доводы, оставил заявление представителя «НВКбанка» без удовлетворения.

— Обстоятельствами, влекущими пересмотр судебного акта, могут быть признаны только те обстоятельства, которые являются бесспорными. <...> При этом суд обращает внимание на тот факт, что у независимых кредиторов есть возможность инициировать обособленный спор при наличии обоснованных сомнений в независимости арбитражного управляющего, — сообщается в решении Арбитражного суда Новосибирской области от 31 июля 2023 года.

Для того, чтобы обеспечить оплату по долгам, арбитражный управляющий Дмитрий Соколов попросил суд наложить арест на спорное имущество застройщика, а также запрет на осуществление в отношении этого имущества регистрационных действий и любых сделок с ним. Таким образом были оспорены сделки между компаниями «Город в городе» и «ОС «Недвижимость», в число которых оказались и проданные квартиры.

Рассказывая о своей истории, Григорий Якобсон объяснил, что перед покупкой недвижимости в «Огнях Сибири» вынужден был продать свою старую квартиру и вложить 9 миллионов рублей в новую. Изначально он хотел оформить сделку с ипотекой, но застройщик отказался от такой формы, так как квартира была одной из последних, и нужны были живые деньги. Деньги на покупку перечислялись через «Сбербанк».

— Конечно, будем доказывать, что мы — добросовестные покупатели. По закону тут два варианта: нас могут признать добросовестными покупателями и снять ограничительные меры или нас могу признать добросовестными покупателями, но ограничительные меры не снимут, а обяжут «Огни Сибири» вернуть нам положенные средства с учетом потраченных денег на ремонт. Но дело в том, что покупал я эту квартиру два года назад, а сегодня у нее совершенно другая стоимость. Она за это время поднялась в два раза. И если мне вернут деньги, я такую квартиру себе купить сегодня уже не смогу, — пояснил Якобсон.

Журналист НГС пообщался с несколькими жильцами дома на Некрасова, 41. Среди них оказались как те, кто покупал в свое время новую квартиру, продав свое предыдущее единственное жилье, так и те, кто влез в ипотеку.

Истории почти у всех начинались одинаково: в 2021 или 2022 году квартира покупалась в компании «ОС «Недвижимость». Анна — первая из жильцов узнала о происходящем. Она купила с семьей квартиру в начале 2022 года, взяв ипотеку в банке «Ак Барс». Потом решила сделать рефинансирование в «Сбербанке».

— Мы всё оформляем в «Сбербанке», получаем деньги, отправляем их в «Ак Барс», гасим там ипотеку, и начинаем проходить электронную регистрацию в Росреестре… И вот тогда увидели эту запись. До сих пор не можем заложить квартиру в «Сбербанк», хотя деньги в «Ак Барс» уже перевели и квартиру у них забрали. Но ипотеку мы, конечно, выплачиваем в «Сбербанк», чтобы задолженности не было. Пока в Россрестр мы написали заявление о приостановке регистрации квартиры в качестве залога. И теперь в течение полугода мы должны банку предоставить что-то в залог. «Сбербанк» пошел нам навстречу, так как всё случилось не по нашей вине, — рассказала Анна.

Дина Серёгина с семьей покупала квартиру в ипотеку через «Сбербанк», который тщательно изучал все документы по сделке. Продали, говорит, свою единственную однёшку, взяли ипотеку, добавили материнский капитал и переехали в новую трехкомнатную.

— Мы брали просто бетонную коробку. Тут даже электричества не было. Вложились в ремонт. По ипотеке нам еще платить, наверное, около двух миллионов рублей. Это — единственная наша квартиры, в которой мы живем с двумя несовершеннолетними детьми, — пояснила Серёгина.

Дарья Литвинова с мужем купили большую двухкомнатную квартиру в ЖК «Огни Сибири» в апреле 2022 года за наличный расчет. Отдали почти 8 миллионов рублей. Пришлось взять кредит, который надо гасить еще больше года. Сделали ремонт, так как квартиры продавались в этом доме под отделку. В новом доме, рассказывает женщина, родился ребёнок, и это — единственное у них жилье.

— Мы покупали через агентство недвижимости, в котором юрист перед сделкой проверял квартиру и говорил, что она «чистая». Мы и сейчас наняли юриста, который проверил все документы и подтвердил, что мы — добросовестные покупатели, — заметила Литвинова.

Она уточнила, что жильцы уже подали коллективный иск в суд, чтобы с них сняли наложенные ограничения. О котором, заметила женщина, скорее всего узнали еще не все собственники: кто-то находится за городом, а кто-то вообще за границей. Связи с ними у соседей нет, а в управляющей компании контакты собственников не дают.

— Вчера вот мы узнали, что новый человек с нами вышел на связь. Он вообще покупал квартиру в 2023 году у фирмы «Кэпитал Инвест». В деле о банкротстве «Город в городе» много организаций указано, — рассказала Дарья.

Собственница Мария Винокурова рассказала, что пострадали от решения арбитражного суда не только владельцы жилых квартир, но и нежилых помещений. Аналогичное ограничение наложено на кладовки и парковочные места.

— Многие наши соседи, кому надо было срочно продать квартиру, уже подавали [индивидуальные] ходатайства в суд на снятия этих ограничений. Но суд им отказал. Что нам делать дальше, мы не знаем. Выгонят нас из наших квартир или не выгонят — вопрос, конечно, интересный. Мы вот должны по ипотеке и по кредитам, которые брали на ремонт, выплачивать еще около десяти миллионов. И такая ситуация почти у всех, — вздохнула Винокурова.

Григорий Якобсон в разговоре с журналистом рассказал об известной на рынке недвижимости схеме, когда два юрлица принадлежат одним владельцам и банкротятся ими же. Например, один застройщик банкротится, потому что имеет долги, но имущество — квартиры — передал другой фирме. Потом все сделки оспариваются, у жильцов забирают квартиры и возвращают первому застройщику. А он, получается, должен вернуть деньги людям. Квартиры первый застройщик выставляет на продажу по новой цене, и бывшим жильцам возвращают деньги. От этой схемы выигрывают только те, кто владеет фирмами: получают сверхприбыль и сбрасывают ненужную фирму с долгами. А вот потребители остаются или со «старыми» деньгами, или вообще могут оказаться среди кредиторов в очереди на раздел активов компании-банкрота. Якобсон добавил, мол, он сильно надеется, что история ЖК «Огни Сибири» не является этой схемой, а суд в итоге снимет ограничения.

Руководитель компании «Метр», которая последние годы торговала недвижимостью ЖК «Огни Сибири», объясняет, что работал с владельцами этого дома по контракту.

— У нас был контракт с этой компанией, мы реализовывали оставшиеся квартиры. Контракт закрыт, отношения закончены. Что у них сейчас там, я не знаю. <…> Там «Город в городе» продал [квартиры] «ОС Недвижимость», а работу нам заказало «ОС «Недвижимость». Застройщиком там был «Город в городе», — прокомментировал глава ООО «Метр» Эдуард Ляхов.

По мнению Ляхова, сейчас происходит обычная процедура делопроизводства, при котором у людей никто и ничего не отнимает.

— Насколько я знаком с ситуацией, перед тем как совершать сделки с «ОС «Недвижимость», все объекты и нами, и банками были проверены на добросовестность. Никаких исков не было, и все сделки проходили государственную регистрацию. Второе: все сделки были оплачены добросовестным образом. <…> Любой из покупателей это действие (запрет арбитражного суда. — Прим. ред.) может оспорить и снять обременение, — подчеркнул Ляхов.

Корреспондент НГС в течение нескольких дней пытался получить комментарий по ситуации у руководства компаний «Город в городе» и «ОС «Недвижимость», но сделать этого не удалось.

Официальный представитель бизнесмена Бурова — владельца структур, которые строили в Новосибирске «Огни Сибири», Игорь Рунов не смог прокомментировать ситуацию или дать того, кто может это сделать. Другой представитель российского бизнесмена — Виктория, с кем журналисту приходилось общаться ранее, заметила, что уже не работает по новосибирскому направлению и тоже помочь с комментарием не может.

Арбитражный управляющий Дмитрий Соколов прокомментировал корреспонденту НГС ситуацию, в которую попали добросовестные покупатели квартир ЖК «Огни Сибири». По его словам, причиной банкротства стали «умышленные недобросовестные, противоправные действия собственников и бенефициантов» компании «Город в городе».

Объясняя наложенные ограничения на квартиры добросовестных владельцев, арбитражный управляющий заметил, что изначально все необходимые документы им получены не были, поэтому сразу понять, кто честный, а кто нет — не представлялось возможным.

— Очень часто в процедурах банкротства бенефицианты выводят имущество на подконтрольных им лиц. Поэтому с достоверностью, не получив документы, невозможно сказать, кто добросовестный, а кто нет. Было только известно, что АО «Город в городе» продало своей аффилированной структуре объекты недвижимости, а должник не получил оплату. Сейчас нами получен большой объем документов — в том числе из Росреестра, мы его проанализируем и уточним исковые требования, — сообщил Соколов.

Обвинение представителя «НВКбанка» в фиктивности происходящего банкротства Дмитрий Соколов назвал домыслом.

— Цели и задачи в процедуре банкротства — максимально удовлетворить требования кредиторов. Для достижения этой цели и нужно предъявлять исковые требования, оспаривать сделки. В процедуре банкротства «Город в городе» усматриваются недобросовестные действия со стороны бывших руководителей и собственников. Имея задолженность перед третьими лицами, они умышленно вывели активы на подконтрольные им компании. Поэтому я как конкурсный управляющий не мог проигнорировать данные сделки. К добросовестным гражданам претензий нет, но виновные лица точно понесут наказание, — подчеркнул арбитражный управляющий.

По данным источника корреспондента НГС из московской юридической фирмы, происходящее банкротство компании российского бизнесмена Бурова фиктивными не является. По мнению источника, это доказывает вмешательство в процесс «НВКбанка», который относится к структурам Бурова, попытавшегося остановить банкротство или заменить управляющего. Интересы добросовестных собственников квартир, добавил этот юрист, будут соблюдены после получения всех документов, подтверждающих «чистоту» сделок. Источник пожелал остаться неназванным, но уточнил, что их компания давно следит за деятельностью российского бизнесмена.

Для Новосибирска, заметила юрист Анна Бабакина, ситуация, когда банкротится застройщик, а страдают добросовестные покупатели квартир, какой-то особенной не является. Уникальность истории, по словам юриста, именно в части обеспечительных мер, которые применили к собственникам.

— Потому что пока к этим собственникам никаких требований нет. То есть управляющий, заявляя требование о признании сделки между двумя юрлицами недействительной и реституции — обращения всего в прежнее состояние, — не мог не знать, что квартиры уже отчуждены другим лицам. Он тогда должен формулировать какие-то требования к этим лицам. Потому что второе юрлицо эти квартиры уже вернуть не может: у него их нет. Управляющий в таком случае должен или эти квартиры не трогать, а с юрлица взыскивать деньги за них, или предъявлять к новым собственникам требования. Либо об истребовании квартир из их владения, либо о признании сделок недействительными. В данном случае управляющий не делает ни того, ни другого, но суд почему-то накладывает обеспечительные меры при отсутствии требований к новым собственникам, — подчеркнула юрист.

Анна Бабакина пояснила, что как-то обезопасить себя от такого развития ситуации невозможно. Добросовестный покупатель все равно не сможет предугадать, как поведет себя арбитражный управляющий. В данном случае владельцы квартир должны представить документы, доказывающие «чистоту» их сделок и надеяться на благоприятное судебное решение.

Это не первый скандал, который происходит вокруг ЖК «Огни Сибири». В июле 2021 года НГС рассказал, как Владислав Буров разбирается со своими бывшими топ-менеджерами компаний, которые участвовали в строительстве ЖК. Тогда представители Бурова утверждали, что бизнесмену нанесен ущерб в размере 200 миллионов рублей.